泛亚铁路开通，这座城市的发展要被提速10年！

地产财富会

一条叠加政治使命与经济价值的特殊铁路

一个位于“聚光灯”区域的高潜城市

当发展的拐点来临时

机会总是留给有准备、有嗅觉的这类人

2021-11-25

1902年，由法国和比利时投资兴建的卢汉（京汉铁路）铁路修到了石家庄，并在石家庄设立了车站，因石家庄名气不大，以相距不远的振头镇命名，叫振头站。

卢汉铁路老照片

1903年正太（今石太铁路）铁路动工兴建，为了减少费用，避免在滹沱河上架桥，将正太铁路起点由正定改为振头站。偶然的因素，让石家庄成了两条铁路的交汇点，并由此让一个默默无闻的小村庄逆袭成省会城市。

振头站通车纪念老照片

因铁路而走上跨越式发展的城市案例并不在少数。

因铁路而走上跨越式发展的城市案例并不在少数，比如郑州，京广陇海两大国家干线在此交汇，奠定了郑州的强势崛起，郑州也由此成为省会城市。

再往近了看，有中国“经济竖轴”的京沪高铁开通运营后，显示出了极强的辐射赋能效应。据专家测算，按照铁路投资与相关产业最高拉动效应1∶10比例计算，京沪高铁建设头两年拉动内需高达近1.2万亿元，运营后将使沿线地区GDP的增长率提高19%至21%。

火车一响，黄金万两。

美国人也认为铁路是有史以来最具有革命性的一种工具，以至有人认为19世纪的美国内陆交通运输史基本上是一部铁路成功史。

1869年，全长3000多公里穿越整个北美大陆的太平洋铁路建成通车，它是世界上第一条跨洲铁路，之前，从纽约到旧金山要走长达六个月，而太平洋铁路建成后只需七天。正是这条铁路，为现代美国的经济发展做出了巨大贡献。

太平洋铁路线路

尤其是在当今“高铁时代”的特殊历史时期，铁路的价值和意义不言而喻。其中，最值得关注的定属于某类叠加政治使命、战略意义、经济价值于一体的特殊铁路。

比如，在网上引发热议和关注的泛亚铁路。

31亿大流量时代来临

下个投资聚光灯区域已就位

为什么是泛亚铁路？

首先，需要知道什么是泛亚铁路。

泛亚铁路是由联合国亚洲及太平洋经济社会委员会（ESCAP）策划，打造欧亚大陆铁路运输网络的建筑计划，由多条规划通道组成，但目前尚有不少重要路段未动工。

其中，中老泛亚铁路作为东南亚"泛亚铁路"构想的重要组成部分，全长1000多公里，是中国“一带一路”倡议与老挝“变陆锁国为陆联国"战略的对接项目，也是我国为数不多的具有政治使命、战略意义、经济价值等多重意义的“超级铁路”。

我们先来看看一条已开通运营10年的“超级铁路”——中欧班列。

2011年3月，首趟中欧班列从重庆发出开往德国杜伊斯堡，开启了中欧班列创新发展的序章，成为“一带一路”国家战略的重要组成部分。

10年来，中欧班列开行累计突破4万列，仅2020年一年就突破了“万列”大关，合计货值超过2000亿美元，打通73条运行线路，通达欧洲22个国家的160多个城市。为数万家中外企业、沿线数亿民众带来商机和实惠，成为沿线国家互利共赢的桥梁纽带。

尤其是疫情期间，传统的海运、空运通道受阻。在亚欧方向，但中欧班列在国际贸易运输中扮演了重要角色。商务部的数据显示，仅2020年，中欧班列开行1.24万列，运送的货物货值超过500亿美元，相比于班列最初开通的2011年，中欧班列开行数量年均增速达108%。

而泛亚铁路，是除中欧班之外的唯一一条牵连国家之间的强联盟和“超级铁路”。

首先，在政治使命和战略意义上，泛亚铁路的通车，将显著提高我国对东南亚各国的影响力。使我国成为连通东盟和欧亚大陆的枢纽,有助于打造一条我国南下太平洋和西出印度洋的重要战略通道。

这条“超级铁路”的落地，也将改变整个区域的格局。早期，欧洲因为修建了连接欧洲各国的泛欧铁路而使整个地区的经济社会得以快速发展，而泛亚铁路则把东南亚乃至整个亚洲铁路连接起来，形成大铁路网，形成世界上第三个亚欧大陆桥。

在经济层面，泛亚铁路是衔接世界的轨道黄金链。它不仅连接了马六甲海峡的丝绸之路，也打通了从阿拉山口到伊朗、土耳其、德国的陆上通路，因此将快速畅通物资、信息通道，中国的多趟国际班列将不再需要“绕路”，而可以直接北上、南下，对经济拉动显著。

不仅如此，泛亚铁路开通也大大激活了东南亚市场，打通能源产业链、人口红利产业链、物流大通道产业链及医疗产业链，滇西南城市群将借势与“铁矿王”越南、“橡胶王”泰国、“白象王国”老挝等国家实现深度开放合作，东南亚的能源物资将更多进入中国市场，同样也便捷了中国出口东南亚的通道，降低了物流成本，滇西南城市群通过承接大量跨境贸易、产业投资、文化交流等职能，城市能级将实现跨越式发展。

另一方面，泛亚铁路开通，还势必会带来大门户、大流量、大商贸、大投资的多元增值效应。云南成为国际化开放门户，同时获得全国的大流量支持，本省商旅市场蓬勃发展。还将开启兼具时效性与成本优势的中泰贸易新通路，成就大商贸时代，并掀起大投资热潮，例如，老挝空白市场将会依托铁路开通成为全球价值投资洼地，整个区域多国家、多民族、多文化、多功能融合赋能，不断集聚世界眼光、投资、消费。

一个背靠14亿，面向17亿双向人口大红利支持的31亿聚光灯区域就此形成。

最新消息显示，泛亚铁路预计在今年12月实现通车。建成通车后，云南省昆明市至西双版纳傣族自治州景洪市仅需3个多小时，而景洪到老挝万象仅需4h，景洪到曼谷只需10h，实现朝发夕至、当日通达。

所以，现在泛亚铁路实际上就是10年前的中欧班列2.0版本，用不了几年进化，就能释放出巨大能量。

这个高潜城市站上风口

搭上“泛亚列车”的机会来了

要想成为“聚光灯”下的明星城市，运气和实力各占一半。

西双版纳，则是那个运气实力兼备的高潜城市。

为什么是西双版纳？

首先，从区位上来讲，西双版纳非常特殊。它接壤老挝和缅甸，独享一江连六国的优势，一带一路关键枢纽。其中澜沧江被誉为“东方多瑙河”，成为我国连接东南亚国家的黄金航道。西双版纳还是云南省唯一海陆空全通的口岸城市，拥有景洪港、嘎洒国际机场、打洛口岸、磨憨口岸四大国家级口岸。

政策和经济发展的托底，让西双版纳未来发展路径日渐清晰。值得一提的是，除了一带一路政策加持，西双版纳坐拥RCER 自贸区门户，2020年11月15日，RCEP 全球最大自贸区成立，商务部网站11月6日消息，RCEP保管机构东盟秘书处发布通知，RCEP已经达到协定生效门槛，将于明年1月1日对包括中国在内的十国开始生效。

届时，世界上人口最多、经济体量最大、贸易额最大、吸引外资最多、经济增速最快、最具发展潜力的自由贸易区形成。

RCEP的落地生效对中国意义重大，我们将看到当全球货物贸易第一大国遇上全球最大自贸协定所迸发出的化学反应、叠加效应、带动效应和辐射效应。

毫无疑问，世界的均衡性将更强，全球治理将更完善。一个新的世界格局正在逐步形成，而西双版纳所在的湄澜经济圈，凭借桥头堡站位，将优先抢占 RCEP 资源丰富的贸易蓝海。

西双版纳高铁站实拍图

现在，西双版纳水陆空铁贯通，泛亚铁路预计于今年12月通车，每年可带来约500万流量，而景洪是其出境首选中转地。（划线部分数据来源出自智纲智库「王志刚工作室」）

同时，版纳机场陆续增加国内、国际30多条直飞航线，并准备扩建升级成为4E 机场，预计在2025年实现2000万人次的吞吐量。（划线部分数据来源出自西双版纳傣族自治州人民政府官网）

这意味着——西双版纳将从极境边城变为国际枢纽和滇西南城市群核心大门户，快速催生全新黄金轨道链的投资运力，成为面向东南亚的新引擎和发动机。

尤其会有力推动当地旅游业和房地产业的发展，催生越来越多的人来西双版纳进行旅游或投资，带来更多的人口和产业机会。

此外，以“南国恒春之地，世界长寿之乡”著称的西双版纳，丰富的资源优势也让这里成为宜居宜业宜游的TOP级城市。作为享誉中国天然氧吧之一、雨林、负氧离子、生物基因库、长寿之乡、国家级生态示范区等称号的城市，西双版纳凭借得天独厚的生态、气候、文旅资源优势、逐步完善的城镇化建设、基础设施建设、养生养老基地建设及特色健康的旅游产业，吸引了越来越多的目光聚焦于此。

西双版纳实拍图

数据显示，近十年来，西双版纳保持了年均旅游人数 15-20%的高速增长。

因为，即便是对比热度不减的三亚来说，这里相比三亚居住舒适度也难分伯仲，但生活成本和进入门槛更低。比如，在三亚一套房动辄两三百万，而在西双版纳70万左右就能买到舒适度更高、空间更阔绰高性价比资产。

同时，这里的城市人情味更浓，生活丰富度更高，各种民族风土人情、民俗文化交织，让生活更加缤纷。

西双版纳实拍图

所以，未来这里很可能将成为全国避寒、度假市场高净值人群的“新三亚”。

事实上，西双版纳的投资逻辑和居住逻辑正在得到印证——毕竟，聪明的置业者正赶在泛亚铁路开通前用脚投票，纷纷看好西双版纳的未来发展。

这一点，从当地楼市的供需和价格数据可以窥见一二。

首先，这里的供需平衡被打破，供给乏力，需求走高。供应方面21年1-8月商品房供应102万㎡，同比19年1-8月减少61%；成交方面，21年1-8月成交面积157万㎡，同比19年增长24%。

显然，这种势头往往是价格抬头的前兆。一般价格的调整会有滞后效应，但在西双版纳这类特殊的政策风口型城市，价格会提前触发。数据显示，21年1-8月西双版纳成交金额122亿，同比增长16%，成交均价7773元/㎡。

（上述数据来源出自斯格玛的房产备案数据）

所以，其实先知先觉的人早就意识到，现在的西双版纳已经具备“投资+居住”双重属性，这座高潜城市已经在蓄势兑现它的未来了。

置业新周期中

如何寻找撬动价值的支点

在这个投资充满不确定性的特殊周期，锚定区域、选对城市只是搭上“泛亚列车”第一步和前提条件，只有最终找到合适的支点，才能撬动更大的价值，在风口之上坐享城市发展潜力。

一向以“前瞻性”眼光著称的融创早早预见了西双版纳的价值，并参与到这座城市的共建与发展中来。在这里，融创持续打造了融创西双版纳旅游度假区、环球融创观澜云顶、环球融创澜湄国际旅游商贸区·江心岛等多个典型项目，成为许多置业者撬动价值支点的选择。

总之，只要是在西双版纳，不论是投资还是居住，你总能在融创的项目里找到合适的。

其中，观澜云顶项目是融创在西双版纳打造的澜沧江畔雨林半山傣院产品，位于景洪市江北，拥有澜沧江一线江景、三面环山坐望雨林原生态的山水自然资源，打造澜沧江经济带上高品质野奢体验度假目的地。

环球融创观澜云顶实景图

不同于市场其他产品，观澜云顶是集合“居住+投资”的典型,这里的民宿堪称当下的健康投资A股。要知道，即便是在疫情冲击下，全国民宿入住率整体大滑坡期间，版纳全年平均入住率仍高达48%，尤其是高档民宿供不应求。

环球融创观澜云顶实景图

占地5.3平方公里（7950亩），总投资约400亿元（市区面积的1/4）的融创西双版纳旅游度假区则代表了西双版纳最烟火的一种生活娱乐方式。这里多业态云集，七大旅居物业配套、融创茂、酒吧街、三甲医院、K12教育体系的生活服务，傣秀+融创乐园+山地酒店群为旅居度假服务等等。

融创西双版纳旅游度假区实景图

看数据就知道这个项目有多奥利给了——蝉联版纳8年销售榜首；开业运营6年接待超2300万人次；约2.6万户业主居住于此。

为何这么火？

众所周知，买文旅配套第一，而度假区的七大配套2015年就已交付，运营已达6年，是西双版纳第一生活旅居大盘。包括现在在大家的认知里，真正的旅居不是荒郊野外，烟火气才是旅居生活的保障，而度假区确实通过配套的前置、优质的运营打造了这么个标杆性的文旅作品。

融创西双版纳旅游度假区实景图

再看看融创江心岛，也是一个典型的大手笔、高潜力项目，总占地约12000亩，总投资超500亿元，集商贸港务、旅居度假、产业新城、生态文化、生活服务5大战略板块为一体，是西双版纳唯一以水岸岛居为主题的国际旅游度假区。

项目首期澜湄文化城占地1852亩，规划主题“水上雨林、极致岛居”，包含会客厅、民宿客栈群落、傣梦水街、星级酒店群等业态，并以中、老、缅、泰、柬、越六国文化为依托，打造项目人气中心，成为国外游客了解中国民族文化、国内游客体验纯正东南亚生活的第一站。

有人评价江心岛说：“这是一个面向国际，但又向野而生的乌托邦。”

所以，不论是从融创西双版纳旅游度假区、环球融创观澜云顶，还是江心岛来看，它们都是政策风口城市下的一个产物，也是新的置业周期中为数不多具备“居住+投资”双重价值的资产。

最后，对于置业者而言，现在他们要做的，是找到上述这类撬动价值的支点，搭上属于自己的“泛亚列车”。

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