在许家印、李思廉、孙宏斌陷入债务泥潭之时，还清了4000亿的王健林一身轻松，带着万达商管向港交所提交了招股说明书。
2019年万达内部会议上，王健林透露：“再过几年，万达的收入将突破1000亿。”手里有钱，心中不慌的前首富颇为得意的形容万达是“任凭风浪起，稳坐钓鱼船”。
2017年，万达传出债务危机时，王健林可没这份得意，慌慌张张地把万达旗下的文旅和酒店打包卖给了孙宏斌和李思廉。
花199亿买了77座万达酒店的李思廉直呼：“捡了个大便宜。”四年后，李思廉的富力地产踩全了“三道红线”，开始清仓大甩卖：“价钱合适，我们就卖。”
你笑王总卖家产，王总笑你太年轻。所有的房企都忙着清理资产，僧多粥少，能有多少“合适的价钱”？王健林幸亏暴雷早，换到现在他也一筹莫展。
王健林：我早就看出楼市要出问题
万达曾在香港上过市，那时候还不叫“万达商管”而叫“万达商业”。万达商业上市时，创下了香港2014年最大IPO纪录，妥妥绩优股的形象。
结果令王健林大失所望，万达商业在港股“跌跌不休”，股价低迷。一年后，王健林留下一句：“万达被严重低估了”就毅然从港股退市，转战A股。
2015年，万达商业开始冲击A股市场。没等来上市指标，等来了债务暴雷。
2017年，万达商业被曝出无力偿还银行贷款，债务高达4000多亿，海外项目被紧急叫停。一时“万达要完”的消息甚嚣尘上。王健林断臂求生，开始抛售各种地产项目，到了第二年时，已经偿还了2000亿欠款，危机解除。
从此，万达不再做商业性质的地产开发，转而经营自己旗下的300多座广场，更名“万达商管”。王健林不当开发商，改做包租公了。
回忆这段危机，王健林轻描淡写地来了句：“我早看出楼市要出问题。”有点马后炮的嫌疑。
“房地产开发出在两个大问题。第一，在全世界范围内，房地产都是周期性行业，波动很大，容易受政策性影响。波峰时，大家都赚钱没问题，可波谷时怎么度过？有的开发商扩大规模，多开项目来抹平波谷期的损失，容易堆积债务。”
“第二，房地产现金流不稳定。大部分家庭买房是‘一锤子’买卖，买一次不买了，传好几代人。现在中国城市化率已达70%（实际是60%），该买房的都买了，市场在萎缩。房地产收入在减少。”
王健林用以上两个观点，来佐证“万达商业”为何要转型成“万达商管”，从房地产开发跳到服务行业。
只要万达商管赚钱，王健林说什么都是对的：“十年前，我们在上海建了个五角场万达广场，当时投入了20亿。现在呢？一年租金收7个亿。”截至2021年6月，万达商管总共在全国经营380座广场，出租率98.8%。
王健林的朋友圈比许家印强
俗话说，在家靠父母，出门靠朋友。出门在外做生意的人，身边总会围绕一群朋友。至于这个朋友靠不靠谱，关键要看你向他借钱时，他借不借你。借你是情分，不借是本分。
恒大暴雷之前，时常有媒体吹嘘许家印朋友圈如何了得，背后有香港富豪们的鼎力支持。即使那是20多年前的支持，至今依然时不时被恒大拿出来吹一下。
等到1.9万亿负债暴雷，香港富豪们集体消失了，他们忙着抛售恒大股票，生怕跑晚了没人接盘。由此可见，许家印的朋友们并不靠谱。“老赖”贾跃亭都能等到“白马骑士”孙宏斌，许家印身边空荡荡。
王健林朋友圈就要靠谱许多。万达卸掉负债后，万达商管迎来了众多投资人。马云、马化腾、碧桂园、中信、招商局、合众、郑裕彤等22位投资者联合注资，占据了21.15%的股权。
郑裕彤曾是许家印的朋友，如今又成了王健林的新朋友。
金主们纷纷解囊相赠，显然是看好万达商管的未来。换而言之，中国不能没有房地产，房地产与经济已深深绑定在了一起。
只不过，房地产的暴利时代过去了，牛市结束，一头慢牛缓缓而来。
在“慢牛时代”如何生存？成了所有房企面临的一道考题，万达已交出了自己的答案：转型做包租公，其他地产商还在答题。
对赌协议
万达能找到这么多朋友，无外乎给足了好处，与投资人签订了对赌协议。保证上市后三年，年利润不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元。
数额看上去不是很大，但对比下前几年万达商管的利润：20.22亿，12.48亿来看，万达要完成对赌，每年要完成100%以上的增长，压力巨大。
如果没有完成对赌协议，万达将以“0元”价格向投资人转让股份或支付相应的现金，以补偿投资人的损失。
同时，万达还要面对其他地产商的转型。事实证明，万达轻资产做管理的转型模式是可行的。轻资产没有现金流压力，准入门槛低，万达唯一拥有的是先发优势。
其他地产商完全可以依葫芦画瓢介入商业地产管理。比如，龙湖、华润、新城等，都是潜在对手。僧多粥少的局面很快又会重现。
其实，对于现在的企业家来说，转型做投资人是最好的。
无论手上握有房产、工厂、技术、人力等资本，不如手上有现金。马云退休后可没有闲着，他只是不再管企业的日常运营，但投资方面从来没有手软过。
有位做风投的老板对笔者说：“我拿5个亿出来，投资50个初创企业，一家1000万，只要有一家成功力，我的回报至少10个亿。”
万达商管虽然是轻资产运营模式，可是手上没有多少现金，依旧高负债运营，负债率保持在80%以上。上市是弥补现金不足的不二法门。
王健林曾对朋友说：“我什么都可以卖，唯独万达广场不能卖。广场是我的核心资产。”
上周末，笔者去南京河西的万达广场转了下，广场人流一般，入驻品牌同质化很高，没看出有什么核心之处。
作者：江左佑安
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