朱耿洲点评：房企融资“解冻”，有望通过银行间公开市场发债

房地产企业融资环境正在逐步“解冻”，日前再传利好信号，房企发债有望松绑。11月9日，中国银行间市场交易商协会当天举行房企代表座谈会，部分房企有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。就此相关信息，记者连线了中国资本策划研究院院长、著名房地产融资实战策划专家朱耿洲博士。

记者：朱博士您好。今年以来，受“三线四档”规则等融资政策调控影响，房地产企业不论是在交易所市场还是在银行间市场的公开发债都受限明显，多数房企存在钱荒。现在中国银行间市场交易商协会这个座谈会，对房企有何重要指导信息与意义？

朱耿洲博士：记者好。

此次座谈会的召开对房地产企业肯定是一个非常利好信号，在银行间公开市场发债融资的相关政策松动，就意味着房地产企业融资环境将逐步“解冻”。我们也注意到，参会房企包括碧桂园、保利发展、招商蛇口、龙湖集团、佳源创盛、美的置业等公司近期均有计划在银行间市场注册发行债务融资工具，即由国内各金融机构购买，而不是向社会发行。

其实早在9月底，人民银行、银保监会就召开过房地产金融工作座谈会，金融监管部门已经多次释放房地产金融政策信号，引导房企融资环境逐步“解冻”，避免市场预期进一步恶化。预计今年四季度和明年上半年还会有新的政策，进而为房企经营创造更好的营商环境。

现在进一步释放了房企发债的积极政策信号，但政策松绑后，房企融资还要看债券实际发行情况，预计会有银行等机构投资者参与优质房企的债券融资。

但房企对融资回暖的感受仍需时日，所以对房地产企业来说，保持现金流的稳定才至关重要。只要增量融资的渠道能打开，房企的流动性就会得到改善。

朱耿洲博士讲授《房地产融资策划36计》

记者：在银行间市场注册公开发行债券大致程序是怎样的？

朱耿洲博士：发行债券是企业筹集资本的方式之一。房地产企业依据中国人民银行《银行间债券市场非金融企业债务融资工具管理办法》（中国人民银行令〔2008〕第1号）和中国银行间市场交易商协会相关自律规则，在中国银行间市场交易商协会注册。注册成功后，可在注册有效期内可分期公开发行例如超短期融资券、短期融资券等产品，也可定向发行相关产品，每期发行时应确定当期主承销商、发行产品、发行规模、发行期限等要素。发行完成后，应通过交易商协会认可的途径披露发行结果。公司还应按照《非金融企业债务融资工具发行规范指引》和《非金融企业债务融资工具簿记建档发行工作规程》开展发行工作。

以短期融债券发行程序为例：

1．房地产公司做出发行短期融资券的决策;

2．办理发行短期融资券的信用评级;

3．向中国银行间市场交易商协会有关审批机构提出发行申请;

4．中国银行间市场交易商协会债券市场专业委员会等审批机关对房企提出的申请进行审查和批准;

5．正式发行短期融资券，取得资金。

记者：在银行间市场注册公开发行债券有哪些品种？

朱耿洲博士：品种很多，包括超短期融资券、短期融资券、中期票据、永续票据、资产支持票据、绿色债务融资工具等产品，也可定向发行相关产品。

超短期融债券

是指具有法人资格、信用评级较高的非金融企业在银行间债券市场发行的，期限在270天以内的短期融资券，是一种企业的短期直接债务融资产品。其意义在于：超短期融资券属于货币市场工具范畴，增强了企业短期融资的灵活性和便利性，进一步推进利率市场化进程，将引导资金更多投向实体经济，实现国家宏观调控的目标。

短期融资券

是指企业依照《银行间债券市场非金融企业债务融资工具管理办法》的条件和程序在银行间债券市场发行和交易并约定在一定期限内还本付息的有价证券，是由企业发行的无担保短期本票，是企业筹措短期(1年以内)资金的直接融资方式。

短期融资券筹资的优点主要有:

1．短期融资券的筹资成本较低;

2． 短期融资券筹资数额比较大;

3．发行短期融资券可以提高企业信誉和知名度。

不过，发行短期融资券的风险比较大，发行短期融资券的弹性比较小，发行短期融资券的条件比较严格。

中期票据

是一种具有独特性质的公司债务工具，可用于中长期流动资金、置换银行借款、项目建设等。通过发行者的代理向投资者连续发行，投资者可以从若干个到期期限中选择不同的期限，如9-12个月、12-18个月、18-24个月，依此类推直到30年。

中期票据优势：

1．与同期贷款利率相比，具有一定的成本优势;

2．一次注册可分期发行，发行方式较为灵活;

3．通过直接融资的价格发现机制，能够彰显发行企业自身良好的信用能力。

永续票据

指的是不规定到期期限，债权人不能要求清偿，但可按期取得利息的一种有价证券，在国际上永续票据为混合债务工具的一种。作为对投资者不能收回本金的补偿，永续票据一般会支付高于普通债券的利息，并且永续票据发行人一般会在债券发行一段时间后拥有赎回权，提高了债券赎回的可能性。

永续票据的意义在于：

1．开拓企业权益融资渠道。永续票据产品在满足一定条件下可计入权益，提高发行人自身权益水平，能够帮助发行人改善资产负债结构与财务指标且不摊薄股东权益。

2．丰富金融投资产品序列。

资产支持票据

是由特定资产所产生的可预测现金流作为还款支持，并约定在一定期限内还本付息。资产支持票据发行过程与其他资产证券化过程类似，即发起人成立一家特殊目的公司(Special Purpose Vehicles, SPV)，通过真实销售将应收账款、银行贷款、信用卡应收款等资产出售给SPV，再由SPV以这些资产作为支持发行票据在市场上公开出售。

资产支持票据的意义在于有效拓宽中小企业融资渠道，是未来我国金融市场发展的一个热点。

例如宁波城建投资控股有限公司发行的一只资产支持票据，其基础资产为天然气收费收益权应收款等领域的现金流，募集资金用于民生领域建设。

绿色债务融资工具

是指绿色金融改革创新试验区内注册的具有法人资格的非金融企业在银行间市场发行的，募集资金专项用于节能环保、污染防治、资源节约与循环利用等绿色项目的债务融资工具。

其它融资工具产品就不一一介绍。

需要补充说明一点是：企业发行债券一定要合规运作，不要带来负面影响。前不久，证监会公布了严打债市违法违规的多个企业，如华晨、胜通、永煤、五洋等，分别涉及欺诈发行、财务造假、隐瞒重大信息、挪用发行资金等债市违法违规行为。2019年以来，证监会累计采取相关行政监管措施152家次，查处债券市场违法违规案件19件，其中涉及交易所债券市场14件，银行间债券市场6件。所以我们常讲，融资先融智，才能融天下。

记者：看来融资有为，也有不可为。但愿房地产企业借力新的融资政策，在新的融资环境中良性健康发展做强做大。再次感谢朱博士的点评与分享。