启动会在各家房地产公司来说，都是非常重要的会议，这个会议相当于一个项目的正式定性以及奋斗目标，同时修正投前的偏差，最终决定了项目的考核指标。 那么一份完整的启动会报告应该包括哪些内容，以及报告的内容审查要点是什么呢？
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01
项目概况
报告内容：
Ø 土地出让要求：如业态复杂，涉及销售、交付等重要的出让条件可以注明，普通住宅项目可简略。
Ø 合作协议要求：合作方股权占比、出让条件、两费约定。
Ø 项目组织架构：当前组织架构、人员到岗情况。
Ø 项目主要进展：前期报建、招采、工程进展。
审查要点：
重点关注未到岗人员以及进展是否有滞后、客服条线的归属问题（合作协议中经常缺少对客服条线归属的约定）。
02
定位
报告内容：
Ø 市场分析：近三个月供求量价、购房政策、预售政策。
Ø 周边环境：区位、交通、配套。
Ø 客户定位：客户来源、竞品分析、与投前差异及说明。
审查要点：
完整性：客户定位，产品定位，面积段，配套。
关注定位与分析是否匹配、户型变动对于退税是否有影响等，税务要参加一下。
03
方案
报告内容：
主要经济指标、建筑立面、户型配比、地库设计、精装及景观意向方案、展示区方案。
审查要点：
1、关注户型配比是否符合当地客户需求。
2、配置和竞品的关系，外立面，景观，精装，智能化。
3、示范区位置，参观动线。
4、是否货值流速最大化。
5、敏感点和非敏感点取舍分析。
04
营销方案
报告内容：
货值盘点、活动安排、推盘节奏、销售计划、营销费用、客户满意度。
审查要点：
1、货值折损或者增加原因。
2 、营销铺排流速 的 合理性 ，关注竞品的流速对照。
3、车位、商业等非住宅业态的的推盘节奏和措施要明确 。
4、营销费用是否符合合作协议、代理及分销费用是否过高等、客服相关费用是否有归属。
5、是否有车位或加装包捆绑销售风险，以及化解措施。
05
开发计划
报告内容：
一级里程碑及一级节点、首开专项计划、展示区专项计划。
审查要点：
1、投前投后对比。
2、区域内竞品开发速度对照。
3、计划弹性空间。
4、整体交付时间，每一个新项目的交付时间，都要对照同年拟交付的项目时间，如果同一时间段交付交付过多，需要错峰。
5、各批次供货时间与营销的销售推广节奏需要核对。
6、示范区开放时间和开盘间隔。
7、在12月和1月交付的项目，要结合财务的利润结转要求来定提前还是延后。
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06
工程管理目标
报告内容：
质量及安全管理目标、工程策划。
审查要点：
1、工程策划
2、工程管理目标
3、风险管控
4、施工措施与招采合同约定对照，例如一些地下的临时维护结构，会不会超出合同约定的使用时间（由于堆土等影响）
07
目标成本
报告内容：
启动会版投资测算与那地板投资测算对比，超出部分原因分析。
审查要点：
1、投前投后书否一致，偏差在哪里，原因分析。
2、成本增加，利润是否增加。
3、注意景观成本，一些小项目有超出风险。
4、销售收入如增加，是否是价格提高：提价是否有依据，价格提高是否影响税以及最终利润。
5、两费口径是否符合合作协议。
6、建安成本增加，是否是配置标准提高，评估配置标准提高是否带来溢价收益。
7、关注与投前测算的差异，尤其是水电气等当地固定收费标准或有标准口径（如不可预见费）等是否有变动。
08
合约规划
报告内容：
重要合同的定标时间、进场时间、采购方式等。
审查要点：
时间是否符合开发要求，不能滞后，也不要过早招标进场。
09
财务分析
报告内容：
税务筹划、融资方案、现金流测算、重要财务指标。
审查要点：
对比测算表，明确股东归正、经营归正的时间，口径保持一致。 对于股东计息口径可以重点关注和复核。
10
物业管理方案
报告内容：
物业进场计划、收费口径、服务内容、项目管控建议。
审查要点：
1、投标计划。
2、案场服务配置。
3、 物业费标准。
4、 盈利计划。
11
风险分析及应对
报告内容：
风险事项的案场服务描述及解决方案。
审查要点：
常规性的风险不需要提，重点事项需要有相对应的措施。
12
总经理承诺
报告内容：
财务指标、重要节点、廉洁从业承诺。
审查要点：
启动会的指标如果和投前有差异，是需要做一些绩效或者奖金折减，这个具体看各公司的规则。
除此之外，给大家强调一些高频关注的点：
1、提价
很多项目为了维持投前利润会提高售价，在市场和政策没有大的改变的情况下，价格不应存在很大浮动。
2、升标
对于提高装标、加装包等事项要充分考虑溢价与流速的关系，最好能够做两个版本进行测算分析，不要把提标做成伪命题。
3、超目标成本
目标成本对比投前以及投后的差异，特别是因为前期调研不够深入而导致的成本提升，暴露了投前测算不够细致和深入的问题，前期测算要有依据。
4、费用归属
针对合作项目，操盘不同条线，对于两费一般都有明确说明。但是针对设计费用、样板房费用、房修费用等都需要明确。
5、合作方
关注合作方的问题，如对方是否有融资、双方招采原则等是否一致等等。退出原则也要明确。
来源：米小侠（ID: gh_73d6d109bf13），本文已获授权，对原作者表示感谢！
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