对话广东 | 李威：一个“建筑师”的进击

自1991年成立以来，广东省房协顺应国家与时代需求，与整个行业同频共振，不断开拓房地产行业新的未来。值成立 30 周年之际，协会对广东品牌房地产企业、项目相关主要人物进行高端访谈。

对话广东 | 30周年特辑，正在进行时。

4600多年前，地球诞生了一位神级建筑师——伊姆霍太普。他设计并建造了著名的阶梯形金字塔“左塞尔金字塔”，同时是大祭司、贤哲、天文学家兼内科医生，他的名声直至死后仍然长存，甚至被尊崇为文化守护之神，赋与百姓智慧与文化。

或许，从那时开始，建筑师便成为了“无所不能”的代名词。自此往下数千年，“全才”还有达芬奇、米开朗基罗等等……虽然，随着人类文明的发展，“兼通”愈来愈难，但是出身建筑师的跨界"锦鲤"仍比比皆是。

中秋刚过，《南方房地产》主编肖恩就约访到一位建筑师出身的房地产行业明星经理人——现任康桥集团执行副总裁的李威。他会告诉你，当一个人想要一段被彻底思考过、设计过、挑战过的人生时，建筑学如何可以为他准备好所需要的视角、技能和勇气。

亦正因此种种，李威走上了一条“进击之路”，从专攻术业的建筑师，一步步成为全面统筹的顶层逻辑设计者……并作为一枚对房地产具备全方位认知能力的行业专家，成为本次专访的对象。

2021 NOV. #16

监制 | 苏祥彬

主笔 | 肖 恩

版式 | 布 鲁

壹

【缘起】

笼罩着光环的建筑学

Exclusive interview

网上有个段子：建筑大师在接受采访时说，快高考了，很多人打电话来咨询我要不要让孩子去读建筑？我觉得，要辩证地看这个问题，视孩子具体的情况而定。譬如说，孩子如果是亲生的，就不要去了……

这段子可能不是搞建筑的人写的，因为他们根本没时间编！

李威在设计院长大，他当然见过设计师叔叔阿姨们昏天黑地画图赶方案的“日常”。但是，建筑这门上通天文下知地理的综合大学科，依然以其超乎寻常的吸引力，将一枚原本已准录取攻读法律的文科生，拉进了与漫漫人类文明同行的建筑学世界。

肖恩：当年为什么会选择读建筑学？

李威：这事儿其实蛮简单。我的母亲在建筑设计院工作，我是在设计院的院子里长大的，从小身边就有很多做设计师的长辈，看过许多功架十足的建筑手绘图，见过各种真正经过“设”与“计”的场景，耳濡目染之下，“建筑师”在儿时我的眼里，是笼罩着光环的。

另一方面，其实我是文科生，在国内是不能读建筑学的。但在国外，建筑学归属于人文艺术类，涵括哲学、神学、心理学、社会学、艺术史观等等，是一个非常综合性的学科，所以，作为文科生的我，在国外反倒获得了学习建筑学的机会。

当这个机会出现眼前时，我也就很自然地抓住了“它”。

肖恩：为什么会选择到乌克兰读建筑呢？

李威：这其实也与家里的渊源相关。我们家是军人世家，我的爷爷早年曾经被送到苏联进行军事深造，而且，当时身边的同学都是到欧美留学，前苏联谁也没去过，我想我应该去看看不同的世界吧。而且，年少的我觉得当时会英语不奇怪，如果能学会了俄语，也是很酷的事（笑），这也是当年我一个特别“朴素”的想法。

另外，今天从专业角度来看，泛东欧俄罗斯建筑可追溯到中世纪基辅罗斯时期，深受东罗马帝国拜占庭建筑风格影响，有着独树一帜的深厚历史文化底蕴，后来其在现代建筑史中也领一时风气之先，非常值得深入研究学习。

肖恩：但是国内多数苏式建筑并不算太好用、好看。

李威：你说的应该是当时50、60年代大量复制化的经济型住宅，像曾经遍布中国大地的赫鲁晓夫楼，其实就是一种简配版的“装配式建筑”——按模数化设计，再将预制好的混凝土板吊装上去，像拼积木一样就把房子造出来了。但是由于当时工艺做法不到位，又大干快上，所以会存在漏水，还有保温性能不好，冬冷夏热。加上经济情况不好，为了节省，建筑没有什么外观上的装饰，拼完了啥样就啥样，看起来确实又丑又无聊。

但是，我们不能无视的一个事实是，也正因为造价便宜，复制简单，所以这种建筑的批量诞生很大程度解决了那个时期的居住问题。今天我们看到的所谓“不好看”，站在当时的时代背景下，那也是非常了不起的成就。

肖恩：为什么会选择回国发展？

李威：全世界最大的建筑市场在中国，最好的发展前景在中国，几乎全世界的建筑师都梦想到中国来实现自己的价值，我当然也不例外。

贰

【转战】

设计层面以外，还有更多……

Exclusive interview

在建筑学的世界里，当你仰望夜空时，看到的是米开朗基罗、达芬奇、贝尼尼、沙里宁、高迪、格罗皮乌斯、阿尔瓦阿尔托、赖特、丹下健三、安藤忠雄这样的熠熠巨星，以及他们跨越时间的杰作，辉煌与精美同在，诗意与凝重并存，令人痴迷流连。

然而，李威在却在入行7年以后，毅然选择转战房地产行业，是什么促使他作出了改换航道的抉择？

肖恩：回国以后，您在华东建筑设计院工作了七年，之后转战房地产领域，是什么原因促使您做出这样的选择？

李威：回答这个问题之前，我必须先讲一下我在读建筑学时的两位导师。

当时，我有正副两位导师，正导师是男的，特别理性，副导师是女的，比较感性，这些性格特征都直接反映到了他们的设计作品和设计路线上。

举一个可能有点“粗俗”的例子吧。当时有一个方案，需要在很有限的空间内设置公共卫生间，男导师建议只设置一个马桶，男女通用一个卫生间，而女导师就说，男人用马桶小便之后，难免弄得比较脏，不太适合女人用了，所以她要求设计中必须区分出一个男小便区，他们俩为这个马桶吵了很久……

这实际上是一个能反应个人价值观的选择。面对同样的问题，男导师依循的是传统的以解决功能问题为核心的路线，而女导师则还会考虑如何去解决使用者的心理需求。

我觉得自己受女导师的影响比较大，所以，后来我在作为建筑设计师的工作过程中，同样会比较注重客户的心理需求，这就导致了这样的一个结果——我参与的项目投标方案，中标率比较高。

现在回头来看，这并不奇怪。在我们完成了招标方对项目功能上的需求和成本控制要求以后，最后各个竞标方案之间拼的就是对招标方的理解了。如果我们的方案能通过理性的思考、专业的操作，来满足甲方在招标书中写出来的功能诉求，以及没写出来的心理诉求，同时体现出一个建筑师的公德心和社会价值感，甲方自然愿意为此买单。

此后，我的角色渐渐从项目设计人转变为综合管理者，视野也因此拓宽，这时，我开始意识到，在一个项目的开发建设历程中，“设计”虽然很重要，但很多时候，只能起执行者或优化者的作用，受很多的限制，特别是在思路的筹划上，也很无力。

我觉得，自己可以做得更多。

肖恩：于是在邀请下，您进入了房地产行业。那么，改换航道之后，您感受到的最大冲击是什么？

李威：我们讨论建筑的时候有三元素：功能、美观、成本，它们共同构成了一个对建筑进行评判的标准。在进入房地产行业之后，我才真正对“三要素”背后的逻辑，以及它们输出的结果，有了深刻的理解。

从成本端看，任何一个要素的相关决策错误，动辄导致一个项目损失或无效投入几千万；而从收入端看，这个项目可能售价本来能达到20000元/平方米，但由于前期定位决策错误的原因，只能卖到18000元/平方米，那么20万平方米就损失了4个亿！

更甚者，如果整个项目因为脱离市场而滞销，影响现金流运营计划，导致回款、融资未按预期达成，那损失金额就更可怕了，累积起来会造成系统性风险，牵动公司命脉。

肖恩：可以更具体地讲述一下您从设计者转为开发者角色转变的体验么？

李威：角色转变之后，作为一个综合经营管理者，我必须更多地去关注到设计以外的层面。

譬如说，当我们向政府部门进行规划阐述的时候，必须与政府站在同一个高度上考量问题，要考虑城市规划、民众就业、人口迁入、社会导向、基础设施、发展前景等等，这些都是远超设计层面的概念。

总的来说，这个角色需要的是能够将社会经济诉求与企业经营实现放在一个系统方案中进行解决的能力。

叁

【“底色”与自我实现】

就想看看自己还有多少潜能！

Exclusive interview

虽然离开了设计专业，但是建筑师所接受的一切种类繁多的训练，并不会因此而变得毫无意义。相反，建筑师的想象力，理解力和执行力，成为了李威的核心竞争力之一，帮助他全面且细致地对整个系统作解析，并持续地为他以及他所服务的对象创造价值。

与此同时，建筑人的“毛病”也没有抛弃李威——建筑这个专业能逼着人去掌握新的技能，让人不断精进“学习”这件事，许多建筑学生熬的夜，都是为了尝试、去完成各种自己从未尝试过、从未做过的事情——意识到“我可以”，李威走上了一条持续进击之路。

▲对客户数据的收集和转化、对客户需求的研究、对客户心理的理解和把握，是康桥打造产品力的重要依据，同时也是李威在经过多年多年的专业训练之后，所习得的能力。

肖恩：一个建筑师的“底色”，又是否能在开发工作中对您有所帮助？

李威：这是肯定的。

在B端，当我面对政府或者各种合作方的时候，对方会觉得沟通很轻松，因为“建筑师”对客户心理的理解和把握能力，使得我可以马上理解和响应他们的诉求，同时拿出一个合理的方案来解决问题——事实证明，以技术解决方案来支持前期投资的方式非常可行，因为利益实现是所有参与方都乐见的，这也使得我在投资端上的工作进展越来越顺利。

在C端，作为开发者首先要解决客户的功能需求问题，这更是“建筑师”的强项。建筑师可以主动地根据自己对客户诉求的理解，结合专业经验和积累，给出最合适的产品方案。再通过市场手段，观察当前市场竞争环境，参考优势竞品的亮点，来反证产品方案，以获得客户的满意评价。

在大家同样能获得竞品参考数据的情况下，“建筑师”显然多占了一个专业性角度的优势。

除了功能需求以外，我们之前聊到“建筑三元素”还有美观。

我觉得，一个建筑师在经过多年的专业塑造以后，他对于建筑本身的热爱和执着必然已深入骨髓，成为其无法割舍的精神构成部分，在这样的追求下，产品的美才有可能由“形”及“神”，从“好看”，提升为“极致”，产品的气质才能从“泯然众人”，提升为“独一无二”。

从“追求”到真正“实现”，更是关乎艺术和心理层面的修为，这些同样是“建筑师”的强项。

第三点是关于成本。

当开发者也就是甲方具有建筑师的职业素养时，才有能力对方案中的成本组合方式进行专业审视——是否做到了以最合理的成本，实现最好的功能，并达成美观的效果？譬如对平立面优化使得墙柱梁的结构成本得以重新评估，可能一下子就能省下上千万的成本，还不影响安全和美观——这就是真金白银的“价值”。

我觉得自己很幸运，在接受了建筑师的完整的塑造过程后，能够通过了综合经营管理纽带转到房地产开发方面，并在这个位置上凭专业能力及综合思维能力有更大的发挥，我一直为自己保有的建筑师特质而感到自豪，也因此，会对自己不断提出更高的要求，期待一种“自我实现”。

肖恩：您经历了多家头部房企，地产管理从国内做到了海外，后来选择了康桥，您认为康桥是能够“自我实现”的平台吗？

李威：对。人到了一定的阶段，就会想看看自己还有多少（潜能），极限在哪里，挑战并证明自己的价值，成了最重要的诉求。

我为什么选择康桥？首先，康桥集团深耕河南，所谓“深耕”，意味着其品牌力、客户基础都非常稳定。当我们想挑战一个更大的目标时，稳固的基础实力肯定是前提。

第二，我的经历中，有幸曾在若干企业实现千亿、成为世界500强的历程中参与贡献，负责过海外板块的创建和全新区域业务的开辟和培育壮大……

拥有稳固实力的康桥，需要具备系统开拓和运营能力的人来助力实现其战略意图，我也需要一个能让我在更高目标上能再次证明自己的价值和能力的平台——双方匹配度不言而喻，也算是非常难得的机会。

第三个原因来自我现在的老板。宋总人很儒雅，文化层次非常高，难能可贵的是在繁忙的日常中，他还会主动持续学习吸纳新的核心知识，不断充实紧跟时势，处事胸怀宽广而态度谦逊。而且聊起来后发现，大家的价值观颇为接近，尤其是对于挑战的理解和愿望。所以，遇到康桥于我而言是偶然，遇到之后的加入，则是一种必然了。

从加入公司到如今，转眼已是两轮节气变换,所有那些披星戴月、长风破浪的日子，都证明了当初正确的选择。

肆

【输出】

产品+服务+平台，全体系作战

Exclusive interview

有人说，一个优秀的建筑师，必然拥有强大的说服力，能将自己的想法灌输予团队成员、同僚还有业主。一个好的经营管理领导者，更需要注重交流的效果。从足足3个小时的采访中看来，李威显然完全具备这个“核心竞争力”。同时，能真正证明一个人的能力的，还有他所输出的成果。

作为地产行业中的一员，他向行业交出了什么样的“作业”？

▲李威对康桥突出的产品力，感到十分自豪。

肖恩：前面您提到，对产品品质的追求是深植在一个建筑师的基因里的，那么康桥对产品打造的执着，无疑也是你所认可的因素之一。

李威：确实，康桥对产品的重视，使我这样（建筑师出身）背景的职业经理人的话也会感兴趣。

康桥近20年来的发展，一直都筑建于产品力的基础之上。你可以看到全国的不同房企榜单，康桥集团可能排在百强房企的60、70或者80之间，但如果看产品力排名，康桥的排名一定是在30名以内。

这意味着康桥的产品力，已经远超企业本身的综合实力所常规对应的段位，这是产品/技术引领型企业的一个特征，是非常好的现象。

这种对产品的重视态度，首先来自老板的重视，进而经过多年的积累，已经成为企业的基因和发展的动力。我们需要一脉相承，继续稳固并总结提升。

▲李威来到康桥之后，建立了一个“136产品生态循环提升系统”。

肖恩：据我们了解，在您来到康桥之后，又建立了一个“136产品生态循环提升系统”，可否介绍一下这个“系统”的具体所指及其价值所在？

李威：所谓136，即指企业里有10%的项目属于创新型项目，30%属于微创新项目，还有60%属于标准化类型。每个类型的项目承担的价值及作用是不一样的。

60%标准化类型项目，会将我们成熟的产品线和成本，模块化的材料、部品等等应用在刚需住宅中，开发没有风险，项目提升效率，客户也无须“试错”，并且可以利用规模效应和集采减少成本，进而反映在售价，反馈给市场。

另外，大批量高效益的项目，形成市场客研的基础和创新投入的来源，构建企业产品研发的经营性支撑。

▲对于如何进行客研，康桥有自己的一套理论系统。

30%的微创新项目，就是在标准化基础上，根据每个区域市场的调性品味、生活习惯，做一些针对性提升或局部改造。比如说总平面布局、立面处理、通风采光等，华南和华东就不一样。这种“微创新”可以更精准地贴合不同地区项目的客户，以及有更个性化追求的改善人群的需求。

这其中的一些经验和案例，经过沉淀补充到标准化中形成新的模块模式。

▲在健康人居和智慧社区方面，康桥都在进行探索，并将其在不同的阶段进行落地。

10%的创新项目，承担的责任就会比较大、比较远。就像研发手机、汽车一样，研发住宅也要做相应的产品实验。所以，在10%的创新项目中，我们会融合入最新的理念，最新的科技，做出一些具有引领性价值的产品，比如智能住宅，绿色住宅和健康住宅在不同阶段的落地，还有一些新的家居理念在户型研究中的融合，新的结构形式和多维可变空间的实践等等。

这类高品质产品往往能获得市场的认可，产生更高的溢价。与此同时，研发的经验教训也可以反馈到下一个层级的产品上，被验证为成熟的模式，就可以应用到微创新和标准化项目中，实现产品迭代。

在这样“上引领、中突破、下支撑”的产品生态循环系统中，康桥的产品将不断进化，拥有蓬勃的生命力，同时它又不会影响集团的整体经营质量。毕竟，企业经营讲究收益和成本的可预期性，需要稳定增长，而不能出现由于冒险性创新而导致的大起大落。

肖恩：现在康桥带着自己的产品系统进入了大湾区，可以介绍一下未来康桥将如何在大湾区发力么？

李威：从国家整体发展策略来看，大湾区的分量极重，所以作为房地产平台为主的企业，康桥没有理由不持续加码这个区域。

现在我们已经进入了惠州和肇庆两个城市，广州、佛山、中山、珠海、都可能是我们的第二批次城市选择。

▲肇庆康桥天阶

▲惠州康桥悦蓉园

▲惠州康桥知园

目前看来，湾区的核心广州、深圳，在拓展上客观存在一定困难，尤其是在土拍市场上，现阶段利润可能不会特别理想，所以未来可能更多采用合作、收购、增加开发种类的多样性等模式来操作。

不过，相信市场经过短时间的调整期后，在政策的引领下，可预期一个长期平稳的市场，以及更多的、合理的机会，届时我们会再根据时宜情况来调整相应的策略和方式。

肖恩：在当前形势下，行业合作是不少外来房企都会作出的选择，康桥在这方面有什么样的优势？

李威：我们前面聊到的康桥产品力毫无疑问是重要的优势。

产品端以外，我们的服务端也具备相当的能量——业主对康桥物管服务的口碑、忠诚度、回头率都可以作为背书；康桥的物业轻资产输出同样成绩出众，能为项目带来增值效果；而且，康桥悦生活服务集团已经成功在香港上市，对于公共投资者而言，业绩增长+收益增加的逻辑愈加清晰，也具有正面意义。

第三个重要的优势，来自康桥的平台体系——我们有自己的配套服务产业，包括商管、幼儿园、学校，自营餐饮等业主的日常生活类服务，还有基于数字化和权威医疗机构合作的大健康管理等等，这些综合配套服务能给业主带来很多的增值享受和生活保障。

此外，我们的营销、物业，新零售平台服务等客户资源，形成了一个综合多元化的会员服务平台“康桥会”，这也提供了一个巨大潜力的合作资源空间。

2021 NOV. #16

采访间隙中，闲谈起在广东有什么让李威印象深刻的人或事，本以为他会像以往许多受访者一样，被“大吃省”的美食所征服，没想到，李威却谈起了广东省房协。

“组织逻辑严密、会员体系完整，能为企业实现与政府部门的对接协调，与同行企业的资源嫁接”，李威认为广东省房协作为行业代表组织、企业之家，予康桥在广东的发展极大帮助，而王韶会长本人，更是一位古道热肠的行业领袖，“正是因为有广东房协这样的组织存在，才让我们更有信心，能够在华南生根、成长、壮大！”

行业足迹遍至祖国的华东、华中、中原和西部，曾走向海外，又再度回归……今天，李威的进击之路，已开到大湾区。“我们来了就是要当本地人的”，他决意融入这片以改革、创新、包容为名的热土，伴随并见证她的发展，于恢宏发展的滚滚洪流中漫漫求索，更期待在此，为自己的人生烙下新的辉煌印记。

关于《对话广东|30周年特辑》

Guangdong Interview

2021 年是广东省房地产行业协会建会 30 周年，《对话广东|30周年特辑》系列专访是广东省房协重要品牌活动之一。

访谈围绕楼市热点、市场走势、企业战略布局、运营管理、个人经历、人生感悟等层面展开，融思想性、真实性、时代性、独特性于一体。

旨在展现粤派地产发展辉煌成就，记录、表彰粤派地产发展历程中功勋企业、人物、项目，为广东房地产行业传递正能量声音。并透过权威视角，前瞻行业，为行业打通企业间互相学习的渠道，引领粤派地产实现转型升级!