武汉楼市：光谷涨完，白沙洲涨，四新却一直坐冷板凳

这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。

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提问：房姐您好！去年根据星球里的建议，结合自身能力， 购置了经开区三环内地铁盛观尚城的超高层，100平小三房，约1.56万每平。有几个问题向您请教: 1、该盘地处三环内经开区与汉阳交界的“插花”地区，这个区位加上周边的人口、城市界面等要素，该房长持能否抵抗通胀？2、近几年都没有自住需求，拟出租。最近有很多民宿公司打电话，对这种模式不太了解，不知是否靠谱（住宅做民宿不知有无风险，运营公司是否有坑）。民宿、简装出租等方式怎么选，您有什么建议？装修可以控制在多少成本？可否推荐靠谱的民宿运营者或者装修团队 ？正收房，后续怎么最大程度利用，有些茫然，请赐教，非常感谢！

回答：你好，感谢付费！

武汉各个板块投资价值排序，详见知识星球内部分享。

四新的上涨逻辑是全武汉普涨，奈何这一轮光谷的上涨带动了白沙洲，还没有传导到四新就戛然而止。房价上涨的规律：一个区域板块的上涨一定是受到上一个板块（单价比这个板块高）的拉升引起的，原因很简单的，因为隔壁板块的价格被买高了，所以这个区域板块就显得价格低了。

往后的日子里，大的区域板块轮动，以及区域内得所谓楼盘的轮动，这种规律越来越不明显了 原因就是“大水”不会那么大，而且“大水”也不会那么勤，所以丢掉一切“大水漫灌”的情怀，老老实实的在选筹上下足硬功夫，你自然就会受益非浅，无论是经济效益还是教训 选筹的核心变为了：好区域、好产品，用接盘侠思维来通盘考虑，并结合区域板块的增量兑现，用你的“天眼”来筛选。

地铁盛观尚城在当时的环境下，是性价比相对较高的产品。你的入手价格不高，其实可以继续持有，但是天花板不会太高，下一个比较好的卖点在隔壁的地王开盘时，炒作掩护你出货。

关于房子出租价格排序：
民宿>床位>隔断>高端出租>简装>中介托管

装修成本从500-4000元/平不等，但是收入和投入的时间成本 精力也是成正比的

选择高端还是低端装修，取决于地段和人群。核心板块做高端租赁，成交结合部低单价房产＋群租房。如果时间相对充裕，建议可以自己做，从第一套开始运营，就会摸到门道，慢慢接客户的单子，当你运营的量足够大的时候，可以控制房源，链家自如其实很大一个战略意义就是控制房源

装修思路大概跟你说一下 买特定物品 淘宝 和 1688同时搜索。淘宝有一个栏目是家装的，叫 极有家 在里面找也行。另外好好住 app 也可以关注一下，里面有很多案例。

提问：房姐你好，我在汉阳城云顶投资一套118户型，但云顶的车位从投资角度分析的话可以买吗

回答：买房还是租房？绝大多数的中国人会选择买房。 买车位还是租车位？相信很多人就会犹豫了。 到底买不买车位，很多人都在纠结。 根据经验来看，如果小区是刚需盘，车位比例在1:1以上，那车位买到最后一般都会剩余，而且最后剩下的还会降价处理，而高端住宅在1:1.3以下，需要尽快入手，买的迟了好位置基本就没了，所以还是得尽早买。 如果想用作投资，最重要的一点就是看本小区以及周边几个项目的车位占比，因为车位市场只存在于500之内的小区内部，买之前可以去周边小区调查调查。 一般来说是没必要买，租车位就可以了

提问：新人首问，房姐你好: 我跟我老公目前在万科翡翠云台买了一套小洋房;武汉院子买了一套联排别墅，当时买的343万。 1.您对这两个楼盘的评价如何？ 2.现在觉得联排别墅空间有点小，实用性不高，预计明年2月交房，想问下是否容易出手？不满5年交易需要缴纳多少税费？ 3.武汉院子有大点的别墅户型，有没办法可以直接置换？因为武汉院子不限购，如果不能置换，考虑先囤一套大的再出手联排别墅是否合适？ 4.目前我们武汉名额已满，再考虑投资的话是否只能通过离婚的方式？ 盼复，谢谢。

回答：你好，这2个盘都属于自住改善盘，自住不错，投资一般。万科翡翠云台为了能随大盘涨。 武汉院子这类远郊别墅，实用价值的确不高。买入属于赌博，赌那个特定远郊板块得到走出独立行情的特别快速发展，从而有一天远郊别墅所在板块被纳入市区，可以作为第一居所，于是价值大大提升。 但绝大多数远郊板块的赌博都是没有大概率确定把握的，在主力资产上我从来都不建议做没有大确定性的配置。 如果不能跟开发商协商退掉，建议交房之后直接出手。 武汉破限购除了离婚之外，还可以开发老人票和亲戚代持票。

提问：房姐，现在凌晨一点半，刚和中介和买家沟通一轮，没成交。大兴黄村滨河西里的，97年52平，六层（非顶层），不满五。精装修，带家电，209万的要价。对方出价206。有点沮丧，也忐忑，不知道现在出手合适吗？因为去年9月份217万没卖，现在209万的价格让我很难受。没成交居然还有点松口气的感觉。在这段时间感觉楼市缓上来点了，中介却说南城大兴的房价不会比现在更高了，是我判断错了么？求指点！谢谢？

回答：你好，感谢付费！ “中介说南城大兴的房价不会比现在更高了”——中介针对卖家惯用说辞，真信了就上钩了。 作为卖家，中介和买家会一直攻击你的心理防线。 事实上，北京最近一直在发展南城。 现在北京没有城乡结合部洼地了。 北边回龙观天通苑孙河，东边常营通州，南边亦庄大兴，西边到田村金顶街。 黄村已经漫过大水，现在属于不功不过的地段。 未来还会随着大盘涨，只是投资有比黄村更好的板块。 如果不是有确定收益的笋盘值得入手，其实可以等等北京热度起来之后再出手。

提问：星人首问，子弹800，自主为主，建议哪个区域和楼盘？武昌滨江龙湖天奕198大户型是否合适？

回答：你好，买房的所有风险中，有2个风险最致命：

1.买贵，就是买了特别贵的CEO盘，收割有钱人和一线城市下来的土豪，自己卖4万，旁边二手房才卖2-3万，这个叫买贵。

2.买错，就是判断错了城市重点的发展方向，毕竟开发区、新区千千万，不少城市东南西北都是开发区、新区，听信了开发商片面的画饼，或者没有看清，没有赌对整个区域、片区的发展，从而导致物业价值停滞不前。 买贵和买错都是我们要尽力避免的，直接决定着持有物业资产价值未来的成败。 一个新板块，进入几家大开发商，价格拉动非常快。新盘的价格不具备参考性，二手房的成交价才代表区域真正的价值。 武昌滨江是我们非常认可的板块，所以不存在买错的问题，但是目前的价格确实相对贵了，新盘3.8，隔壁的二手2-3万。站在投资角度，更倾向入手板块内的二手房。

自住不太建议入手武昌滨江，需要忍受武昌滨江未来很长一段时间内各方面配套不成熟，除非你的生活半径在武昌，否则中北路是比武昌滨江更好的选择。 当然，如果单纯考虑自住，子弹800，建议入手一套汉口滨江千万级别的江景大平层，作为收藏品，短期内IP风向不会改变，且自住舒适。

提问：再买房已经是第三套房，想在武汉或者成都入手，子弹50万，应该选择哪个城市？是该打新还是淘二手，因为没有在当地笋盘很难找。第三套房是停贷吗？

回答：你好，武汉和成都，武汉能级更高一点。 毕竟，一个是中部枢纽城市，一个是西部枢纽城市。 九省通衢，何等的霸气。 成都目前限购比较严格，武汉各种政策更宽松一点。 打新和淘二手可以同时进行。 全国范围内，第三套房都是不允许贷款的。 建议全款抵押，或者开发老人票做接力贷买入。

提问：你好房姐，想投资惠州房产临深圳60公里之内，有投资价值吗

回答：你好，惠州房产没有投资价值 一万多的惠州，很可能还要横盘很久很久。 惠州，不是一块未被发掘的洼地，反而因为常年不限购，早被开发商和投资客联合炒作过数轮。房价之所以低，并且极端扁平化，是因为两个原因。 惠州的房子太多太多，严重供大于求。 惠州楼盘有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。 从大湾区利好角度，肯定是深港广三核最大，莞佛次之，珠中惠再次，临深的机会，我个人认为东莞比中山惠州大，原因是产业； 从房产投资角度，要考虑就不只是这些了，为什么临深我一直不建议买，原因就在于临深的土地供应量太大，一手房茫茫多根本卖不完，二手要卖出获利基本打到骨折； 房子不是买便宜，而是买涨，未来深圳的核心区与临深的价差会越来越大，不要被贫穷限制了想象力。 入住率极地的大亚湾鬼城，就是大部分临深概念楼盘的现状。

提问：睿智的房姐你好，加入圈子很幸运。 家人现选择自住学区房遇到分歧，请帮忙指点指点： 1、子弹300个，年入100个。买房主要考虑小孩明年上小学，现住招商公园，对口墨水湖小学一般，想换到江岸区学区更好的，因工作在汉口，看中万科御玺滨江，有现房12月交付，单价41800，总价915w。 2、现纠结于家人觉得二七滨江价格普遍偏高，倾向汉阳江边的江御或者远洋，上钟家村小学、三初也不错。 3、本人在武昌生活三十年搬来汉阳，虽然招商环境好，感觉适合养老不适合年轻人奋斗，有说法宁买汉口不买武昌宁买武昌不买汉阳，我不想一步落后步步落后。 4、武昌老房子快三十年，已挂中介在售。买万科房子需要还清招商贷款，父母jlh，武昌房子父亲名字，那么过户给父亲，母亲名额留着投资光谷东。

回答：你好，“宁买汉口不买武昌宁买武昌不买汉阳”，这是武汉一直存在的买房地域鄙视链，投资角度我们可以参考土著的意见，但是不可作为选筹标准。 事实上武汉old money在汉口，new money在武昌。 板块涨幅轮动规律跟着产业轮动，一个光谷让土著们改变三观。 四新板块发展相对较晚，没有产业，所以天花板相对较低，不过环境不错，属于四新标杆盘，可以继续持有。 工作在汉口，可以买汉口，高档买天地 万科的顶豪，中档买滨江苑，低档买育才老破小。 考虑到流动建议入手总价最好不要超过700万。也可以适当分仓到一线城市。 此外还可以考虑泛海国际和万科汉口传奇等。

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