再谈住房预售制丨为何商品房预售合同纠纷高发于经济发达地区

商品房预售制在过往20年内对中国房地产市场的稳步发展起到了重要的作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求同时也对国民居住水平的提升起到有力的促进作用。不可否认的是，预售制度背后所潜藏的风险也确实存在。据新华社报道，去年以来，福晟、泰禾、华夏幸福、协信等多家标杆房企均出现债务危机，它们在全国多地开发的楼盘出现烂尾或面临烂尾风险。这种情况下，是否有必要取消商品房预售制度再次被推到前台。

我国的商品房销售主要包括商品房现售和商品房预售两种模式。

商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房卖与买受人，并由买受人支付商品房价款的交易形式。商品房期房买卖即商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的商品房提前出售给买受人，由买受人支付相应定金或者房款，并约定将来将预售的商品房卖与买受人的一种交易形式。

商品房预售是目前我国市场普遍认可的房屋交易形式，商品房预售制度的实施对于我国房地产市场的发展有着不可替代的推动作用。但因其预售的特殊形式及由此产生的交易标的物的不确定性，使得该交易在实践中极易产生纠纷。

据统计，近十年我国以“商品房预售合同纠纷”为案由结案的民商事诉讼案件数量成倍增长。从2013至2017年平均涨幅达到每年170.88%，在2017年全年涉诉案件达40137件。

在随后的两年间，由商品房预售带来的合同纠纷案件的数量也只增未减。但是，2020年度商品房预售合同纠纷案件数量却呈现下降的趋势。

图片来源：北京盈科（杭州）律师事务所

按照北京盈科（杭州）律师事务所提供的数据，2020年度全国商品房预售合同纠纷涉诉案件达81647件（根据检索标准“案由：商品房预售合同纠纷”、“结案年度：2019年”、“文书种类：判决书”），较2019年度有所下降，降幅为12.2%。

按照北京盈科（杭州）律师事务所认为，近两年，伴随中央与地方连续出台多项房地产与金融调控政策，各地关于新房购房尤其是二套房新房购房政策加码，购房者购买二套房尤其是三套房将面临购房资格和银行放贷政策的双重严格限制，而新房限价政策使得“买到就是赚到”成为购房者尤其是投资客的普遍心理共识，客观上导致了新房商品房预售合同纠纷案件数量有所下降。从商品房预售合同纠纷案件地域分布来看，2020年我国的商品房预售合同纠纷集中在南部及中部地区。北京盈科（杭州）律师事务所数据显示，广东、贵州、广西、四川、山东五省在2020年的商品房预售合同纠纷数量位于全国前列，占同类纠纷总量的57.08%。

另外，数据显示，2020年我国的商品房预售合同纠纷案件的标的额大部分集中在50万元以下。

合同纠纷案的标的额大部分集中在50万元以下，是否意味着越是低总价的房屋发生预售合同纠纷的概率越大？

对此，北京盈科（杭州）律师事务所党总支书记/股权高级合伙人陈少军指出，商品房预售合同纠纷案件的标的额并不等同于购房总价款。通过对商品房预售合同纠纷案件司法裁判大数据的搜集、梳理，可以了解到纠纷标的大部份是逾期交房产生的违约金，由于商品房预售合同中有关逾期交房格式条款内容对违约金标准约定较低，因此由此产生的纠纷案件的起诉标的额基本都在50万元以下。

陈少军举例称，如(2020)粤0306民初27050号案件，起诉标的额为逾期交房违约金139305.744元，而购房总价款为5159472元。

按照北京盈科（杭州）律师事务所的监测数据，从绝对数据上看，由于经济发达地区房地产市场体量大，商品房预售合同纠纷仍然高发于经济发达地区。其次，从司法实践角度观察，商品房预售合同纠纷呈现出“抱团”的群体性诉讼特征，即同一个开发商在同一个时间段同时面临较大数量的同类型诉讼纠纷。另外，通过对商品房预售合同纠纷案件司法裁判大数据的搜集、梳理，目前纠纷主要呈现在四个方面：一是价格纠纷，二是逾期交房的违约责任承担及损失计算的争议，三是装修质量纠纷，四是预售商品房转让纠纷，其中最常见的是价格纠纷和逾期交房纠纷。

另一方面，由于预售造成的维权案件也有所上升。根据中国消费者协会发布的《2021年上半年全国消协组织受理投诉情况分析》中商品大类的投诉数据，2021年上半年，房屋及建材类的投诉量为16729件，占商品大类投诉比重为3.2%，这一投诉量较2020年上半年增加0.11%。

对于商品房维权事件，中国消费者协会官网公布的案例中这样评析道：商品房问题一直是消费调解中的老大难问题。开发商地位的强势，房屋建筑行业特有的专业性和购房合同中许多合同条款的预先设定等因素都导致这类投诉解决起来费时费力。

近些年来，对于是否要取消预售制这一问题也引发各方争论。《人民日报》也在2018年9月发布《取消商品房预售制，调研可先行》一文中提到：取消预售制，长期看或不可避免。

陈少军表示，毋庸置疑，相比房屋预售，现房销售能够实现购房者即时拿到房屋，能够有效避免楼盘烂尾或开发商跑路的情况发生。商品房预售许可制度诞生于1994年，与我国房地产市场发展息息相关，该项制度有效解决了开发商在商品房项目开发过程中面临的建设资金问题、提高了资金使用效率、加快了商品房供应力度和速度，有效缓解了历史阶段城镇居民住房不足的现状。经过将近三十年的快速发展，伴随“预售制度”，同时出现的实际交付与宣传不符、楼盘烂尾、开发商跑路等问题层出不穷。在目前存量房屡创新高的楼市大背景下，“预售制度”是否还有存续的必要，是一个客观存在的争议极大的问题；但不可否认的是，开发商大概率是不希望取消这项制度的。