千呼万唤，天津第三批挂出了11宗地。
蜻蜓点水，形式大于意义。
没办法，挂也不是不挂也不是，进退两难。
总建面83万平米，大约77亿。
要求交完保证金才能挂牌，买家已安排好，不出意外，都能出让。
2021年土拍大戏，基本能预告收官。
建面1258万平米，比去年减少8%，土地出让金约1050亿，比去年还增加14%。
总体来说，成绩不差。
回顾2021年的“一年三顿饭”，堪比土拍界“未有之大变局”。
一火二凉三躺尸，从干杯到摔杯，来了把过山车。
突发的“两集中”，迫使开发商在第一批中焦虑抢地。
特别是北京，拿出了土拍政策“核武器”：
“双拐点确定+房价锁死+竞政府持有份额+竞公租房面积+竞人才房面积+高标准+政策备用包”。
就这都没挡住开发商的热情。
第二批严查买地资金，多数望而却步。
第三批蜻蜓点水，寄希望于央企国企友军兜底。
半年时间，全国土拍“从血拼火并”突然转到“门前冷落车马稀”。
连吃瓜群众都没兴致了。
2021，历史变局。
天津第三批的11宗地，有两个特点：
❶ 没有太核心的地块。
市区只挂了河西郁江道两宗地，是第二批停牌的地块。
南开、河东、红桥、河北之前推介了不少，比如中医药大学地块、汪庄子地块、35中地块……最终都无人认领。
开发商是真没钱，连市区的地也不看了。
环城只挂了北辰中东欧小镇两宗地。
热点板块，比如精武镇、南站、中北镇、海教园、国展西……都不见踪影。
❷ 个别地块，楼面价降了，大多数地价稳定。
河西郁江道地块相比上次打了85折。
其它楼面价基本持平。
从土地交易中心不断推介的价格来看，并无“迎合之心”。
不是说市场不好，地价也跟着跳水。
一来“稳地价”不能变；
二来，开发商欠一屁股债，一毛钱也拿不出来，降价也没用。
挂牌的地不多，挨个说一下。
河西郁江道两块地，解绑了自持租赁。
楼面价从原来的2.77万/平米、2.75万/平米，变为2.06万/平米、2.29万/平米。
大概会是一家国企去拿。
陈塘小高层大约3.8万/平米，之前价格确实略高，算不过来账。
这两块地，城市界面很一般。
关键南侧是环渤海建材市场，以后业主每天欣赏啥？
北辰中东欧小镇，在小淀附近。
农垦是一级整理，就像中建弄塘沽湾一样，它自己要托一下。
实事求是，现在只有概念，短期很难有实质起色。
毕竟连海河柳林都没动，还轮不到北边，何况北辰楼市的惨样子。
楼面价也不便宜，5900元/平米左右。
现在小淀新城樾风华，高层8500元/平米起，洋房1万/平米起。
团泊西挂了两块地，一大一小，4.2万方和13万方。
团泊西啊，吃**都赶不上热乎的。
当初地铁开工时不卖地，现在荣盛把洋房砸到9000多，还卖个毛线。
13万平米的大地块在静海湾，纯住宅楼面价4320元/平米。
三个子地块，容积率1.6和1.2，能做出洋房和叠拼。
这是要做“团泊西的改善”啊。
4.2万平米的小地块，楼面价大约2200元/平米，容积率2.0。
位置也不咋地，东边还是村庄。
如果做高层，预计单价不超过1万/平米。
团泊西有自己的价值，西边100万的总价，它具备唯一性。
静海老城成“热宝贝儿”了，第二批摇号的竟然在这。
较封闭的区域市场，不太受大行情影响。
三批又挂了一块，在万达和绿城附近，会是静海本地的小开发商去拿。
滨海新区挂了4宗地。
滨海西站、空港、大港、生态城各1宗。
滨海西站地块在中交春风海上东侧，楼面价4953元/平米。
2020年底，中交拿地楼面价5187元/平米，基本持平。
现在房价1.3万/平米，算得过来账。
空港二期地块比较大，建面27万平米，包括居住、教育、商业、道路。
说明还要再引进学校，建面7万平米的商业不小了。
这块地像是空港二期的“配套包”。
至于谁来拿，会很意外，坐等结果。
大港地块在港东新城，楼面价4017元/平米。
与静海老城逻辑一样，大港也是区域封闭市场，房子不愁卖。
第二批土拍时，金重地产溢价15%摇号摘得一块，楼面价5377元/平米。
这次起始楼面价降了25%，不过位置也较偏。
生态城地块，快到北部片区了，临近航母公园。
楼面价4628元/平米，还包含建面2万的商业。
力高阳光海岸高层单价已经7000多，这楼面价也不好整。
第三批土拍，算是躺平了，全国都躺平。
私下打听，明年第一批土拍，很多房企也不打算在天津拿地。
至少站在现在来说，不拿。
两个原因：
❶ 惊魂未定。
如果有命从ICU出来，也得先养病，不能直接冲进KTV。
而且，这一轮，很多开发商在天津受伤了。
鱼的记忆有7秒，开发商可不是，刻骨铭心啊。
❷ 明年一季度是偿债高峰。
开发商明年到期的美债高达3560亿。
一二季度，分别都有983亿巨款要还。
美债“很厉害”，绝对不能拖延。
一旦还不上钱，海外评级机构就会下调评级，负面情绪止不住。
当初恒大也是推迟了国内债，赶在最后一天先把美债还上。
所以，明年第一批，甚至第二批，土地市场很有可能继续冷。
房价短期看供需。
不是危言耸听，一定要关注存量了。
你说八里台、武清、宝坻……存量很大，那都没用啊。
主要看热点板块的存量。
就说西青、津南，一直不卖地，到明年年中，能买的还是“老几位”。
倒不是说会涨价，而是房价会最先修复。
（详见《2022，天津楼市将进入修复期》）
联发锦里是最明显的例子，只此一家，别无分号，不降价。
有些人跟着起哄，一流拍就拍手叫好。
如果供应量持续降，对真正想买房的人来说，不是好事。
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