真的假的？1万起的朝阳江景房？是爆款还是爆雷？

最近欧鹏湾挺火的。

从房信网可以看到，截至到目前，欧鹏湾已有618人申购，中签率约34%。

这个热度，虽然比不上万象城，不过在南昌当前的市场环境下，还是挺不错的。

我们最近有很多粉丝留言，听说欧鹏湾新盘单价只要1w起，这个朝阳头排江景房+地铁盘，怎么只卖这么低的价格？

这个价格真的买得到？而且在这宗地块出让时，要求需要建一栋总部大楼，而要拿到住宅楼的销许证，是需要总部大楼主体封顶的。

如今欧鹏湾在11月16号就拿到了销许证，并且摇号申购的通道也已开通，但总部大楼似乎还没有新动静，也不知道什么情况。

前段时间过去欧鹏湾稍微了解了一下，不论其他，就从产品角度来说，这个项目怎么样。

‍楼 盘 测 评

今日探盘：欧鹏湾

楼盘看点：地铁盘 一线江景房

位置：沿江南大道与建设西路交汇处

占地面积：30623㎡

建筑面积：98425㎡

在售户型：115/127/157㎡

绿化率：30%

容积率：2.5

装修情况：带装修

车位数：住宅416个停车位，商业190个停车位

开发商：南昌新鸥鹏文化教育发展有限

物业品牌：新鸥鹏物业

物业费：2.9元/㎡/月

总体来说，项目绿化率在30%左右，整个项目共分为11栋，其中1号楼-10号楼为17-18层的小高层，另外1栋作为商业写字楼。

目前主推户型面积都属于较大户型，没有低于110㎡以下的户型，最小户型做到了115㎡的四开间朝南户型，面积最大做到了157㎡的四室户型。

小区采用新欧鹏物业公司，属于自持物业。

户 型 测 评

项目1#、2#、5#、7#、10#住宅楼已经取证，其中7#、10#一线临江，此次推售房源共计214套，目前主推户建面为115㎡/127㎡/157㎡这三个面积段的大户型。

建面#115㎡三室两厅两卫：

四开间朝南，且三个卧房都是朝南，另外加上南向阳台连接客厅和卧室，室内采光充足，南北通透，这个户型符合市面上的主流。

建面#127㎡三室两厅两卫：

每个房间都配有观景飘窗，南向两个飘窗都挺小的，阳台设计在北面，把阳台设计成L型，主要是为了瞰江，但这个户型北部阳台宽度偏窄。

建面#127㎡四室两厅两卫：

四开间朝南的设计，每房间都配有观景飘窗，和115㎡户型相比差不多，增加了一个书房，这种做到四室设计比较紧凑。

建面#157㎡四室两厅三卫：

这是四个户型中面积最大的一款，四室加上横厅设计，阳台同样在北面。

小结：

总体来讲，整体户型都比较偏大一点的，而且实地看过样板间后发现瞰景阳台是比较狭长的，后期晾晒衣物也是一个问题，住户后期可以结合需求进行改造。 横厅设计，使得客厅整体 空间 拉大，客厅落地窗增加了室内的采光。

总的来说，这几个户型都还可以，户型也都做到四开间朝南，或者三卧室朝南的布局，其中有两个户型客厅靠北，阳台也设计了L型，主要是为了瞰江看景，但阳台在北面，室内采光方面可能会有一定的影响。

配 套 测 评

1、教育

幼儿园：项目附近有西湖大吉、大地世纪滨江、龙盛福娃和诺贝尔这几所幼儿园，其中最近的西湖大吉幼儿园，相距1公里，从西门步行12分钟即可到达。

小学和初中：项目周边有抚生路学校、桃花一村小学和桃花小学，从置业顾问口中得知，可能学区划到抚生路学校，目前属于新盘阶段学区需要等交房后才能确定。

2、商业

自建2.3万方的总部经济办公大楼，同时附近2.5公里内还有天虹店、万达广场综合商场，从小区开车10分钟到达。

3、交通

公共：9路、27路、202路、253路即可到达项目

地铁：4号线（预计2021年底通车），项目到4号线灌婴路地铁站800米距离，步行4分钟即可到达。

从交通的层面来说，项目周边路网还是比较发达的，日后出行方便。

4、医院

大型医院方面：周边医院有江西热敏灸医院、江西省消防队总医院、桃花医院和江西省医学科学院附属嘉佑曙光骨科医院等。

项目紧靠江西热敏灸医院，与江西省消防队总医院相距800米，步行10分钟即可到达。

医疗点有西湖玉兰综合门诊部和西湖朝农凉伞树社区卫生服务站，相距西湖玉兰综合门诊部700米左右，步行8分钟就能到达。

5、休闲

项目周边有朝阳江滩公园与小区一路之隔，周边有南昌动物园、红谷滩湿地公园、南昌之星摩天轮、红谷桃园等。

周 边 新 盘 价 格

周边新盘有国贸天峯、阳光城大发西江悦和中粮建发祥云悦府等楼盘，都属于朝阳板块的改善性楼盘，其中阳光城大发西江悦均价卖到15900元/㎡，中粮建发祥云悦府均价在18500元/㎡。

从了解的信息得知，欧鹏湾预计价格16000元/㎡左右，价格方面在该区域新盘中属于中等价位。

从一房一价表看，欧鹏湾最低单价为10899元/㎡，最高单价为18431元/㎡，1w出头的价格是可以入住，不过能选的房源不多，且只有底层可选。

楼 盘 点 评

小区优点：

1、紧靠赣江边，空气和风景都较好

2、周边有南昌大桥和朝阳大桥环绕，靠近地铁四号线，交通出行较方便

3、与红谷滩近一江之隔，享受红谷滩商业、医疗配套

4、自带商业写字楼，周边商业配套也齐全

5、物业费比较便宜

小区缺点：

1、学区比较一般

2、周边与大型商超有一定距离

总的来说，南昌地铁4号线计划今年年底开通，这个项目预计两年后交房，因此完全能够享受到地铁带来的便利。楼盘交通、商业、医疗、生态资源配套挺齐全，最大的硬伤是教育配套。

不过要提醒大家，11月16日南昌住房公积金管理中心发布一则告知书，关于欧鹏湾项目目前还不符合准入条件的信息。

这则告知书意味着目前项目不具备公积金购买资格，现在只能走商业贷方式，可以等后面符合条件再自己商转公了。

再说说开发商，欧鹏湾是新欧鹏集团入南昌的第一项目，集团2020中国房地产开发企业500强中位列第96位，之前也写过一篇关于开发商的相关文章，感兴趣可以去回顾一下。

最后，因为是三限房，需要满足条件后参与摇号，从热度来看，还是有点难度的，有想法可以试着摇一摇。下一期想看哪个新盘，留言区告诉我们~

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