苏州科技城和胜浦，哪个更值得买？

　“科技城和园区胜浦相比，哪个更有潜力，更值得买”？

　　科技城和园区胜浦这两个板块属性有一些相同点，也有显著的不同点。

　　相同点是都得到了政府的政策倾斜，且都有产业赋能，两者都是有一定的预期高度。

　　不同点是，从兑现能力来看，园区政府的兑现能力显然要高一些，尽管目前科技城城市界面要比胜浦好很多，但是待胜浦的功能配套逐步完善后，城市界面应该不会比胜浦差。

　　今天克而瑞的分析师对这两个板块从交通、教育、商业、产业、楼市等维度对这两个板块进行分析，希望对粉丝有所帮助。

　　我们先来看科技城和园区胜浦这两个板块的相同点——战略上的高起点和产业格局。

　　战略上的高起点

　　“科技城”概念的提出时间是2005年6月，由科技部、江苏省政府、苏州市政府三方共同建设，整个行政区合计约25平方公里，从规划力度来看，比很多普通新城的市级规划都要高。

　　苏州科技城是一核四城的组成部分，是苏州一个新兴的板块，也是一个成长速度和兑现能力较快的板块。

　　2013年6月，苏州高新区行政中心搬迁至科技城，科技城在高新区的地位再次被拔高。

　　相对科技城这个新兴的板块，胜浦则属于老城区，为什么这么说呢？

　　胜浦拥有2500年的水乡历史，几乎和苏州城同龄，园区的“东大门”的胜浦一直很低调，其真正登上楼市的舞台则是在2019年。

　　2019年8月，胜浦有27平方公里划入苏州自贸区，所划面积占苏州自贸片区的近一半。

　　自贸区赋能之下，胜浦迎来新的发展机遇，胜浦也有了个闪亮的名称——高贸新城，充分体现了政府对胜浦强规划能力及高发展决心。

　　从战略上的高起点来说，这两个板块是不分伯仲的。

　　产业赋能

　　一座新城之所以能够崛起，当然离不开这块土地上产业的赋能。

　　有人说，科技城早期的规划是园区的翻版，如今科技城给大多数的人印象是类似于园区，高楼大厦鳞次栉比，现代化城市界面可以和园区媲美，但并没有园区发展那么成熟。

　　科技城的产业都是当下新兴产业的代表，可以归为四大类：

　　新一代信息技术 （以中国移动研发中心、阿里云计算苏州有限公司为代表）

　　新能源产业 （以苏州加州能源与环境研究院、中科院广州能源研究所为代表）

　　医疗器械和生物医药产业 （东南大学苏州医疗器械研究所）

　　再来看胜浦：

　　占地7771亩的金光产业园，将重点发展生物医药、新一代信息技术和高端装备制造三大产业， 它是苏州工业园区腾退盘活发展空间的标志性项目。

　　800亿的贸区专项发展资金将大份额用于高贸新城，形成386家规模企业、20万人口虹吸的高起点。

　　大量的产业集聚，带来的是人口的扩张和区域的经济发展，无论是科技城还是胜浦，都有强大的产业作为支撑，正是这些蓬勃强劲的产业发展，成为板块经济腾飞的引擎。

　　值得一提的是，科技城集合了众多的大院大所，拥有150余家科研院所和193家科研机构，海内外各类高层次和专业人才6万余人，引进和获批各级各类领军人才超650人次。

　　从这个角度来说，科技城的人文学术氛围要浓厚一些。

　　起点高、产业赋能是科技城和园区胜浦这两个板块的相同点，下面我们来看下两个板块的不同点。

　　交通

　　科技城和胜浦板块目前都用一个明显的交通短板，那就是没有开通地铁。

　　科技城的公共交通只有有轨电车，据说轨交9、11、13、18、21号五条线路已经申报，但是结果如何还未知，如若报批下来，距离开通更是还有很长一段时间。

　　胜浦的地铁申报节奏似乎是比科技城领先一些。

　　就在今年8月，官方回复确认地铁1号线确定东延至胜浦，目前在规划中。这意味着地铁开通后，胜浦居民再也不用仅靠自驾出行，提高了出行的便利度，且拉近了胜浦与主城之间的联系。

　　除了1号线，苏州新一轮地铁规划中明确了9号线经过现代大道，在时尚舞台设置站点，16号线规划经过中新大道；

　　新胜浦大桥已开工建设，预计2022年底完工。

　　自驾方面，从目前的城市快速路来看还是较为方便的，科技城有太湖大道、中环西线可以快速到达苏州其它五区，胜浦有现代大道、中环东线可以通达主城区。

　　总的来说，两个板块明显的缺憾在于没有地铁。

　　商业

　　作为一个拥有高预期的板块，商业是科技城的一个显著短板，一直建设中的号称“科技城高端商业综合体”绿地瞰湖广场迟迟未开业。

　　目前板块仅有一个星悦里商业综合体在建，建筑面积约5万㎡，是个大型邻里型的商业综合体，建成后基本能满足板块居民日常所需，但是科技城的居民想逛个高端的商场还得驱车去狮山，板块的高端商业综合体相较高铁新城是比较匮乏的。

　　目前，科技城值得期待的高端商业综合体为龙湖天街，目前政府与龙湖集团已经达成初步协议，但是商场落地还是需要时间。

　　胜浦作为苏州的一个乡镇板块，大型商业综合体配套商业配套则更为匮乏。

　　近两年，在自贸区的赋能之下，板块的商业配套也在逐渐补齐，也渐渐向园区模式靠拢，规划建设了金胜、同胜、强胜、金苑邻里中心、吴淞商业广场等5座邻里中心。

　　我们知道，邻里中心仅仅是满足基本日常生活需要，板块内还是缺乏大型的商业综合体的，目前仍没有大型商综的规划出炉，板块居民想要去个商场还得驱车去“城里”，确实缺乏一个“家门口”的大型商业综合体。

　　在商业综合体规划方面，科技城走在了胜浦前面。

　　教育资源

　　教育资源方面，教育一直是科技城的闪亮名片。也正是因为优质的教育资源，也成为科技城楼市表现可圈可点的因素之一。

　　无论是资源丰富程度还是教学质量，科技城在苏州都是榜上有名的。

　　目前，辖区内已经投用了6所幼儿园：科技城实验幼儿园、彭山实验幼儿园、锦峰实验幼儿园、东渚实验幼儿园、龙惠幼儿园、青山绿庭幼儿园

　　4所小学：科技城实验小学、彭山实验小学、西渚实验小学、东渚实验小学

　　3所初中：高新区实验初级中学科技城校区、高新区实验初中锦峰路校区、苏州高新区第三中学

　　1所高中：江苏省苏州实验中学科技城校

　　2所国际化学校：苏州伊顿国际学校、科技城外国语学校

　　胜浦的教育资源在去年9月迎来了重磅升级，胜浦实验小学、星浦小学、星浦中学（在建）三所学校都纳入了星海教育集团。

　　要知道，星海在苏州教育质量是有口皆碑的，星海集团将建立管理人员轮岗制度，选派核心学校管理骨干到其他校区任职，优秀的骨干教师来胜浦任职，这意味着胜浦的教育资源更加优质。

　　很明显，胜浦的教育资源还处在待兑现的状态，而科技城的教育资源已经成熟，从这一点来看，科技城的教育资源略胜一筹。

　　生态自然资源

　　这里，值得一提的是科技城显而易见的一个优势，那就生态自然资源。

　　科技城拥有三湖、四园、五山等自然资源，这样优越的自然生态环境，在苏州已非常少见。

　　而胜浦是不具备这样的山湖资源的，所以在生态宜居涵养价值方面，真山真水的科技城完胜。

　　最后，我们回归到楼市。

　　科技城板块的新房价格都在2.8-2.9万元/㎡之间，胜浦的新房价格则在3.1万元/㎡，与科技城板块拉开3000元/㎡差距。

　　科技城板块目前板块共集结了6个在售楼盘，分别为熙境云庭、前山澜庭、中海阅狮山、浅悦静庭、大悦澜庭、保利和光山语，选择面比较广。

　　产品方面，科技城定位改善，目前在售项目的起步户型建面皆在100㎡以上，全装修交付，装修品牌也是国内外的大牌。

　　客群以本地改善为主，辅以小部分投资客群。

　　目前胜浦板块内两个在售项目嘉樾时代花园、路劲辉映时代花园即将清盘。目前在售楼盘有越秀悦见云庭和万科东方雅苑，还有五矿49号地和中铁建50号地待入市。

　　而胜浦则偏向于园区刚需一些，即将清盘的嘉樾时代花园、路劲辉映时代花园皆打造有建面约89㎡的小户型。

　　据分析师调研，在售的万科东方雅苑和越秀悦见云庭的客群以首改自住为主，存在部分看重板块发展潜力投资客，客群素质普遍较前期有所提升。

　　无论从户型产品、样板间装修品质还是价格来看，板块产品从刚改均有向品质改善转变的趋势。

　　总的来说，科技城和胜浦都是苏州为数不多的高起点、强规划板块，都具有一定的价值成长性，只是科技城兑现得更为快一些。

　　作为园区东拓受益者的高贸新城，是今后园区重点发展的板块，也是一个处在上升期的板块，且园区政府的兑现能力大家有目共睹。

　　如今的高贸新城各项城市功能配套在不断完善， 其房价也拥有一定的涨幅预期。

　　虽然它是园区的房价洼地，但是它是园区啊！是苏州购房者心之所向之地！

　　对园区有执念的刚需置业者和享受过园区发展红利的投资客，这个区域还是十分有吸引力的。

　　当然，如果你喜欢真山真水，那么科技城肯定是你的心头好，毕竟放眼全苏州，拥有湖山资源的板块就没几个！

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