2000亿来了！楼市回暖倒计时了！

近日，财联社电报称：“10月金融机构对房地产融资基本恢复正常，房地产贷款投放环比和同比均有较大幅度回升，初步估计环比多增约1500-2000亿元”。

这则消息印证了此前央行反复强调的“两个维护”的观点。

对开发商贷款：企业销售回款偿还贷款后，应该合理支持新开工项目的贷款。

对个人房贷：保障好刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率上将支持首套购房者。

壹

回顾：政策脉络梳理

房地产短期看金融。无论是开发商还是个人，都需要金融杠杆。过去这些年，在金融的支持下房地产市场蓬勃发展。但同时也暴露出各种问题：部分开发企业金融指标严重预警，资金负债率高于100%，房价持续高涨，部分热点城市不断创出房价新高，买即涨的心态下，购房杠杆率越来越高，这些都在不断加大行业的金融风险。

故2020年末，为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布了关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知，

西瓜姐tips：

什么是房地产贷款集中度管理制度？

指的是在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求。中资大型银行房地产贷款占比上限不高于40%，个人住房贷款占比上限不高于32.5%，其它等级的银行该比例相应的降低。

政策得到了严格执行。今年三季度末，人民币房地产贷款余额51.4万亿元，同比增速5.3%，持续下降，2021年该数值是15年来首次低于10%。较二季度末增加6000亿元，7-9月月度平均增加额为2000亿元。

图1：房地产贷款余额季度同比增速

房地产贷款余额占各项贷款余额的比重从2019年3季度的高点开始下降。

图2：房地产贷款余额占各项贷款余额的比重变化趋势

截止至三季度末，个人住房贷款余额37.37万亿元，同比增长10.9%，持续下降，与房地产贷款余额增速趋势一致。

图3：个人房地产贷款余额季度同比增速

从这个结果可以看出，房地产贷款余额和个人住房贷款余额的增长速度得到了明显的控制。

由于房地产贷款分为面向个人的部分（个人住房贷款）和面向开发商的部分（房地产开发贷款、地产开发贷款等）。

而房地产贷款余额的同比增速下降更快，说明个人房地产贷款和面向开发商企业的贷款都在缩减，但相比于个人住房贷款，面向开发商企业的贷款缩减得更加厉害。

结果，开发商的日子更不好过。早些时候宇宙第一大房企恒大爆雷事件被炒得沸沸扬扬，泰禾北京院子遭遇烂尾风波，最近又传出RC宁波公司公开“哭穷“，全网求助，更有传出FL地产求助、JZY到期产品不能兑付等消息；这边民营企业“东补西凑”，那边国企、央企也好不到哪去。HR、BL、ZH地产被传出要求员工每周上班六天，双休调成单休，业内猜测是否变相裁员，倒逼主动辞职。

种种现象正是房企在房地产贷款集中度以及”三道红线“监管制度下生存缩影，开发商不再是房地产黄金十年拿地就赚钱的时代宠儿，捉襟见肘的他们已经无力在土地市场大展拳脚，二次土拍连最热的北京和上海的也惨淡收场。面对优质地块很多企业也只能囊中羞涩，望洋兴叹。

个人房贷方面，重点城市严控发放额度。以北京为例，今年上半年北京个人住房贷款余额增速一直在提高，为2018年2季度以来的最高值。为控制指标，今年6月以后个人房贷发放缓慢，有些银行直接把放款周期推到了2022年。

图4：个人贷款余额同比增速变化趋势

北京第三季度个人贷款余额的数据还未公布，我们可以将住户中长期贷款近似看成个人贷款余额来做分析。从每个月公布的住户中长期贷款余额来看，今年上半年余额增加了728亿，月均增加121亿，而从7月到9月三个月余额增加了129亿，月均增加41亿，下降得非常明显。

在金额以及市场调控政策的多重影响下，9月份以后市场成交热度逐渐下降，10月份二手住宅网签只有9331套，环比下降达到了25.8%。

图5：2020以来北京二手住宅成交量变化趋势

另一个热点城市深圳10月份二手住宅成交量1605套，创近10年新低。

贰

现状：筑底回暖

然而，房地产是经济社会最重要的一环，它的兴衰牵一发而动全身。

财政收入很大一部分源于土拍收入；开发商开发土地，推动城镇化建设；住房市场供给持续增加，才能促进供需平衡，满足人们“住有所居”的需求；以及由此带来的相关人员的就业对于经济社会稳定发展具有推动作用，如此种种，不一而足。

故在市场低迷条件下，9月份以来，不少非热点城市出台了“限跌令”，哈尔滨16条更彰显出政府面对房地产市场惨淡后的救市决心。

而央行也意识到调控有点“过头”了。在2021年第三季度金融统计数据新闻发布会对之前一段时间的调控结果表示满意。

同时也对下一阶段调控指明了方向: 保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。我们将此看作“政策底部“的信号，房地产行业”最黑暗“的一段时间已经过去了。

据悉，目前针对房企的贷款已经松动，尤其是一些财务指标良好的民营企业融资开始变得容易了，才有了10月份房地产贷款投放环比和同比均有较大幅度回升的结果。

叁

展望：走势预测与买房建议

开发商方面：
资金情况良好的开发商将获得更多的贷款支持，同时三次土拍即将开启，部分城市下调了竞拍的条件，如允许开发商延期或分期缴纳土地出让，给开发商更多的发挥空间，缓解其资金压力，相信三次土拍结果整体表现将好于二次土拍。之前拿地的开发商也会快速取得预售，以达到资金回款的目的。

个人房贷方面：
此轮房价上涨明显的城市如北京、上海、深圳等房贷不会立即放松，在此情况下，市场转冷的趋势过年前很难扭转。明年春季随着个人房贷额度的释放，市场也将回暖，但是随着价格回升，调控也将如影随形，维持着市场温和上涨的趋势。非热点城市随着政府救市，房地产市场将回暖。

那坐标北京，2021年最后三个月，房子应该怎么样？

最近政策层面开始放松，不论是对房企融资政策，还是按揭放款政策，我们能感受到政策已经从打压到央行的“维护房地产市场平稳健康发展”，后续可能会有更多的房地产市场维稳政策。
但具体到北京的房产市场，我们认为传导是需要时间的。至少在春节之前，市场的价格不会有太大变化。
依然保持之前的建议：多关注、多踩盘、多出价，可以捡笋。但是无论如何，在年前买入，最迟拖到3-4月买入，是风险最低的选择。