深圳楼市：学位房到底应该买大？还是买小？

我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：雕叔好，那个琶洲新村，我不知道到底是业主疯了还是中介吃差价想发财发疯了。现在没有房本的南向三房，直接叫价7-8万，到手价都8.5-9万了。冒充业主去放盘我一直没搞，因为其他商品房还有外地业主，像村民的口音我一说话马上露馅儿。这个价，我目前在考虑兰亭盛会那个噪音盘，这个选择是不是比琶洲新村好的多？或者稳的多？

回答：无论你买美林湖畔，还是买兰亭盛荟，富力天禧，富力万科云启这些，只要是个正规的商品房，都会比琶洲新村的回迁房好很多，这块的水很深，真实价值是几万，真不好说，没有得到市场的充分认可，你七八万买了，以后接你盘的，还真不知道有几个愿意花七八万去接盘的

提问：自住改善型需求三房，兼顾学位，预算1500W左右，百花片区不考虑，居住体验太差，剔除学位，该片区楼盘不值这个价。考虑的一是香蜜湖安托山片区，二是科技园片区，三是后海片区，四是宝中片区。可以给点建议，请分析一下

回答：后台还有一个问瀚盛花园和黄埔雅苑的，我一并在这里回答了。1）安托山：福田的房子涨的不好，不是因为像罗湖一样没落，不是因为区位不行，而是因为产品不好，房龄老，面积大总价高。能够让天下父母委曲求全选择老房子的，是有可能让孩子赢在起跑线的学位，所以百花飙涨，所以黄埔雅苑不能买，瀚盛花园可以买。天健天骄的热销，我们可以看到，福田是不缺高端购买力的，缺的是好房子，而安托山片区，可以承载这些购买力，区位中心，房龄新，红岭深高学位加成，看好这个片区。2）科技园片区：南外大冲可以不用追，从肺炎治愈率就可以看出，患病人数越少治愈率越高，大冲考生就一百来个，蹦几个高分拉高下四大八大率，名校成色还稍显不足。南外科华还没有出成绩，但是房价涨了不少，冒险者可以继续保守者可以变道，南外高新可以买。3）后海片区的选筹逻辑同理，南二外本部作为南山学位一哥可以放心持有。4）宝中我觉得它是豪改的定位，成不了豪宅区，房龄大都在06年，它的出身很平民化，居住群体和几个传统豪宅区不能比，建筑品质也都不是按豪宅标准去打造的，而深圳湾最垫底的太古城南，除了楼道空间逼仄点，大堂，花园还是很有质感的。当然宝中也有一些新盘，但是零散，不够形成“圈“，因此宝中不能买太贵的房子。

提问：雕叔好，一直以来你都倾向于买市区限购区，刚好我亲戚在的翠湖山庄有户人有意向放盘，好像是急用钱，价格算是可以，120+方，不知道这种老小区这个面积算不算错配？

回答：不建议，楼龄太长了，没有什么住家氛围，闲杂人太多，不能因为在天河公园就一定好，也要挑的。比如琶洲的珠江大花园，那户型奇葩的。。。。

提问：雕叔：17年2月份入手中泰天境花园（三期），已经收楼1年，广州户口，萝岗上班，月供可以负担1W，首付可以筹款100W，是卖掉置换还是用家人房票买第二套？第二套是买科学城还是老黄埔？

回答：广汕公路镇龙镇，中泰天境如果偏向于自住，就买科学城萝岗那边吧，买三房其实没问题的，东荟城、中海誉城、金色梦想，甚至科城山庄如果偏向投资的话，买老黄埔也不错，必经价格偏低一些，万科城市花园、黄埔花园、黄埔雅苑

提问：雕叔你好，天河学位房现在买哪几个小区好？1000万左右的预算？

回答：现阶段建议你华景学位吧，华景小学是天河前3的水平，加上113中学也不错，是天河家长热追的一个学位组合，最重要的是，4月份的时候天河教育局发布了学位预警，华阳，龙口西，天府路，体育东都在列，华景还没事，算比较稳的了，去看看吧

提问：你好，借亲戚名额准备投资一套房，总价300-400万，纯投资，预计3-4年后出手，请问买哪个板块或者具体哪个楼盘合适？另外，亲戚在广州有房，房子登记在夫妻双方名下，但贷款用的是亲戚老公的名义，请问这种情况首付可以做到三成吗？

回答：两种打法了：一是追潜力板块的好盘，目前论潜力最好的毫无疑问就是天河东一带，也就金融城附近，目前小涨一些，无论后续行情来不来，这个版块的房子都会随着金融城区域的利好不断兑现潜力，你可以去看看天朗明居，城市假日园，骏景花园之类二是追求性价比，那就是海珠一带了，很多说海珠没什么潜力，那是不对的，海珠怎么说也是市区，南拓启动第一步，目前由于黄埔那边房价跑太多，显得市区的房价有点洼地，黄埔的潜力更多在未来，而海珠配套已经很成熟了，很多盘价格已经筑底了，可以买入，比如5大知名大盘：逸景翠园，罗马家园，保利花园，金碧花园（第三金碧），光大花园（这个贵些），这几个可以重点看看投资我还是倾向于选一些知名度高的盘，流通性会好很多，切记不要喜新厌旧，广州的接盘侠是不怕low的，一般来说新盘大部分要么价格很高，要么就不不靠地铁另外万博的雅居乐那些都可以考虑，潜力不错杠杆友好你亲戚老公这种情况属于名下有房，做不到3成首付。购房人名下没广州房产，且没有过贷款记录才可以3成首付

提问：雕叔，这波行情里，中海康城和骏景花园哪个涨幅更高一些？后续更看好哪个呢？

回答：在这波行情里，涨幅更好的是中海康城，市场给出了最明晰的结论，这里不探讨中海康城的楼梯楼，也不探讨骏景的东御苑、或者南苑的超豪宅

提问：雕叔，你觉得长岭居的学位上限高吗，现在有广铁，北师大这些名校进驻，如果未来学位能起来的话，是不是有点类似于天河牛奶厂吗？

回答：北师大那个是摇号具有不确定性，摇号的话就是不纳入学位房的范围了，长岭居那边是新学校，我们知道，成绩好坏是要经过一轮又一轮成绩的验证，在家长圈中口碑起来了，大家形成了共识才好说，另外你没发现其实黄埔增城一带很多名校集团挂牌过去了吗，以后哪个学校要想向东荟花园小学那样突围出来的难度会更大，因为对手是越来越多，别忘了黄陂一带还有个黄埔军校小学这些来头也不小。至于你说像牛奶厂那就难了，长岭居定位人口20万+，人太多了，会冲淡这个上涨的势头，越往后你们会发现长岭居一带陆续会有不少新盘推出

提问：雕叔请问评估公司在二手房的买卖链路中的地位如何？评估报告在银行或按揭公司年前的威信有多高？他们的利益点或营收点是怎样的哈？

回答：一般是银行选择与排名较前的评估公司合作，根据本小区、周边小区的成交价进行实地评估并出具专业的评估报告。评估是为了确认房子的价值，进而确定贷款额度。评估机构、评估专员都是需要具备相应资质的，并对评估结果负责。利润就不纯了

提问：请问盈彩美居对面的新盘宝兴翠园132方3房2卫户型现房可以入吗？担心5-8年后转手会不会总价太高难出手呢？

回答：绝对次新，当然可以入，只不过要看价格，如果超过5万单价就不值得5-8年，这个只有两栋的微型社区也没有问题，守着万佳超市、珠村地铁口，以及中山大道大动脉，有什么问题呢只是担心入手单价的问题

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