2021年12月2日，隆溪湖.铂翠轩取得预售许可，预售面积约7.24万平米。隆溪湖铂翠轩的开发商为成都永慧房地产开发有限公司（以下简称成都永慧），该地块由成都永慧在2019年11月竞得，成交总价约10.41亿元。
据氢地产新媒体当时披露，地块吸引到近30人到场，共17家房企现身签到，可见当年地块关注度极高。
而在拿地两年多之后，随着融资环境的突变，随着市场的调整与购房逻辑生变，当年极受瞩目的兴隆湖观景项目，在当下将面临怎样的现实境况？
两年前：10.41亿元“上限价”夺地
2019年11月11日，成都兴隆湖一宗土地走上拍卖席。该宗土地位于科学城片区，科学城北路南侧、科立路东侧，面积约合52.33亩，为住宅及商服用地。
从成交价格来看，这宗土地起拍总价78504.75万元，由成都永慧以上限价104156.6万元+15%配建竞得该地块，折合楼面价约11945元/㎡，溢价率32.67%。
※地块位置示意图
从地图可见，这块地在兴隆湖的占位核心，距离兴隆湖很近，占据了兴隆湖的核心湖景资源，高端属性凸显。
同时，地块另一侧为鹿溪河生态区，绿化环境非常优越，而该地块位于兴隆湖与鹿溪河生态区之间，两边的生态资源均被其占据，可以说是兴隆湖生态资源最核心的区域之一。
两年后：500万+住宅或面临压力
2021年12月2日，隆溪湖铂翠轩取得预售许可，此时距离项目拿地已经过去2年有余。对于后市的预判，对于成都永慧将有多大影响？
从融资层面来看，在项目拿地之后1年左右，即2020年8月，房企融资收紧已成定局。当时，央行、银保监会等机构针对房地产企业提出“三道红线”指标。在此背景之下，各类房企的融资均受到影响，不但融资难度提升，而且融资成本上升，受当地调控影响，项目入市、项目价格审批、销售回款等也在一定程度上有所变化。
而成都永慧作为一家私营企业，从历年的融资情况来看，“股权出质”这种融资手段早在2016年即已使用。如今，成都永慧100%股权（注册资本2.15亿元）同样处于全部出质状态，出质登记时间也早在2019年10月，由成都永慧的两名自然人股东，按股权比例出质给了大连银行成都分行。
以此来看，成都永慧用股权出质等手段获得一定资金，背后则折射出项目成本的与日俱增，以及项目再融资难度（100%股权都已经出质了）。
在市场层面，近期成都楼市有这样一种现象：受房价预期等影响，高总价项目的去化有放缓的趋势。值得注意的是，这种趋势不仅出现在普通项目，也已出现在品牌项目。
恰好，隆溪湖铂翠轩正是当前市场总价较高的项目之一。一房一价显示，隆溪湖铂翠轩1-4号楼（层高15-21F，面积190平米左右）的总价均在500万+，5、6号楼（层高19F）的价格最高至1300万+（面积约410平米+），其余总价亦在750-810万区间（面积约260平米）。而价格最低的是8号楼（层高15F，面积约110平米），总价330万+，且数量较少。
从楼栋布局来看，隆溪湖铂翠轩直面湖区的正是最贵的5、6号楼，为2T2户观景大平层。除此之外，1-4栋为2T2大平层，7、9栋为2T4普通产品。这意味着，要真正买入项目的观景大平台，价格在800万左右。
对比兴隆湖周边近期取证项目发现，鹿溪樾府面积约172平米住宅，清水总价约360万左右（据透明房产网）。虽然项目地段不一，景观占据不一，产品有所差异，装修不一等，但是，相对较高的价格，或许对购房意向还是将造成直接冲击。而这在一定程度上将让项目的销售承压。
另外，从品牌层面来看，高总价产品需要较好的品牌及产品系支撑，对于成都永慧而言，在品牌及产品系表现方面，还没有直观呈现，或许还有待时间来验证。
综上，成都永慧用“上限价”拿地，地块位置及湖景资源虽拥有较大优势，但是，较高的土地成本，两年多的融资成本，以及变化的市场，项目高总价+小品牌特点，同样成为成都永慧有待破解的难题。在这种背景之下，隆溪湖铂翠轩的上市销售情况，也就显得极为重要，而成都永慧这家房企无疑迎来关键时刻。
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