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司徒正襟:如何防范和化解房地产金融杠杆化?

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房地产业作为一个行业,实现了运用金融杠杆来获取较高资金进而调节市场进行地产建设。房地产的金融杠杆在美国房贷危机中有所体现。房利美和房地美将美国房屋购买者的贷款分级中次级贷款打包进行金融产品设计,实现了金融衍生品的交易。

2.如何防范和化解房地产金融化?房地产发展自从摆脱自耕农经济的自给自足自建房屋之后进入中国特色社会主义伟大实践中,个人不拥有土地,所以个人必须向国家或集体购买土地来建筑房屋。但个人没有购买土地的资金和资格证,所以个人通过银行贷款委托开发商或者个人购买开发商开发的房子满足自己的住房需求。因为资格证是有限的、土地被国家和集体拍卖,形成一定的商业垄断价格,开发商本身也需要短期大额现金流,所以房子从建设到购买本身都是一个大宗固定金融产品。防范和化解房地产的过度金融化与之更契合的是防范和化解房地产的过度杠杆化。第一,房地产开发商基于自己的预期收益,在全国各地大规模拍地,扩大自己的金融杠杆和现金流。部分企业捂地不开发不建设不销售,通过形成一定预期,实现更高收益。

房地产业是一个资产密集型行业。在房地产的建设过程中需要土地审批、土地质押、银行贷款、房产预售、土木建设及配套设施、给房交付、银行还贷等一系列流程。房地产业作为一个行业,实现了运用金融杠杆来获取较高资金进而调节市场进行地产建设。所以房地产业从某些层面上又是实体经济又是虚拟经济,房地产产业的蓬勃发展是对应中国经济增长和中国人民对于改善居住条件和改善居住环境的一个重要诉求。


当然房地产市场的蓬勃发展也与人们的传统思维方式有关。“人无家不安”的老话正是反映了房子在中国人心中的地位。所以房子的价值不仅仅是固定资产,而是一个精神所依托。所以才出现了无论是开发商还是买房者都需要进行杠杆交易的现象。房地产的金融杠杆在美国房贷危机中有所体现。房利美和房地美将美国房屋购买者的贷款分级中次级贷款打包进行金融产品设计,实现了金融衍生品的交易。

不断翻滚的杠杆使得次级贷款的收益率已经远高于贷款本身的收益率,出现了基础金融产品的巨额承兑风险。随着次级贷款的偿债崩盘,一系列基于房地产购买的贷款无法偿付,延伸成整个美国的金融危机,进而衍生成全球性危机。房地产杠杆在经济运行良好的情况下风险系数极低,但如果遇到经济滞胀引发大规模失业的情况,就可能随时爆雷。



一些三四线城市在去产能等促进下,响应了农村城市化的时代发展趋势,也赚得盆满钵满。但这些相应购买力的开发和相应市场购买力是既定的。正如万科年会上所说的“活下去”、现阶段房地产开发商的主要任务是:尽可能降低售价,增加出售率、缓和自己的现金流,减少拿地的数量和同时开发的数量。

第二,北上广深等一线城市房地产市场从价格和涨幅上都非常高,居民为了实现自己的安居之梦,不得不掏空所有钱包来应对首付。一些所谓的经济学者,号称六个钱包或八个钱包付首付,本来就是一个杠杆极大化的过程。极大的加剧了房地产市场的购买风险和偿贷风险。而且,随着住房公积金的收紧,以及北上广深等大城市的一系列限购政策和对外来人的歧视,愈发地推高了房地产价格的畸形,并形成了(建立在供给不足的)稳定一致的上涨预期。一旦经济形势不景气,会出现各种还贷困难的现象。近期,北上广深等大城市出现的法拍房比例越来越高,就是房产购买者因为高杠杆出现了现金流问题。防范和化解房地产市场的过度金融化,最根本的方式是提高市场上土地的供给数量和供给率,形成合理稳定预期。因为土地供给的严重不足,大城市和特大城市的经济发展和基础设施建设严重背离,任何一项公产品供给和社会服务供给的周围都会出现相应房价的价格畸形扭曲现象。


降低房地产市场的金融杠杆的几个方式:1.加大特大城市和大城市的土地供给和基础设施建设,为大城市的城市建设和住宅居住建设提供长期稳定预期,缓解居民焦虑情绪。2.取消一系列购房限制。无论从社保年限、居住条件以及户口限制都是事实上增加交易成本的方式。对于真正有意向的购买者本身不造成问题。但无形中推高了黑市渠道价格,并形成了相应的官僚机构,造成社会财富的极大浪费。3.金融机构与房地产企业自查自纠。近期出现了一系列房地产企业将自身房产和物业资产进行私募产品化销售,无论从银行产品政策产品或保险产品方面,收益率远高于存款利率。但它的偿债是基于房地产企业的有效盈利,一旦相应开发楼盘的销售情况出现问题,就出现了金融风险的扩散化,损失由投资者买单。

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