六连跌，创下今年最低记录！福州楼市“触底”，购房窗口期来了？

今日（1日），福州市不动产登记和交易中心最新统计数据显示，10月福州市（不含长乐区）存量房网签2201套，跌17.96%。

不仅二手房走出连续6个月下跌的行情，10月福州新房市场仍延续9月的“降温”态势，呈现一幅“铜九铁十”行情，楼市是否“触底”，购房时机是否到来？

再少482套，刷新今年交易最低记录！

11月1日，福州市不动产登记和交易中心后台更新数据。10月福州存量房楼市维持6月以来的回调周期，成交量为2201套，环比跌17.96%。不仅与今年4月最高峰时的4479套相比，蒸发2278套，甚至跌破今年2月“春节档”最低的2344套成交量，刷新本年度最低成交量！

2021年福州存量房成交量走势

如此“触底”行情，10月购房者都买在哪儿？从细分数据来看，10月各区存量房交易量仍延续7月以来的“降温”态势，仓山以715套的成交量稳坐榜首，成为10月福州存量房楼市交易“基石”。

此外，10月晋安区的交易量为546套，跌幅37%，为本月跌幅最大区域。同时，鼓楼区成交量为535套，两区交易量正在缩小。

福州市不动产交易中心全市网签数据

而在各面积段成交量上，虽然10月整体交易仍在萎缩，但可以发现，50平以下房源的成交量开始“止跌”，可见，随着中心城区地段加持和“学区房”淡季行情的即将收尾，作为50平以下交易的主力城区，鼓楼区是否在11月再度发力？这值得关注。

下跌2%，10月新房“倒挂”仍在发酵

二手房成交量如此，那么10月福州的新房成交量如何？

据10月福州市不动产登记和交易中心网签数据显示，截至10月31日，福州10月新盘网签成交量为3152套，相比9月的逐周下降，十月在经历“国庆黄金周”的“惨淡交易”后，开始逐周“触底回升”。

10月福州新盘网签数据

但如果细究，可以发现10月以来，福州各新盘案场再度打起“价格战”，一反上半年火爆、涨价的宣传态势。甚至，房谈君与各房企营销团队的沟通中得知，自10月起，各房企再度加大对分销的投入，某些区域甚至为招揽分销卖房，开出高达15个点抽成！

即便如此，从整体交易面来看，福州新盘网签成交量仍处于低位。10月的网签成交量环比9月下跌2%，但与此前月份相比仍少了65套。

福州近5个月新盘网签数据走势

即便新房成交量“触底”，依然影响着新房与二手房的价格走势。

据克而瑞福州数据显示，福州10月新盘成交均价约为24983（待定）元/平，另据中国房价行情网的数据显示，福州10月二手房挂牌均价约为25,854元/平。福州新房与二手房之间的价格倒挂行情，仍在持续发酵。

天量安商房遇“交房即发证”，楼市“观望”情绪加重？

虽然从各方数据可以发现，福州楼市已“触底反弹”，但10月福州楼市行情仍十分艰难。

一方面，延续9月至今的贷款政策和房贷利率双双上浮，是此轮福州楼市“遇冷”的主要因素之一。另一方面，自今年起，福州为期3年的安商房正进入集中交付期。

自2017年底，福州市公布“启动城区连片旧屋区（棚户区）改造三年行动计划”，计划2018年~2020年五城区改造106个项目，占地约35259亩，户数92907户。

综合各方统计的数据，截至2020年11月，福州五区启动建设安商房项目88个，建设安商房7.4万套，575.71万方。目前已经有30个安置型商品房项目开展回迁选房工作，共计24831户，30043套，意味着还有4万多套安商房积压在市场端。

安商房对福州房价会造成什么影响？恰巧，东二环国企项目城投凤峦郡给出了参考。

2020年8月底，安商房“模范小区”城投凤峦郡交房（安商房90%），预售摇号价格2.72万/平，但是当年9月份小区二手房就跌至2.3万/平，跌幅15%，跌破东二环最低价。

更为重要的，是自去年以来福州市区启动“交房即发证”新模式。

2020年7月31日，在福州市自规局举行服务企业暨土地招商推介会上，发言人正式宣布福州在五城区推行新建商品房开发项目“交房（地）即发证”服务。当年10月，位于福州东二环的中庚香开连天广场成为福州首个商品房“交房即发证”社区。

此后城投凤峦郡，三盛璞悦湾等楼盘也陆续实现“交房即发证”。至此，福州市区已全面开启“交房即发证”时代。

另据福州市不动产交易中心数据显示，截至2021年9月30日，福州市已完成72.5万余套不动产房源登记，其中福州市区达到21.4万套，为全域之最。虽然目前尚未可知安商房在其中的占比，但是随着后续7.4万套安商房的陆续交付，在“交房即发证”模式推进下，必然将会有更多房源拿到产权证。

毕竟“交房即发证”模式，加快了住宅市场流通的速度。在原政策下，从业主收房后到办理不动产权证往往需要等待1年以上的时间，在取得产权证2年后方可进行转让。这就意味着一套房子至少要等待3年以上才可以进入二手市场。

而当“交房即发证”模式与天量安商房汇合之后，可以预见，未来必将有大量持有产权证的次新二手安商房入市。这些安商房源不仅地段佳，品质也与一般商品房相差无几，甚至价格还比商品房“美丽”，必然冲击现有的购房客群，加重福州楼市的“观望”情绪。

数据来源于网络

“触底”之后，购房时机已现！

综合以上的数据与行情，房谈君可以预测，11月份的成交量将触底反弹，年底翘尾行情也将出现。

对于首次购房的刚需群体，完全可以抓住年底房企打折清库存的优惠期出手，而对于改善换房的群体而言，若不是卖掉手上的二手房置换房源的话，年底同样是购房窗口期。

若是要置换二手房再买入对应房源的话，或许还需等待一些时日，毕竟在当前新房、二手房“价格倒挂”和天量安商房入市下，手上的房源没有稀缺资源加持，恐难出手，故可以观察明年上半年的楼市行情，若彼时楼市“回暖”，可择机置换。

那么，10月福州存量房真实成交房价具体如何？随着“购房窗口期”已现，购房者将如何入手选房？另外，10月福州租赁市场真实交易情况又是什么情况？

敬请关注本号近日将推出的中房研究指数2021年10月报，为您详细解答！