关于“432”，很多地产人还没搞明白真相！

地产圈的老油条们，多多少少都听过5986、456这些数字密码，对432应该也不会陌生，当你看到432这几个数字脑海里第一反应弹出来了什么信息嘛？

“432”指的就是四证齐全、30%自有资金、二级开发资质；

它一般出现在房地产融资阶段，是银行、信托公司对房地产开发企业发放贷款的红线，这条红线原来是可以踩的，很多资金违规流入房企用于支付土地款。

但由于近几年监管持续加码，没有金融机构敢再踩红线，本文就带大家简单学习一下“432原则”，了解它的由来以及具体要求。

432的由来

“432”的要求最早要追溯2003年，因为2003年以前，市场秩序还相对混乱，房地产商在取得土地证之后，马上就可以申请抵押融资，套现的资金一部分可以再去拿地，一部分用于开工建设。

厉害的开发商甚至可以空手套白狼，先借流动资金贷款拿地，拿证后再抵押融资，持地待涨，这比前些年房企玩的高周转还夸张得多。

一言概之，就是套银行的钱来拿地。

与此同时，03年房价暴涨，出现了“房地产泡沫论”，因此也有了控制房地产发展速度的诉求。

2003年6月5日，《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发〔2003〕121号），简称112号文，在这种背景下出台了。

来源：中国人民政府网

可以看到，这则通知主要是针对开发商以及购房者信贷需求的限制性规定。

其中，禁止商业银行以流动资金贷款及其他形式发放房地产开发贷，并要求房企自有资金投资比例达到30%，土地抵押贷款额度不超过评估值70%；

同时，规定了商业银行向开发商发放开发贷必须四证齐全，贷款不得跨地区使用，而且不能用于缴纳土地出让金。

这个时候，已经形成了432要求的雏形，但当时该规定还没有要求开发商达到二级开发资质，也未对其他金融机构（信托）进行房地产融资做出限制。

因此，一些资金不够的开发商便用土地抵押或股权质押的方式获得信托资金，封顶之后，信托计划结束，开发商再去银行贷款。

可惜好景不长，2004年6月24日，银监会颁布46号文《关于进一步加强信托投资公司监管的通知》，要求信托公司也要遵守121号文的规定，必须满足432条件之后才能给房地产企业发放贷款。

2009年3月5日，银监会发布了25号文《关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》对二级资质提出要求，申请贷款的开发商或其控股股东不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质。

由此“432”的完整概念形成，正式成为银行、信托对开发商发放开发贷的基本原则。

432的具体要求

432的核心主要是防止开发商空手套白狼、跑马圈地，同时也要防止工程烂尾。

我们常说五证齐全，指的是《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，而432原则里的“4”，则是项目在贷款发放时需要保证至少四证齐全，预售证可以稍晚些获取。

顺便把五证的用途及通俗理解也放出来，需要注意的是，432要求中的四证是有先后顺序的，没有四证中最后一证施工许可证，那就是非法施工了；

432原则中的“3”，指该地产类项目的项目总投资中，开发商项目资本金（也即自有资金）比例至少达到30%；

项目资本金，指在投资项目总投资中，由投资者认缴的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；

投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽回。

一般项目资本金比例要求不低于30%左右，《国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》（国发[2015]51号）中各行业固定资产投资项目的最低资本金比例规定：

房地产开发项目：保障性住房和普通商品住房项目维持20%不变，其他项目由30%调整为25%。

但目前无论是银行还是信托，大部分还是以30%要求为界限。

432原则中的“2”指该地产类项目的开发商或其控股股东至少拥有二级以上（包括二级）的开发资质。

按照2000年3月住建部发布的《房地产开发企业资质管理规定》，开发商资质按照条件分为一级、二级、三级、四级，共四个资质等级。

2015年5月4日（住建部令第24号）及2018年12月22日（住建部令第45号）分别进行了修改，对经营年限、开发面积、建筑工程质量、专业人员数量等做出了明确的规定。

图表来源：锦城资本

二级资质是银行风险控制的底线要求，是为了保证资金投向的底层项目工程质量不会产生重大风险，危害银行信贷资产的安全。

而就在今年11月，司法部官网发布消息，住建部发布《住房和城乡建设部关于修改〈房地产开发企业资质管理规定〉的决定（征求意见稿）》。

房地产开发企业资质一、二、三、四四个资质等级修改为一、二两个资质等级。二级资质对财报、年报以及专业资格人员的要求大大放宽。

从监管角度来看，由于没有了三四级，二级资质变得容易获取了，不排除未来的要求会从二级变成一级，或者增加其他方面的新要求。

当前房企陆续债务违约、暴雷，不能单纯归咎于政策调控、市场原因；最主要还是在过去，房企自身盲目扩张规模加杠杆，高负债、高杠杆、管理水平跟不上。

而随着目前行业的发展，监管机构对房地产行业逐步建立起越来越具体的监管原则，防范金融风险，这也是房地产行业走向健康的表现。