2021物业服务企业综合实力百强企业发展报告

核心观点

1.大规模高增长成为头部企业追求的战略目标。随着行业的快速发展，扩规模增业绩控成本的诉求不断增强，行业的竞争格局也发生改变。1）2020年以来，多项行业利好政策的出台，在大方向上定调行业方向，有望进一步打开更广阔的发展空间；2）行业持续快速发展，打开行业发展新格局。2020年，物业管理行业管理规模达到330.4亿平方米，经营总收入达11800.3亿元。头部企业优势积累，强者恒强。百强企业在管面积市场份额首超30%，营业收入市场份额达到23.5%，市场集中度进一步提升。3）当前，物企的成本仍处于高位。物企持续探索多元服务价值，延伸服务领域，增值服务逐渐成为企业创收和盈利重要的增长点；4）物企积极探索资本市场，百强企业中有近三成的企业已登陆或即将登陆资本市场。同时，港股通的扩容、恒生物业服务和管理指数独立板块的推出，提升了板块的关注度和流动性。

2. 多管齐下抓住提升竞争力的关键要素。在激烈的市场竞争环境中，物企若想立于不败之地，需要抓住行业发展的关键和解决行业的痛点。包括：1）强化外拓能力；2）补强物企在多元细分业态的布局；3）加强区域深耕，实现规模联动；4）扩大业务内涵，加大对多元增值服务的探索；5）多渠道增强企业成本管控能力；以及6）夯实服务质量等。

3.未来趋势的思考：紧跟政策导向、行业发展趋势和头部企业发展脉络，可以预见：1）预计未来行业的基本格局仍是强者恒强，头部企业依托资源优势和自身的管理经验，在未来的竞争环境中保持大规模高增长的确定性强，百强的规模和整体市场份额有望提升；2）物企在行业定位、品牌建设、市场外拓和人才引进等方面逐渐减弱对其关联房企的依赖，品牌独立性逐渐增强，并迈向独立发展路径；3）社区生活服务的发展潜力大，蕴含潜在价值高，具有可持续发展的空间。且随着“物业+科技”进一步融合，科技在物业领域所适用的场景和蕴含的价值将有望持续得到挖掘；4）提供高品质服务，建立强势品牌，对提高业主满意度，增加物业费收缴率和提高业主粘性，及在市场外拓领域具有重要的价值

一、行业发展格局：大规模高业绩，成为头部企业追求的战略目标

1.政策日渐明确：顶层政策基本定调，行业发展空间广阔

物业服务企业是社区治理的重要主体之一，在提高人居环境、营造美好生活氛围、提升居民生活品质、创造就业机会等方面发挥着重要的作用，物业管理行业的发展符合国家的政策导向。2020年以来，国家相关部委及地方政府机构密集出台多项支持物业管理行业发展的政策，鼓励和支持物业管理行业和企业在提升物管覆盖率，建立完善的物业费定价机制、开展多元增值服务、建设智慧平台，以及在开展社区养老和老旧小区改造等多方面发力，从大方向上定调行业方向，有望进一步打开行业发展的空间。

2.大行业新格局：可持续成长性好，规模收入均实现提升

2015年至2020年我国物业管理行业处于快速发展阶段。2020年，物业管理行业管理规模达到330.4亿平方米，较2015年净增加137.2亿平方米，年复合增长率为11.3%。物业管理行业经营总收入达11800.3亿元，较2015年净增加6284.5亿元，年复合增长率为16.4%，规模和收入均实现提升。

图1：2015-2020年物业管理行业管理规模及增速

数据来源：《中国物业管理行业年鉴》

图2：2015-2020年物业管理行业经营收入及增速

数据来源：《中国物业管理行业年鉴》

3.规模快速提升：头部企业强者恒强，百强市场份额首破30%

扩规模仍为物企的重要发展战略。2020年，百强物业服务企业（以下简称百强企业）管理项目均值为577个，较上年增加85个项目，同比增速17.2%。百强企业管理规模突破百亿，管理面积均值为1.02亿平方米，同比增长12.5%，市场份额首超30%，较上年增加1.6个百分点至30.8%，市场集中度进一步提升。

头部企业优势积累，规模未因高基数而增势减弱。百强企业2020年管理面积增速（12.5%）高于同期500强企业（9.2%）。同时，百强企业集中了500强企业近七成的管理规模。2020年，百强企业管理面积占500强企业管理面积的69.6%，较上年增加2.0个百分点，强者恒强态势明显。

图3：2015-2020年物业服务企业综合实力百强管理面积均值及市场份额

数据来源：易居房地产研究院中国房地产测评中心

图4：2018-2020年百强企业在500强企业管理面积中的占比分布

数据来源：易居房地产研究院中国房地产测评中心

4.创收能力增强：探索业务发展新模式，创收能力持续提升

物业管理行业整合加速，头部企业向大规模、高业绩的方向转变。2015年至2020年，百强企业营业收入均值由8.1亿元增长为27.8亿元，年复合增长率28.0%。同时，百强物企营业收入的市场份额亦持续提升，由2015年的14.6%增长至2020年的23.5%。

图5：2015-2020年百强企业营业收入及市场份额分布

数据来源：易居房地产研究院中国房地产测评中心

头部效应愈加凸显，百强企业创收能力明显提升。2020年百强企业营业收入增速（28.4%）显著高于同期500强企业（19.5%）；同时，百强企业贡献了500强企业近七成的营业收入。2020年，百强企业营业收入占500强企业的68.2%，较上年增加4.8个百分点，集中度向头部企业靠拢。

图6：2018-2020年百强企业占500强企业营业收入的占比分布

数据来源：易居房地产研究院中国房地产测评中心

2020年，百强企业基础物业服务费收入均值和多种经营服务收入均值分别为20.1亿元和7.7亿元，分别较上年增加22.1%和48.6%。此外，百强企业的基础物业服务费仍在创收中处于主力地位，占比仍超七成。多种经营服务收入的增速高于基础物业管理服务，多种经营服务收入占比逐年提升，为企业业绩的增长注入持久动力。

图7：2015-2020年百强企业基础物业服务和多种经营服务收入占比分布

数据来源：易居房地产研究院中国房地产测评中心

5.成本仍处高位：劳动密集成本高，企业营业成本率达82.6%

（1）直接或间接提供就业岗位达233.9万个

作为劳动密集型行业，物业管理行业在稳岗提供就业机会等方面发挥重大的作用，同时，物业管理行业快速发展、蕴含利好发展机遇，在人才吸引方面物企的竞争力增强。2020年百强企业直接或间接提供就业岗位达到233.9万人，整体增速达15.4%，并提供了500强中超过六成（61.6%）的就业岗位。

图8：2018-2020年百强企业从业人员及外包人员分布

数据来源：易居房地产研究院中国房地产测评中心

从人员构成上看，操作人员占比约85%，仍是物企从业人员的主要构成部分，经营管理人员的占比约15%。

图9：2018-2020年百强企业经营管理人员和操作人员占比分布

数据来源：易居房地产研究院中国房地产测评中心

从从业人员薪资构成上看，2020年百强企业从业人员年人均工资为6.3万元，较上年增长8.8%。其中，经营管理人员年人均工资12.4万元，操作员年人均工资5.3万元，分别较上年增长13.6%和7.3%，经营管理人员明显高于操作人员各岗位年人均工资。

图10：2019-2020年百强企业各岗位从业人员年人均工资及增速

数据来源：易居房地产研究院中国房地产测评中心

（2）营业成本仍较高，营业成本率约为82.6%

2020年，百强企业营业成本均值达21.7亿元，较上年增加21.6%，百强企业营业成本率呈现一定的波动，大致在82%左右。

图11：2018-2020年百强企业营业成本均值、增速及营业成本率

数据来源：易居房地产研究院中国房地产测评中心

6.探索服务模式：盈利能力持续增强，增值服务贡献加大

2020年百强企业毛利润和净利润均值分别为6.1亿元和3.1亿元，分别同比增长60.6%和40.6%。毛利率为21.8%，较上年增加4.4个百分点。净利率为11.2%，较上年增加1.0个百分点。

图12：2015-2020年百强企业盈利能力核心指标

数据来源：易居房地产研究院中国房地产测评中心

物企持续探索新模式，增值服务的价值进一步挖掘。从净利润结构上看，2020年，百强企业基础物业服务净利润均值为1.7亿元，同比增长30.8%，占净利润均值的56.4%，基础物业服务仍是主要的盈利来源。多种经营服务净利润均值1.4亿元，同比增长55.8%，贡献了43.6%的净利润，较上年增加4.2个百分点，增值服务的价值得到进一步的挖掘，盈利能力持续提升。

图13：2018-2020年物业服务和多种经营服务净利润及增速

数据来源：易居房地产研究院中国房地产测评中心

7.资本市场之路：头部企业更易获资本青睐，板块关注度提升

（1）2020年度上市物企数量达历年之最，仍有多家物企排队入场

截止到目前，我国物业管理行业上市物企数量总数达52家，其中2020年上市物企数量为历年最高。2021年以来，行业也迎来集中递表期，包括已经成功赴港上市的新希望服务、越秀服务、中骏商管、朗诗绿色生活、领悦服务、德信服务和康桥悦生活等7家企业，年内递表的物企总数超过30家。截止到目前，仍有27家物企已成功递表，排队等待上市。

图14：2014-2021年10月上市物企数量

数据来源：易居房地产研究院中国房地产测评中心

（2）积极探索资本市场，百强企业中有3家A股、20家港股和6家已递表

行业在资本市场加速布局，综合实力强的百强物企备受青睐。2021物业服务企业综合实力TOP100企业中有3家A股、20家港股和6家已递表。其中，TOP10和TOP20企业分别拥有上市物企9家和14家，TOP50企业中则拥有上市物企20家及已递表企业4家。

表1：2021物业服务企业综合实力百强在资本市场中的状态

注：资本状态数据截止到2021年10月31日

数据来源：Wind，中物研协整理

同时，百强上市物企在资本市场表现良好，截止到最新日期（2021年10月31日），23家上市物企市值总值达4608.5亿元，均值为200.4亿元，较上市首日涨幅均值达50.6%。其中，碧桂园服务市值直逼两千亿元，在所有上市物企总市值中占比达26.4%，在23家百强上市物企总市值的贡献度超过三成（34.7%），较上市首日涨幅达678.6%，综合实力强劲。此外，百强上市物企股价较上市首日涨幅均值为16.9%。市盈率均值高于20倍，估值较高。

表2：百强上市物企最新资本市场表现（2021.10.31）

注：招商积余上市首日股价为2019年12月16日重组上市日数据。

数据来源：Wind，中物研协整理

（3）物管获资本市场关注度提升，推出行业独立板块指数

物业管理行业在资本市场的流动性和关注度不断提升。一方面，港股通扩容，增加了物企的流动性和发展空间。截止到目前，共18家上市物企纳入港股通，其市值在所有上市物企占比约为85%。其中，纳入港股通的上市物企中有14家亦位列百强。另一方面，2021年4月19日，恒生指数公司推出恒生物业服务和管理指数，进行追踪物业管理板块的高增长潜力。独立板块指数的推出能够进一步提升上市物企的市场关注度和认可度，表明物企在港股市场上的话语权逐渐增强，物业服务市场的广阔空间亦被看好。

二、 竞争提升关键：多管齐下全面布局，重点突破提升综合实力

1.强化外拓能力：多种拓展方式齐驱，外拓成规模增长核心

关联房企对物企管理规模的贡献仍占据主要地位，第三方占比也不容小觑。从项目来源上看，2020年百强企业承接所属或合作开发商项目和外拓第三方项目数分别达2.70万个和3.07万个，面积分别为52.5亿平方米和49.1亿平方米，占比分别为51.7%和48.3%。

图15：2020年百强企业管理面积来源占比分布

数据来源：易居房地产研究院中国房地产测评中心

加大第三方项目拓展力度，降低对关联房企的依赖，头部企业的外拓能力更强。从项目来源上看，500强企业承接所属或合作开发商项目有64.7%的面积集中在百强企业中，500强企业外拓第三方项目有75.6%的面积由百强企业贡献，百强企业的外拓能力更强。

图16：2020年百强企业和非百强企业不同来源管理面积的占比

数据来源：易居房地产研究院中国房地产测评中心

2.补强多元业态：打破传统业务边界，完善业务生态布局

从各业态物业的布局上看，2020年，有近四成的百强物企在各主流业态上均有布局，其中，住宅仍是物企重点布局的业态，百强中布局的企业数量占比99%，成熟度较高的商业物业和办公物业布局企业的占比也均超过90%。

图17：2020年百强企业布局不同业态的企业数量占比分布

数据来源：易居房地产研究院中国房地产测评中心

百强企业争相布局，物企管理项目业态组合持续丰富。2020年，百强企业住宅物业在管面积为64.5亿平方米，较上年增加11.9%，非住宅物业在管面积为37.1亿平方米，较上年增加13.5%，高于住宅物业的增速。从管理面积的占比来看，2015年至2020年非住宅物业管理规模占比持续提升，至2020年达到36.5%。

图18：2015-2020年百强企业住宅和非住宅物业管理面积占比分布

数据来源：易居房地产研究院中国房地产测评中心

非住宅物业创收能力更强，以不足四成占比贡献近半数的物业费收入。从不同业态物业费收入占比方面看，2015年至2020年非住宅物业费收入占比趋向50%。此外，非住宅物业以36.5%的管理面积占比贡献了46.4%的物业费收入，非住宅物业的单位面积创收能力较住宅物业更强。

图19：2015-2020年百强企业住宅和非住宅物业费收入占比分布

数据来源：易居房地产研究院中国房地产测评中心

相较住宅物业，非住宅物业具有发展空间大，物业费单价高，提价相对容易的特点。2020年，百强企业管理项目平均物业费3.21元/（平方米·月），其中，住宅物业费为2.40元/（平方米·月），非住宅物业费为5.23元/（平方米·月），非住宅物业费显著高于住宅物业。具体来看，办公物业、医院物业和商业物业费均超过6元/（平方米·月），分别为6.85元/（平方米·月）、6.38元/（平方米·月）和6.30元/（平方米·月）。同时，公众物业、学校物业、产业园区物业和其他物业业务物业费分别为4.59元/（平方米·月）、3.48元/（平方米·月）、3.06元/（平方米·月）和3.87元/（平方米·月），均高于住宅物业费水平。此外，分城市级别来看，一线城市非住宅物业费水平也显著高于二线及三四线城市。

图20：2020年百强企业各城市级别、各业态物业费水平

数据来源：易居房地产研究院中国房地产测评中心

3.加强区域深耕：近七成面积居五大核心城市群，形成规模联动

2020年百强近七成管理面积位于五大核心城市群，区域深耕和服务深度提升有望推动企业规模效应。其中长三角城市群管理面积占比最高，达26.9%，较上年增加2.3个百分点；粤港澳大湾区和长江中游城市群管理面积占比均超过10%，分别为13.5%和12.6%，分别较上年减少0.4个百分点和增加2.0个百分点；成渝和京津冀城市群管理面积占比分别为8.4%和6.7%，分别较上年增加0.8个百分点和0.5个百分点。区域深耕有望带来区域管理的协同，从而实现规模效应，这一策略也符合诸多头部物企的战略目标，成为其主要的发力点之一。

图21：2019-2020年百强企业在各城市群管理面积占比分布

数据来源：易居房地产研究院中国房地产测评中心

4.扩大业务内涵：持续探索多元增值服务，增加企业盈利创收

（1）增值服务成为企业的第二增长曲线

2020年以来，我国发布多项政策明确提出支持增值服务业务的开展，鼓励物企向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求。百强企业作为行业的头部企业，持续深度挖掘业主多元化的业务需求，引入多种商业模式探索多条业务领域，在行业中的竞争力逐渐增强。2020年，百强企业多种经营服务收入达769.3亿元，较上年增长48.6%，增长明显。其中，百强企业社区服务收入超过300亿元，较上年增加25.3%，占多种经营收入的比例为41.3%；非业主增值服务和其他业务收入分别为278.8亿元和173.0亿元，分别占多种经营服务收入的36.2%和22.5%。

图22：2020年多种经营服务各板块收入占比分布

数据来源：易居房地产研究院中国房地产测评中心

社区增值服务触点多，发展空间广阔。诸多物企重视业主需求，积极拓展行业的服务边界，围绕着业主、资产和社区空间提供多场景的服务，挖掘社区生活服务、资产和社区空间的价值。2020年，百强企业社区增值服务同比增长25.3%至317.5亿元，占多种经营收入的41.3%。具体来看，2020年百强企业社区生活服务类业务收入占比达26.8%，资产管理服务类业务收入占比29.4%，空间运营服务和社区其他增值服务收入占比分别为13.2%和30.6%。

图23：2020年百强企业社区服务各业务收入占比

数据来源：易居房地产研究院中国房地产测评中心

同时，非业主增值服务围绕房地产开发企业提供服务，受上游房地产市场的影响较大。2020年，百强企业非业主增值服务收入达278.8亿元，占多种经营收入的36.2%。其中，案场服务收入高达140.7亿元，在非业主增值服务收入中占比达50.5%，占多种经营服务收入的18.3%。

图24：2020年百强企业非业主增值服务收入占比

数据来源：易居房地产研究院中国房地产测评中心

（2）增值服务逐渐成为企业盈利的关键增长点

多种经营服务的毛利率显著高于基础物业服务，逐渐成企业盈利的关键增长点。具体来看，2020年，百强企业物业管理服务毛利为381.1亿元，毛利率为19.0%。多种经营服务毛利为224.3亿元，毛利率达29.2%，高于基础物业管理服务。其中，社区增值服务毛利和非业主增值服务毛利分别为85.1亿元和121.4亿元，毛利率分别为26.8%和43.6%。

图25：2020年百强企业各业务毛利及毛利率分布

数据来源：易居房地产研究院中国房地产测评中心

从盈利结构来看，2020年百强企业基础物业服务净利润175.0亿元，同比增长30.8%；多种经营服务净利润135.4亿元，同比增长55.8%，高于基础物业服务净利润增长。近年来，基础物业管理服务净利润持续下行，但仍贡献近六成的净利润，多种经营服务净利润占比持续提升，潜在盈利空间广阔。

图26：2015-2020年百强企业基础物业服务和多种经营服务净利润占比分布

数据来源：易居房地产研究院中国房地产测评中心

物业管理服务营收和净利润均处高位，增值服务创收和盈利能力日益增强。百强企业基础物业服务以近七成的收入，创造近六成净利润，基础物业服务仍是收入和净利润主要的构成部分。2018年至2020年多种经营服务收入占比和净利润占比均持续提升，多种经营服务以不足三成的收入，贡献了超四成的净利润，贡献力度强劲。

图27：2018-2020年百强企业营收与净利润结构对比分布

数据来源：易居房地产研究院中国房地产测评中心

5.提升运营效率：多渠道增强成本管控，逐步推进业务提质增效

（1）人工成本持续下降，成本管控初见成效

人工成本占比超半数，仍是企业主要的成本构成。随着规模化效应、成本管控措施的实施，百强企业成本占比最高的人员费用占比呈下降态势，2015年至2020年，百强企业人员成本由55.3%下降到51.3%。

图28：2015-2020年百强企业人员费用占比分布

数据来源：易居房地产研究院中国房地产测评中心

（2）外包和科技应用提质增效，企业运营效率提升

加大成本管控，提升企业利润率也成为企业的重中之重。一方面，科技降低人力成本、优化物业管理流程等方面持续发挥作用，物企对智慧科技在行业中的应用的重视加大；另一方面，将非核心业务外包利于企业集中核心资源聚焦在重点业务上，并能够进一步优化其内部管理结构，助力企业提质增效。

2020年，百强企业共有79家将部分基础物业服务交由专业的外包企业管理，较上年减少5家，外包项目总数达69774个，项目外包比重为120.9%。

图29：2019-2020年百强企业各业务外包项目占比分布

数据来源：易居房地产研究院中国房地产测评中心

2020年，百强企业持续优化管理流程，加大科技成果落地，强化成本管控，各项运营指标持续优化。其中，人均管理面积为6462.2平方米/人，单位面积创收能力达17.6元/平方米，较上年微降。百强企业人均创收和人均净利润分别为17.6万元/人和2.0万元/人，分别较上年增长13.6%和24.4%，创收能力和盈利能力进一步提升。

图30：2015-2020年百强企业人均管理面积和单位面积创收能力分布

数据来源：易居房地产研究院中国房地产测评中心

图31：2015-2020年百强企业人均创收和人均净利润分布

数据来源：易居房地产研究院中国房地产测评中心

6.夯实服务质量：提供高品质服务，满意度和收缴率提升

2020年，百强企业通过委托第三方或自行持续开展全方面的业主调查，业主整体满意度均值为91.4，业主满意度保持高位。同时，高满意度也推进企业物业费收缴率的提升，2015年至2020年百强企业物业费收缴率稳步提升，其中，2020年百强企业物业费收缴率均值为94.1%，与上年持平。

图32：2015-2020年百强企业物业费收缴率分布

数据来源：易居房地产研究院中国房地产测评中心

2020年，百强企业物业费平均收缴率为94.4%，处于高位水平。

图33：2020年百强企业各业态物业费收缴率

数据来源：易居房地产研究院中国房地产测评中心

三、发展趋势分析：规模和集中度加速提升，未来发展可期

1．龙头强者恒强：行业仍将高速增长，规模和集中度双双提升

预计未来行业的基本格局仍是强者恒强，头部企业依托资源优势和自身的管理经验，在未来的竞争环境中仍将保持大规模高增长，百强的规模和整体市场份额有望双双得到提升。

2.独立发展路径：市场化步伐加快，独立性逐渐增强

物企在行业定位、品牌建设、市场外拓和人才引进等方面逐渐减弱对其关联房企的依赖，品牌独立性逐渐增强，逐渐迈向独立发展路径。

3.推进“物业+”发展：多元服务价值高，科技赋能场景多

社区生活服务的发展潜力大，蕴含潜在价值高，具有可持续发展的空间。且随着“物业+科技”进一步融合，科技在物业领域所适用的场景和蕴含的价值将有望持续得到挖掘。

4.坚守服务本心：专注高品质服务，建立强势服务品牌

提供高品质服务，建立强势品牌，对提高业主满意度，增加物业费收缴率和提高业主粘性，以及在市场外拓领域均具有重要的价值。