福州：鲁能公馆三期2.85W，联发臻品3.65W，鼓楼映4W，怎么看？

近期福州不少项目领证首开，分布也比较广，鼓楼、台江、晋安、仓山都有，正好今天都盘点一遍看看。

鲁能公馆三期

昨晚首次备案，两栋楼，共270套，均价2.85W，询问置业是带精装。

2号楼：26层，无落地，共150套，3梯6户，端头126，中户95，均价2.82W，公摊21.6%
3号楼：21层，无落地，共120套，3梯6户，端头123，中户111，均价2.89W，公摊20.6%

注意：项目的楼层差价比较特殊，8层开始，每层差价100，16层开始每层差价50

分析：项目定位纯商盘，从首开楼栋来看，除了145户型外，全部都有供应，首开试探市场的操作，对于项目而言，楼面价1.55W，目前给出了精装2.85W的均价，这个价位与之前预期差异并不算大。不过要论是否有性价比，对比看看：

1、鲁能公馆一期：次新房精装挂牌价3W，距离地铁近，存在安置房隔离问题
2、鲁能公馆二期：次新房毛坯挂牌价2.7W，社区较小
3、绿城海棠映月：纯商洋房毛坯均价2.67W，地铁口，社区偏小

如果按项目的定位，对比自身一二期，也谈不上溢价，但是对比已经开盘的海棠映月，项目距离地铁偏远，优势并不明显，单价还更贵，不过海棠的劣势在于都是150左右的户型，受众面较小，当然鲁能三的户型大部分也在110以上，预算同样不低。

如果把项目放在上半年看，这个均价看上去中规中矩，但是近期楼市全面降温后，五四北战坂的天空之城，高层已经出现2.2W的特价，杨廷不少项目也朝着2W以下发展。虽然目前没有了隔壁海棠映月的竞争，但是从目前的市场热度来看，项目的这个价格，只能说因为楼市变化，中规中矩也变得偏高。

当然从项目的选择来说，最大的吸引力反而是95平的产品，因为总共就2栋楼，同时位于中户单价也是目前所有户型最低的，如果一定要选择，由于项目的楼层差价，预计是被限价卡住，所以高层差价优势很大，比如802与2302，差15层，差价800。

如果是预算110以上，目前看建议缓缓，首先110平米的房源是最多的，预计短时间难以去化，125平米总价已经达到370W，然而海棠映月149平的产品，洋房总价385W，可以说对比下来，优劣势很明显。

联发臻品

昨晚备案，仅一栋楼，38套，均价3.65W，公摊26.2%，143平米户型，一楼底商。

分析：项目位于台江区，楼面价2.1W，土拍指导价3.55W，由于溢价所以指导价3.65W，与备案价一致，项目配建安商房，比例在39%。

从区位来说较好，周边存在国货小，实际划片等交房才能确定，由于规划20层的2T2板楼，消防配建增加，所以导致项目的公摊高达26%，143平米，套内仅106平，虽然户型做大面宽设计，但是实际的尺寸还是需要多注意。

对于项目而言，由于总量就38套，加上地处二环内，去化难度预计不大。从楼层差价来看，5层开始，每层差价100，敏感层14，18便宜500。

从选择来说，5层以上，很明显选高楼层优势大，从地块来看，东南侧存在安商房，预计采光有一定影响，特别是低楼层。

鼓楼映

12月6日备案，216套，27层，无架空，商品房102套，均价4W，公摊26.1%，其中2套104平，100套60平米。

分析：对于项目而言，定位市中心混合安商房，目前周边有三个同类型项目，汇诚永安里、融侨花满庭、融湾澜玥（未开盘）。

从定位来说，这4个项目都是主打市中心高配比安商房，目前永安里和花满庭，备案均价都在3.98W左右，与项目4W的均价差异并不大。

当然实际情况都是对外宣称一手更名，实际售价高达5.5W，从这几个项目来看，优势都市中心+少量商品房，去化压力不大，加上周边存在头部学区，比如鼓楼映南侧就是一附小，当然实际划片也难说。

对于这些楼盘，目前关注度很高，都是主打小户型，对于不少特殊购房者有较大吸引力，但是自身的溢价并不低，加上地块偏小不规则，混合安商定位，从未来的居住体验来说并不算太强。只能说购买有风险，多评估再出手。

凯佳江南里

12月9日备案，7号楼，16层，配建底商，60套，均价2.74W，公摊19.1%，端头117，中户88。

分析：项目2020年10月首开，配建人才房，A区目前已经接近清盘，B区已经开盘6号楼，目前也全部网签，这次开盘7号楼，与之前定位类似。

从均价来看，2.74W，与江南CBD的均价持平，目前周边的项目均价，建总领筑2.6W，融信海纳B区精装2.9W，从价格来看不算夸张。

当然对于项目而言，A区开盘的时候，说B区几栋不打算对外，开发商要自己买下来，然后一栋栋开盘，总共42亩的地块，1年时间，还没全部备案。可以说其中的原因也值得品读，当然这种例子，附近的建总领筑也是如此。

从项目的价格来看，一样的情况，放在上半年来说，中规中矩，但是到了这个时间点开盘，很容易发现情况不一样，比如建总的6号楼，10月开盘，目前网签还剩余过半的房源，与上半年的几栋开盘已经出现了较大的下滑。

从项目自身的定位来说，社区分成两边，整体的成型度较低，加上还有人才房存在，依然有一定影响，同时项目附近目前城建比较一般，优势依然是目前板块的供应量不大，不过目前看项目的去化，预计不如之前几栋来得轻松。

盘点总结

从近期这几个项目的备案来看，备案价整体都与周边持平，没有看到太大的上涨预期，有土拍指导价的基本就是按指导价备案。

对于鲁能三期，目前看去化压力是最大的，项目的定位非常类似金山的大名城紫金九号，定位纯商地块，主打110以上刚改产品，偏偏又存在95刚需产品，而且连廊设计，甚至高达3梯6户，整个社区的定位有点不上不下。

对于凯佳江南里，没太多关注以为已经清盘结束，当初对外宣称被开发商内购的楼栋默默的开始对外销售，可以说自身的压力不小。

对于联发臻品，市中心的安商房，户型设计也非常贴合主流，但是公摊高达26%，没有社区，这样的产品定位，去化压力可能不大，但是吸引力预计并不强。

对于鼓楼映，市中心+学区预期，与周边几个项目同样的操盘方式，统一采用更名加价，5.5W以上的价格，预计划片没有想象的好，其中的风险与预期同时存在。

综上，对于不少项目而言，价格虽然看上去中规中矩，放在上半年可以说难度不大，但是随着近期楼市下滑，同样的价格，现在的市场已经出现了一定抗性。可以说楼市也是瞬息万变，对于购房者而言，建议多评估再出手。

题外话

当初宣称捆绑车位的新盘，最近接到电话，随口而出不考虑车位，然后置业留言，可以跟领导汇报，有几个名额不需要车位，可能为了防止早期捆绑业主的闹事，所以采用了这种说辞，至于是什么项目，给个暗示三叉街。