明年房子迎来“贬值潮”？内行预测：明年楼市将有3个新突破

网络上总有人说，现在的90后开始改变，越来越不愿意为现在的高房价接盘，很多90后都明确表示不愿意买房。事实情况真的是这样吗？根据贝壳研究院发布的《数字化居住：2021年新居住展望》报告显示，2020年全国30个重点城市购房群体30岁以下的客户比例达到26.35%，而30岁以下的购房群体绝大多数都是90后，不知不觉中，90后已经逐渐成为购房的主力军。

现在的年轻人真的还不愿意买房吗？事实情况是一边喊着不愿意买房，一边努力存钱偷偷买房。这像极了我们在收压岁钱的时候，嘴上说着已经长大了，今年不收压岁钱，但是还是忍不住把压岁钱往口袋里面放。现在年轻人并不是真的不想买房，而是现在房价太高，超出了年轻人的购房能力范围，或者买房的压力太大。对于刚毕业的大学生来说，一个月能挣到5千块钱就非常不容易，对于月薪5千的年轻人来说，即使省吃俭用，一年下来也只能攒3万元，面对城市上百万的房子，更多的只是无奈。

事实上那些能买得起房子的年轻人，买房的热情还是非常高的，而那些目前买不起房子的年轻人，也基本都在默默攒首付，为自己未来买房而努力。虽然现在房价依然处于高位，对于很多年轻人来说买房压力还非常大，不过也有一些好消息，就是近几年的房价在国家的调控下已经逐渐稳定下来。过去房价大涨的时候，等年轻人能攒够钱买房的时候，房价已经发生了巨大的变化，最后还是买不起房子，而现在房价已经逐渐稳定下来，这给了年轻人更多的选择机会。

有人认为明年楼市可能会面临“贬值潮”，笔者相信这不仅是某些人的预测，也是一些刚需购房者的期盼。如果明年的楼市能够迎来“贬值潮”，那么那些买房压力比较大的年轻人的购房压力会大大减小，而那些原本买不起房的刚需，如果房价有所回落，就可能买得起房子。不过笔者认为，明年楼市出现“贬值潮”的可能性并不大，近几年的楼市主要整体上呈现出稳定态势，局部的房价有可能出现分化的状态，当然即使房价产生分化，房价的涨跌幅度也不会很大。因此明年的楼市，大概率还会延续今年的发展势头，不排除有房价下跌的城市和房价下跌的区域，但是整体房价还是会处于稳定的状态。

不过即使明年的楼市出现“贬值潮”的可能性不高，但是并不意味着楼市不存在利好刚需的变化。有内行人士预测，明年起楼市将会迎来3个新突破，在这3个新突破下，购房者买房会变得更加容易。

首先，房子的总量越来越多，楼市的供求关系正在改变。

随着房地产行业的发展，未来的楼市必须要面对房子越来越多的问题。因为房子的存在时间比较长，即使是第一代商品房，现在依然还没有被完全淘汰，但是开发商每年拿地建房的热情始终不减，如果把整个楼市当作一个系统，来计算房子总量的变化，因为每年被淘汰的房子数量远远小于每年新建房子的数量，那么未来楼市的房子越来越多也是必然的事情。

虽然我们国家人口比较多，对房子的初始需求量比较大，但是随着新建的房子越来越多，人们的住房拥有率也越来越高，房子最终会慢慢过剩。根据央行的统计数据，城镇家庭的住房拥有率已经达到96%，基本上算是每家每户都有房子。并且现在各大城市的住房空置率都很高，有专家预测，现在的房子已经够30亿人居住。也就是说现在即使开发商不建房子，楼市可能已经不缺房子，但是现在开发商依旧在不停地建房子，按照这样的发展趋势，未来楼市的供求关系会逐渐发生改变。过去楼市的房子是供不应求的，但是随着楼市的发展，未来楼市的房子会逐渐呈现供大于求的趋势。

然后，房企面临很大的去负债压力，打折促销会逐渐变成常态。

2020年的“金九银十”显得有些与众不同，今年“金九银十”的主题是“打折促销”。稍微关注楼市的人就会发现，今年打折促销的房企非常多，不管是线上还是线下，打折促销的宣传铺天盖地。为什么这么多房企会选择打折促销呢？笔者认为主要有3个方面的原因，首先是今年的楼市寒冬导致各房企上半年的销售量有所下滑，在最后传统的房地产销售旺季，争取依靠打折促销换取更多的销量；另外就是现在楼市迎来了新的时代，房子确实没有过去好卖，没有一定的打折促销活动，还真的不容易卖出去；还有一个非常重要的原因，就是迫于央行“三道红线”的压力，在央行“三道红线”新规的压力之下，房企必须想办法去负债以符合央行划定的3个指标。

过去的房企可能都会追求规模上的扩张，而现在的房企有了新的追求方向，争取化身“绿档房企”，当然这对于房企的发展来说是非常有利的。过去房企一味追求扩大规模，只会造成房企的负债率越来越高，企业的风险也越来越高，而央行的“三道红线”则给房企指定了发展的方向，让房企朝着健康的方向发展。不过目前多数房企确实存在比较大的去负债压力，在巨大的去负债压力之下，房企只有减少扩张同时去库存以减轻负债，可以预见的是，未来房企选择打折促销将会变得越来越常见。

最后，那些质量差居住体验不好的房子将会逐渐被淘汰。

记得小时候看电视，不管是什么电视剧，都感觉很好看，因为那时候能有一个电视剧看就非常难得，同样每个人也非常珍惜看电视剧的机会。现在人们有了智能手机，有了电脑，可以随意在网上看各种剧，人们就开始选择性看剧，选择比较优质的电视剧来看，那些雷人的电视剧再也看不下去了。

其实人们的购房过程也是这样的，在当初房子很少的时候，买个房子要排很长的队，最后还不一定能买得到房子，在那个年代不管什么样的房子，人们都是来者不拒，只要能买到房子就可以。随着现在楼市的快速发展，房子真的越来越多，购房者在买房的时候开始追求房子的质量，房子的居住体验。这是房地产行业发展到一定程度的必然结果，也是人们生活条件越来越好之后的必然要求。过去人们只追求基本的居住需求，现在人们开始追求好的居住体验。

楼市的房子越来越多，同时人们对居住体验的要求越来越高，对房子的要求也越来越高。在这两个因素的影响之下，那些质量差的房子，或者居住体验不好的房子，可能会面临被淘汰的风险。当然被淘汰并不意味着真的没有人要，只是这样的房子会渐渐变成非主流的住宅，也会发生一定程度的贬值，不过对于那些真的买不起房子的人来说，可以选择这些被淘汰的房子。

基于楼市3个方面的新突破，未来楼市的发展方向基本已经确定，从房子的供求方面来看，未来房子越来越多，房子供大于求是必然趋势；从房企的发展来看，房企开启了去负债模式，未来房企买房打折促销越来越常态化；从购房需求层面来分析，人们对房子质量和居住体验的要求越来越高，那些质量不好居住体验差的房子有可能会发生“贬值”。不过这些对于刚需购房者来说都是利好消息，不管是供求关系的转变还是房企开始打折促销，亦或是部分房子可能发生贬值，这些都有利于刚需购房者买到便宜的房子。