本文来源：时代周报 作者：忻奇琪
“几个月前，行情最热的时候，买房全靠抢，为了避免拥挤，我都是工作日中午去售楼处看房，车子都没地方停。”11月23日，家住金华的购房者张月告诉时代周报记者。
不过，如今这幅热闹景象已不复存在。“现在再去，门口保安会热情地指挥倒车。偶尔工作日去看房，还会被案场销售认为是去踩盘的同行，追问是不是真的来买房。”张月无奈说道。
和张月遇到的情形相似，近日，时代周报记者走访义乌时发现，案场里大排长龙的火爆现象不再，取而代之的是销售在空荡荡的售楼处等待寥寥无几的购房者。
（颇为冷清的售楼处 时代周报记者摄）
“今年上半年，不管是金华还是义乌，位置比较好的新盘，基本上是3个人抢一套，但自7月开始，随着限售政策的出台，以及人才购房补贴规则的调整，火热的景象一下子就消失不见了。”11月20日，长期关注金华房地产市场的严为告诉时代周报记者。
在新购商品房和二手房限售三年的新政下，炒房客早早出局。虽说刚需客正在回归市场，但眼下市场这幅光景，县城买房人也仍在观望。
金华新房成交量骤减
张月告诉时代周报记者，今年上半年，她一位朋友购入了人才房，当时买到时很高兴，但现在又后悔了，原因是开发商不敢明着降价，但是把车位捆绑的要求取消了，也就是说，比他迟买的，可以选择不用买车位。
“上半年行情好的时候，车位都是捆绑在一起销售，我朋友买的首期，后来二期的如果不要车位，可以少付20万～30万元。另外我们一般还是比较喜欢毛坯房，自己装修，之前有个新盘，报给我们的价格是包括30万元左右装修费的，但现在，也可以选择不要装修包，又能少付30万元。”张月说道。
（金华某新盘路边停车只有三五辆 受访者供图）
“上半年每次土拍都是对买房预期的提振，而且其中不少地价都刷新了过去的记录。”严为向时代周报记者描述，2021年初时拍出的高铁新城的一块商住地，竞拍了近5个小时，272轮疯狂跳价，最后溢价率高达76.1%，按2.1的容积率算，光成交楼面价就要到每平方米1.46万元。
“但现在即使是金华最靠近市中心的新盘，政府给到的售价上限每平方米也才2.1万元，开发商基本就是贴着本再卖了。” 严为表示。
据金华市房地产服务中心数据统计，2021年10月，金华市区商品房共成交822套，跌破四位数，环比下降50.3%；市区二手房共成交659套，环比下降30.7%；总成交面积110484平方米，环比下降61.3%。
（数据来源：金华市房地产服务中心 时代周报记者整理）
在这其中，上半年曾因“县城房价破3万”而上了热搜的义乌，热度下滑得尤为明显。
11月12日，某TOP 5房企浙中区域的营销负责人刘畅向时代周报记者透露，上半年其位于义乌市中心的新盘在开盘销售时曾一套难求，根本不需要担心去化的问题，如今位于同一区域内的另一项目却去化艰难。
“行情不好，不少同行都在犹豫是否要用渠道，但渠道是否有效，现在也不好说。”刘畅表示。
同日，记者在走访位于后宅板块的某楼盘二期项目时也发现，偌大的售楼部仅有三位工作人员在现场，据该楼盘的置业顾问表示，6月26日首开的时候，几秒销控表就售出一大半。“当时投资客户占比在30%左右，有些客户一下子买一整层，甚至买几层、十几套都很正常。”
但如今正在销售的10月份加推的二期房源，平均每天只卖一套。与数月前相比差距甚远。
（义乌某新盘二期 时代周报记者摄）
刘畅进一步指出，10月20日，义乌对楼市出台了“降低预售条件、调整公证摇号”等“松绑”政策，但更多的是放松对开发商预售的限制，并没能激活买方的需求。
炒房客走了 学区房降了
除了新房成交量骤减，义乌的二手房市场也正经历着动荡。
8月10日，义乌发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，规定新购买的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不动产权证》满3年后方可上市交易。
“这个政策出来后，很多投资客都被洗出去了。”11月12日，义乌商贸城附近的一位二手房中介李想告诉时代周报记者，今年上半年，有不少投资客依然在二手市场“捡漏”。
据李想介绍，此前投资客常常会采用“定金操作”，将手中的钱分拆，对几套房子同时下定金，行情好的情况下快速转手，赚取差价，即便没有电梯的“老破小”，下完定金后只要稍加装修，也能很快出手。
但到了下半年，长达三年的限售期把炒房客的路彻底堵上。“上半年有个北京来的炒房客，就用这种方法，一下子入手了20多套房子，现在全部都砸在了手里。”李想表示。
（金华开发区湖海塘地块房地产与公园航拍 时代周报记者摄）
不仅是三年限售政策，三年一学位、公民同招、“双减”等教育政策的出台，学区房市场也应声下跌。
10月14日，教育部办公厅公布《关于设立教育部基础教育综合改革实验区的通知》。在这其中，金华作为浙江省唯一入选教育部基础教育综合改革实验区的地市，被确定为12个全国基础教育综合改革实验区之一，并开始施行“三年一位”、“公民同招”等政策。
严为向时代周报记者表示，今年下半年，金华部分学区的房价几乎跌回到去年疫情时期价格。
“一套南苑正学区60平方米左右的学区房，总价从今年年初高点的200多万元，接近腰斩，100多万就可以买到，学区房的溢价几乎没有。”严为表示，随着教育均衡化的大势所趋，学区房的价值正在重估。“虽然金华目前还没有实行多校划片，但长期来看，随着各项教育均衡化措施的落地，学区房和名校将不再稀缺，学区房炒作空间将进一步削弱。”
（应受访者要求，文中均为化名）
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