新城终牵手大连，如何讲好商业地产故事？

“在2016年大连恒隆广场开业之后，除了甘井子区万达广场之外，大连市区已鲜有知名商业项目落地。”有业内人士曾经这样感慨过。

就在10月底，又一家知名商业品牌进驻大连。新城控股旗下“吾悦广场”品牌正式与永嘉集团旗下大连中央大道广场签订商业合作协议。新城控股联席总裁曲德君也出现在了现场，并致辞。

有接近新城控股的消息人士对守夜人表示，项目将命名为“大连中央大道吾悦广场”，新城控股将采取轻资产运营模式，全面操盘该项目。

“新城吾悦广场在这个区域，将面临与福佳爱琴海、罗斯福广场、锦辉商城等多个商业体的竞争，如何作出‘新、奇、特’的一站式购物体验感，还有待观察。”有大连业内人士对守夜人表示。

新城控股挺进东北的脚步，其实一直没有放慢，不仅仅是大连，就在不久前，沈阳沈北吾悦广场开业，据了解，该项目是新城商业在全国范围内的首个“MALL+X”创新试点项目，也是新城布局沈阳的首座城市综合体，总体量达到了22万平方米。

新城控股方面表示，该项目坐拥沈阳唯一大学城集中区域，旨在打造沈北区域体量最大、业态最完整的一站式旗舰购物中心。

脚步

新城控股最早关注大连是可以追溯到2019年。

2019年7月4日，大连市国土资源局发布公告称，钻石湾一宗起拍价格11.93亿元的住宅、商服用地因故终止交易。

多名大连业内人士此前向守夜人证实，新城早已谈妥该地块的拿地开发，受董事长王振华猥亵女童案发影响，新城当机立断叫停了很多区域的拿地和投资，其中也包括大连的这块地。

“这一次通过轻资产模式正式进入大连，不算晚。”业内人士表示。

今年3月，在2020年度业绩发发布会上，新城控股表示，根据计划2021年新城控股在项目拓展方面，轻资产项目争取不少于15个，从而推进轻资产规模化。

新城控股方面回应守夜人表示，截至10月25日，新城控股已新获取10个轻资产商业项目，其中包括大连项目。

据新城控股此前披露的财务报告显示，今年前三季度，公司实现营业收入1091亿元，同比增55.69%；归属股东净利润58.84亿元，同比增24.24%。

截至2021年6月末，新城已在130个城市布局了174个综合体项目，吾悦广场新开业项目面积已达到了950万平方米，同比增长了62%。同期销售额也达到了272亿元。

就在今年上半年，湖北孝感新城吾悦广场项目开业，这也是新城吾悦年内的首个轻资产项目。

有业内人士表示，这意味新城吾悦实现了从商业开发、定位规划，到品牌招商、商业运营等一系列流程完成闭环。

难题

中央广场项目位于大连市最繁华的西安路商圈，两条贯穿城市东西、南北走向的地铁在此交汇，短短的800米两站地，不仅聚集了锦辉商城、麦凯乐西安路店、福佳爱琴海等多个知名商业业态，也是大连居民更多的逛街首选商圈之一。

项目地块此前名为长兴市场，是2001年建成的一个海鲜及农副产品批发市场，该批发市场的经过多年的经营，已成为辐射整个东北地区的农副产品集散地之一，后期也陆续加入电子城等业态。

随着周边商业体的不断落成，农副产品批发这一业态，明显与周边的百货商业业态略显格格不入。据媒体报道，2013年，随着政府推进西安路改造计划，永嘉集团将原有的批发市场搬迁，并在原址兴建中央大道项目。

原址重建的中央大道项目终于在2017年10月1日正式开业，项目长度450米，宽度120米，商业面积40万平方米，是大连市区最大的商业综合体之一。

通过社交平台的网友反馈，发现大家此前对大连西安路商圈这个后来的小兄弟中央大道的评价并不高。

2018年7月，中央大道项目引入汉博商业为项目提供整体的运营顾问服务，但目已终止合作。

“项目体量较大有一定优势，也有一些不足和硬伤。”有接近合作方的人士对守夜人表示。

在守夜人与多位大连业内人士的沟通中，都对该项目提出了自己不同的看法。

有业内人士表示，项目目前存在定位不清晰的情况，目前进驻的商家多是一些快消品牌，也没有一些餐饮品牌落地，除了地下小吃街较为火爆之外，餐饮品牌方面和同区域其他几个商业项目存在明显的差距。

“周末带孩子来上课之后，我会选择去隔壁的商场吃饭，而不会选择这里。”有业内对守夜人表示。

此前，借助于庞大的商业面积，引入了众多培训机构，也成为了吸引人流的原因之一，但目前随着国家对教培行业的整顿，这里或多或少也会有些影响。

“3楼以上基本都是培训学校，也会让商场看上去火爆，但并不是真正来购物的人群。”有家长表示。

还有一位大连业内人士对守夜人表示，该项目约450米的超长的购物长廊，也会给人一种“一眼望不到头”的感觉，导致逛街购物的欲望全无。

不清楚接手前的新城是否调研过这些情况，但可以发现，目前该项目留给新城的难度不小。

现状

据戴德梁行此前发布的《大连2021年零售市场报告》显示，大连市第三季度无新增供应入市，总量依旧维持在188.8万平方米，因短期内无新项目入市，机构预测该存量将维持至2022年。

报告显示，截至2021年第三季度，大连青泥洼桥商圈零售业态存量21万平方米、西安路商圈零售商业业态存量76.7万平方米、华南商圈零售商业业态存量22万平方米。

独立于三大商圈之外的恒隆广场，虽然早在2016年就进驻，但并没有为大连带来更多的商业亮点，其2020年收入仅1.36亿元，商业出租率仅为77%，出租率在其内地10个商业项目排名中位列倒数第二。

2021年中报显示，出租率提高到了82%，但仍未摆脱倒数第二的尴尬情况。

有业内人士对守夜人表示，疫情对大连商业的冲击非常大，不仅仅是恒隆广场出租率走低，而此前人气极佳的凯德和平广场项目很多商家也处于撤柜状态，疫情之下，更多的商场已经在加速分化。

有一位“沪飘”的地产业内人士此前称，2020年末回来大连小住的他发现，大连曾经最引以为傲的青泥洼商圈，在疫情的打击下，已经关店无数。而传说中地下迷宫一样的“胜利广场”也只有抖音里的段子手们，演绎着它当年的火爆。

近期公布的第七次全国人口普查情况报告，根据城市人口规模来划分，大连以521万的城区人口数量跻身特大城市，但其中还有一个数据引发关注，其中60岁及以上人口占比在15个入围城市中最高。

换句话说，大连每100个常住人口，将有1/4是老年人。在这一前提条件下，如何做好商业规划，或许也是留给选择进入大连的房企们的新课题。

布局

不仅仅是恒隆广场和新城，万达、中海、华润等多也都在布局大连商业地产项目。

深耕大连华南板块多年的华润置地，在2020年举行了大连华南万象汇的奠基仪式，规划总建筑面积超16万平方米。

据最新消息显示，该商业体已于近期进入招商准备工作，这也是继沃尔玛、红星美凯龙、亿合城之后，华南商圈的又一个商业业态。

随着2013年高新万达广场的盛装开业，从大连起家的万达集团也持续开启对起大连的投资建设。近年来，已陆续规划开业开发区万达广场、甘井子区万达广场、庄河万达广场、小窑湾万达广场等多个商业项目。

另据机构消息显示，位于大连市中山区的中海海港城项目也计划于2023年入市。

新城控股空降大连，华润万象汇的即将落成。大连商业，还将会给我们留下多少想象空间？