400万+买叠拼？成都改善需求首选！

在改善市场，有三种产品最为典型，大平层、洋房、叠拼。

但近三年叠拼产品的供应和成交持续走高，买房人发起了一场讨论，大平层、洋房、叠拼，究竟选哪种？

有人喜欢

有小孩之后，还是更倾向叠拼一些，和生活习惯不同的老人，可以住在上下两层。小孩在家上下蹦跶，也不担心邻居投诉。

平层和叠拼都住过，我现在住的就是市区叠拼。整个小区清净，电梯这些从来不挤，往外走又还挺繁华方便。买些盆子就能把花花草草打理的很好。

也有人不喜欢

我怎么感觉平层更好……屁大点地儿三层爬来爬去，感觉居住体验一般。

叠拼这个产品，住进去才晓得恼火，天天爬楼梯对老年人不友善就不说了，下叠花园招蚊虫更是令人头痛，地下室漏水更是几年后的通病。所以我站大平层！

叠拼看似五百万拿下，还得再来个两百万装修啊。

— 叠拼在成都 —

流行了起来

从备案成交数据来看，2016年-2018年，三年时间，成都叠拼成交的总和4244套，平均每年1415套。

但2019年开始，叠拼开始在成都市场流行了起来。

成交逐年大幅攀升，2019年超过3000套，2020年超过4000套，2021年更是突破了5000套。平均每年4557套，一年的成交量抵过去三年。

而从市场供应来看，同样呈现前三年平平淡淡，后三年热火朝天的状态。

2016年-2018年，成都叠拼供应4417套，平均每年1472套，基本和成交持平。

同样从2019年开始，供应大幅攀升。2019年-2021年都高于6000套，2020年更是突破了7000套。平均每年6754套，一年的供应量也抵过去三年。

那么价格呢？

从图表可以看出，从2019年开始，260-400万总价段成交量逐年走低，而400万以上总价段成交量逐年走高。

其中，400-600万总价段明显发力，2021年的成交占比升到了第一位。

— 成都的改需 —

爱上了叠拼？

成交、供应、价格都在走高，是成都的刚需突然都爱上了叠拼吗？

最根本的原因在土地供应上。

2017年成都对“中优”区域提出“三降两提”的目标，出让土地容积率开始大幅“缩水”。2014年的时候，容积率规定还不超过4。到了2017年，直接降到了2.5。

同年，成都中心城区住宅类用地平均成交楼面价涨到8319元/㎡，房企拿地的成本逐年攀升。

容积率降、楼面价涨，“一降一升”，为成都叠拼产品大行其道埋下了伏笔。

此外，早在1994年，国家就已经出台规定限制别墅用地，且每隔几年便进行升级。

2018年“限墅令”在全国范围升级，从“限墅令”到“禁墅令”，以独栋为代表的传统别墅逐渐退场，成为叠拼产品在市场大行其道的催化剂。

追求货值最大化的理想打开方式。

没有哪个房企是傻瓜，都是要赚钱的。融合了“复式”+“别墅”特征的叠拼，作为追求货值最大化的理想打开方式，成为了“香饽饽”。

举个简单的例子，一个可售建面20万方的项目。

做成高层，卖20000，货值40亿。

做成洋房，卖25000，货值50亿。

如果做成叠拼，卖30000，货值就有60亿。

当然全部做成叠拼有时占地和密度并不允许，即便选择做25%高层+75%叠拼，货值也有55亿。

所以，采用哪个方案，已经不言自明了吧。

面子和里子，符号意义和功能意义。

上面说的是供应端的变化，但有供应不意味着一定有人买单，还需要跟需求端的需求相匹配。

“别墅”两个字，对很多买房人来说有着极大的打动力，如果还是位于主城区，兼顾了城市繁华的，更是吸引力满满。

首先它有一定的符号意义，关系到面子问题，更可能成为社交货币。

“哪天来我屋头烧烤。”“哪天来我屋头看电影。”“哪天来我屋头喝酒。”“哪天来我屋头看球。”……一定程度上满足了业主对外的社交需求。

丨云门天玺下叠产品下沉庭院实景图

而里子，则关乎到叠拼产品的功能意义，也就是室内空间使用场景的打造。

帮主有好几个朋友，买叠拼的原因都是为了更多的功能空间，有人想有工作室、有人想有电竞室、有人想有健身房……

尤其是前段时间疫情，把一家老小圈在一个100多到200多平方的空间内，爸爸要开视频会议，妈妈要线上办公，儿女要上网课，一家人挤一块儿，免不了彼此影响，降低效率。

这个时候，各自独立的空间就显得尤为重要。叠拼产品天然的分层，以及更为丰富的功能分割，最契合这种需求。

然后叠拼产品，尤其是上下叠，还有高层居住最无法比拟的户外空间，一定面积的地面花园或者屋顶花园，遇到好天气，一家人能晒晒太阳，打打球，甚至还能搞搞烧烤，其乐融融。

丨城投金茂逸墅S叠下叠产品的地面花园

— 产品扎堆 —

内卷严重

低容低密的院子生活或者说“墅感”生活，对成都的买房人确实很有打动力，这种产品也更挑客群。但相比同级别的大平层产品，客群对叠拼产品的“挑剔点”也更多。

比如，叠拼曾经长期被诟病是伪别墅，其中一个原因是入户私密性和仪式感做得不到位。

更糟心的是，早期很多叠墅没有电梯，业主每天要从地库爬楼回家，居住体验极差。

再如，地下室采光、花园设置、室内功能空间布局、动线考量等，都十分考验房企的造墅能力。

当成都市场的叠拼开始扎堆，竞争开始加剧。为了吸引买家，成都的叠拼也开始卷了起来。

一种卷法是，怎么让叠拼更像别墅，主要在于居住空间外部的改造。

别墅的条件，独门独院、有天有地，上下方便，分别对应的是独立且私密的回家动线，独立的地面花园、独立的地下空间、独立的电梯。

目前成都市场已经有不少叠拼通过优化产品布局，实现了“独立地面庭院+独立入户电梯+独立地下空间”三件套。

比如奥园·麓语ONE采用T型排布，解决了传统一字叠的“一览无余”视野和单一面采光的问题。

再通过入户动线的设计，实现上中下叠电梯、花园双独立归家动线，带来独栋化墅居体验。

丨奥园·麓语ONE的T型排布

也有些房企走差异化创新产品路线，城投金茂逸墅通过L型叠的设计，创新性的配备了一整套私享化的体系。

L型叠最大的特点是：上中下三叠，每户都配有“独立地面庭院+独立入户电梯+独立地下空间”三件套。

除了三件套标配，项目还在面积上做了文章，将叠拼往“小”做，面积段控制在145-245㎡之间，总价框定在369-672万，正好主打400-600万级的客群，以产品创新获取市场份额。

丨城投金茂逸墅独立花园及独立入户示意

一种卷法是，怎么让叠拼更像洋房，主要在于居住空间内部的设计。

洋房的条件，通过平层空间分布，实现功能需求。有着更大的面宽，南北通透，LDK一体化等特点。

在户型设计上，成都今年也出现了许多大面宽的叠拼产品，让客餐厅等公共区域的打造更有空间。

比如新希望天府锦麟壹品下叠约330㎡的户型，南向面宽约11.9米；中海浣云居上叠做到了约10.6米的面宽；旭辉恒基江与山将叠拼传统的两面宽改为三面宽，做到了约9.4米的面宽。

越来越多叠拼能够克服“进深长、面宽窄”的痛点，而且对比平层，叠墅拥有更好的舒适度与私密性，能够做到更多的采光面，更接近“有天有地”的生活。

丨新希望天府锦麟壹品下叠约330㎡户型

丨中海浣云居上叠户型

丨旭辉恒基江与山上叠约175㎡户型

一种卷法是叠拼与大平层的组合，中叠两户做成大平层。

相当于将6层做成了4叠，摈弃了没什么亮点的中叠，而将3F的两户、4F的两户打通做成大平层。

— 400万买叠拼？—

改善需求的首选！

讲了这么多，叠拼到底能不能买？作为一个手握400万，想买叠拼的新手，又该怎么选？

答案可当然是能，前提还是在于使用场景的合理规划以及使用频率。就跟去健身房办卡一样，办了卡一年却只去了一两次，那办来干什么！

使用才是消费的目的

· 就像前文中喜欢叠拼的网友的答案，家里有小孩、老人三代同堂的，生活习惯不太一样，加上小孩有跑上跑下、内外穿梭的需求，可以买。能减少家人之间乃至邻里之间的相互打扰。

· 另外有部分业主有比较强的居家办公需求，比如需要安静环境的设计师，需要经常直播的网络红人等，可将工作与生活明确分开。

· 以及像帮主一样，有长期坚持的爱好的业主，满足自身的精神需求。比如健身的爱好、摄影的爱好、电竞的爱好等，并且在空间规划好之后，使用频率很高。

上中下叠，选哪叠？

客观来讲，下叠与普通别墅差别最小，“墅感”最强。大部分产品都有院子、地下室，地下室夹层等，因此使用场景也是最丰富的。并且四层紧密相连，纵向的通达性最高，便捷度也比较高。

上叠次之，大部分产品赠送露台或阁楼，部分产品还划分了独立地面花园和独立地下空间，同样接近“有天有地”。并且上叠受邻居干扰最小，采光和通风也比下叠、中叠产品更好。

中叠虽然是最像跃层的产品，但相对来说总价最低。同时，部分产品通过独立地面花园和独立地下空间的划分，也让中叠拥有了独立花园和独立电梯。另一个值得关注的点是，中叠在二手房市场中流通率较高。

最后，帮主统计了“5+2”城区400万+价位段的叠拼，东西南北都有，有你的意向项目吗？