文/韬略哥
大潮起珠江。
广东楼市，又一次站在了时代的桥头堡。
11月5日，广东省人民政府办公厅发布关于加快发展保障性租赁住房的实施意见。
从保障对象、建筑面积、重点城市、单列租赁住房占比、租金定价指导等方面入手，调动十几个部门，大力增加“租”房市场供应，缓解住房矛盾。
重点包括：
主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。
广州、深圳、珠海、汕头、佛山、惠州、东莞、中山、江门和湛江市是发展保障性租赁住房的重点城市。
在年度住宅用地供应计划中单列租赁住房用地，其中，广州和深圳市单列租赁住房用地占比原则上不低于10%。
建立保障性租赁住房租金定价机制，对保障性租赁住房项目租金实施监控指导，定期公开周边市场租金参考价。
这一意见出台，释放了什么信号？
01
今年是“租”的一年。
从去年中央经济工作会议和今年年初政府工作报告，论述房地产的时候，最多的一个字都是租。
在共同富裕的语境下，房住不炒、住有所居、租购同权等成为新时代房地产的关键词。
国家也在面粉和面包之间，进行大手调和。
增加面粉供应。单列租赁住房用地计划，属于精粮直供，而土拍竞自持租赁面积和“工改保”等措施，则属于粗粮加工。
扩大制面包途径。鼓励集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房。
除此之外，加强金融支持和市场规范，全方位立体开启“租赁盛世”。
过去，国家想依靠商业性质的长租公寓来解决租房供应问题，一时间资本集结，群雄争霸。
结果后来长租公寓暴雷，大量市场主体退出，一地鸡毛。
此时政府补位，强调租，正式成为主旋律。
广东加快发展保障性租赁住房的实施意见出台，恰逢其时。
02
广东住房结构性矛盾突出
据统计，我国7.7亿城市总人口中包括2.2亿无户籍城市人口，新市民群体迅速壮大。
而广东作为人口流入第一大省，七普显示十年流入2000多万人，每年超200万人口增量。
因此，广东的住房矛盾显得尤为突出。
特别是在粤港澳大湾区的发达城市，无论是房价还是房租，都成了人们难以承受之重。
以深圳为例，2019年，深圳人均居住面积约22平米，在全国大中城市垫底，此外深圳常住人口住房自有率仅约23%。
住房结构不合理，很重要一个原因，是工业用地占比过高。
日本东京的居住用地占比是73%，工业用地的占比仅5.1%；
而深圳的居住用地的占比是26%，工业用地的占比是36%，工业用地远高于居住用地。
为此，2021年，深圳计划供应的居住用地相比2020年再度增加了24%，并且，居住用地的供应占比进一步提升至32.1%。
为加快发展租赁住房，7月31日，深圳市社会建设“基本法”出台。
《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》中提到，探索租售同权制度，推动租房与购房居民公共服务享同等待遇。
深圳还创新推出租房指导价，这是继二手房指导参考价、新房指导价之后的又一创举，对租金水平进行合理调控。
这也意味着，深圳的租金调控将由过去主要针对国有企业出租的房屋，下一步扩大到对全社会的租金进行管控。
03
对楼市产生影响
根据目前政策导向，深圳、广州等常住人口增长过快、租赁住房供应短缺的高租金城市，短期内会大量建房。
其中包括政府直接出资建房，还有补贴私营开发商建房等，总体看，保障性住房占比将迅速提高。
保障性住房供应快速增加以后，加上稳租金的调控，更多新市民将会租得更安心，那么，对市场商品房的需求会有所降温。
从这个角度看，随着整体需求趋缓，未来广深楼市的房价，会进入一个稳定的箱体震动状态。
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