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该买房了!天河上班,总价400万到底应该怎么选?

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昨天,央行全面降准0.5个百分点,释放长期资金约1.2万亿元。

同样是昨天,中央政治局会议中提出“满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环”。

利好带动下,新黄浦、中交、金地等多个地产股大涨。


一定程度上,楼市也吹响了止跌回暖的集结号。

这不,就有网友蠢蠢欲动,准备下手了。

有粉丝咨询小前线,总价预算400万,天河上班,有推荐的盘吗?


简单总结下粉丝的预算和需求,即:总价400万,首付预算120万,在天河上班,希望在天河、黄埔、海珠、越秀买房,未婚首套,税后月收入2.1 ,离地铁最好1公里以内,有学位,新盘或次新房。

这个预算对于收入稳定的刚需一族还挺有代表性的,首付能力不强,但月供实力还是有的。我们就把它当作当下比较普遍的置业案例,一起看看吧。

中心四区到底有没戏?

目前,即使楼价没有再一再冲高,但在天河、海珠、越秀、荔湾4区置业的门槛还是挺高的,最起码的门槛可能要去到“6”字头左右,加上四区还有不少定位偏改善的楼盘,要挑门槛低的就更难。

但小前线在推荐其他区的楼盘之前,还是想小伙伴可以看下珠江花城。楼盘即将开卖最新四期,价格基本是6万+,哪怕按照网传价格中最低的5.4万/㎡来算,也肯定会超过总价400万的预算。


△珠江花城

不过,楼盘却有一个值得一看之处,就是有78㎡的小三房户型。说它是刚需福音也不为过。不过预算可能要450万元左右了,首付三成即比原来预算的120万多15万,去到135万左右。

预算可以增加15万的话,可以天河又何必其他呢?并且小区教育配套齐全,这对于刚需小青年来说也是再友好不过的了。


黄埔可以挑挑这些

除了中心4区,最值得看的,小前线认为就是黄埔了,特别是经过这轮内卷之后。有真实的置业需求,这样的机会不要错过啊。

400万总价在黄埔的选择不算少,比较推荐的有招商卓越臻珑府、越秀滨江星航TOD、融创翔龙广府壹号。

招商卓越臻珑府和越秀滨江星航TOD位于老黄埔庙头板块,就隔着一条马路。

星航价格约4.6万-4.8万/㎡,产品有88-115㎡三至四房

臻珑府价格也不相上下,近期楼盘推出过最低4.2万/㎡的特价单位,户型为78-115三至四房


这两个外部条件基本一样,5号线东延段就在楼下,但周边环境一般、配套得等隔壁村的旧改起来才能有较大改善。

招商卓越臻珑府的户型相对更好,但是小社区。而越秀滨江星航TOD户型也过得去,但容积率更低,有底商还配套有小学。

如果在庙头二选一的话,越秀滨江星航TOD更好点。


△融创翔龙广府壹号

另外,融创翔龙广府壹号,产品力相当不错,户型设计也有板有眼,符合大多数买家的需求。就是黄陂的产业规划差点儿,距离地铁远了点,步行1.5公里。楼盘在售户型77-140㎡三四房,售价约4.9万/㎡。

不过,以上的楼盘如果要地铁和学校两个条件,通通都满足,就还有些欠缺,二选一,更容易实现。

这些板块也不妨看看

除了粉丝提到的,希望置业的区域外,小前线认为,这些板块也值得看看的,因为一来符合预算,二来也都是潜力板块,还有就是这些楼盘有轨道交通的优势。

特别是在高速地铁的带动下,传统概念的地段、时空概念都在变,更何况有真需求的置业眼界呢,多看看无妨。

1、横沥岛尖

横沥岛尖,是南沙战略定位的最高点,总部经济+国际金融,前不久的南沙科学城规划当中也把横沥岛就算进去了。总之,不缺概念。


△国际金融岛规划效果图 来源:广州南沙发布

现在IFF论坛永久会址密锣紧鼓地施工了。更重要的是,高速地铁18号线已经开通,横沥站37分钟到冼村。

有产业有交通,投资好地方。但兑现周期有点长。可选项目有葛洲坝湾区金融城、旭辉曜玥湾、美的江上沄启,限价都在3.6万/㎡左右,其中葛洲坝项目更近地铁。

2、广州南站

广州南站,新定位是世界性超大型TOD,要将“天量客流”转化为“人才流、信息流、资本流、商务流”。

概念是不错的,就是周边商业还不太行,得等等。不过,最近南站批量供地,擅长搞商业的新鸿基也来了,可以期待。


△广州南站核心区鸟瞰图

值得注意的是,地铁22号线大概率年底开通,3站换18号线,到琶洲、珠江新城都很方便。

在南站板块,有2个新房项目可选,都是同一个发展商,一个是星翰TOD,一个是星寰TOD。

其中,星瀚位于22号线陈头岗站上盖,自带九年一贯制广外附属学校。星寰则位于7号线谢村站A口300米处,自带幼儿园,旁边规划有小学。


△星瀚

面积段和总价,两者相差都不大。

星瀚,85-115㎡三四房,总价300万起。

星寰,90-133㎡三到四房,折后均价3.7万-3.9万/㎡。

3、国际创新城

番禺还有一个板块符合要求,国际创新城。

规划也相当高大上,包含大学城二期,与大学城一期一江之隔,有地铁4号线新造站,前景可以。


但是,番禺有三个重点区域了,长隆-万博、广州南、国际创新城,以番禺的实力来看,兑现周期很难说。

目前在售的新房有星汇文玺符合要求,楼盘在售为76-117㎡三四房,总价320-520万/套。

4、白云湖

白云湖数字科技城,是最近两年白云重点打造的区域, 志在数字产业,建设如火如荼,旧改也在推进中。

在售项目有云湖花城、天悦云湖、云湖壹号等,三者价格都在4-4.3万/㎡之间,但前两个距离8号线亭岗站较近。


△白云湖数字科技城效果图

目前该板块的城市界面可能还比较杂乱,但胜在地铁却已经是实打实,大型小区,教育配套也都一条龙。

上面介绍的几个楼盘,及板块,都可以去看看。

毕竟,现在这个时候,政策底、金融底都来了,市场也在回暖,可以考虑下手了。

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