谢逸枫：谨慎房企爆发违约潮 融资信贷已到调整时刻

文/谢逸枫

算上当代置业，今年以来已有9家房企出现美元债违约事件，包括蓝光发展、泛海控股、花样年、华夏幸福、阳光100、天房集团、泰禾集团、新力控股。前不久，黑马房企新力控股债务暴雷，至今已停牌一个多月。

10月11日晚，新力控股集团发布公告称，将无力偿还10月18日到底应付的2.5亿美元债本金及利息，并有可能触发后续其他债券的交叉违约。美元债违约多发，将直接影响到中国企业在海外的信用。

2021年10月26日，约谈了华东主要美元债地产企业，包括佳兆业、世茂、万科、泛海、海伦堡、新城、建业、远洋在内的8家房企。发改委外资司和国家外汇局资本司联合召集包括万科、世茂、建业等8家房企在京召开中资房企外债专题座谈会。

要求房企排查自身美元债情况，告知年底前美元债到期情况，以及是否存在违约的可能性。同时，要求各家房企于本周前提交本年底美元债到期情况和今年为止的境外债安排。与会企业大多反映了当前房地产市场的面临的困境，并希望监管部门出台政策支持企业的发展。

目前信用危机在蔓延，随之而来的是房企评级的下调。自花样年宣布违约之后，国际三大评级机构联合行动，降级潮席卷而来。早在9月1日，穆迪发表公开报告将中国房地产行业展望由“稳定”调整为“负面”。

10月18日，集中下调了包括佳兆业、富力地产、中国奥园、中南建设、绿地控股、中梁控股、阳光城在内的10家房企评级。同日，标普接连下调了包括中梁控股、佳兆业、中南建设、阳光城、三盛控股等多家地产公司的评级级别及评级展望。

10月20日，惠誉将29家国内房企列入评级标准观察名单，其中包括首创华星、首创集团、鸿坤伟业、中国奥园、融创中国、中梁控股等。10月21日，又将29家中国房地产开发商纳入标准观察(UCO)范围，其中包括龙湖集团、旭辉控股、时代中国等一向表现稳健的房企。

同时更新了中国房地产开发商行业回报效率、资本周转率和净债务/净资产子因素的比率定义。在信用危机之前，包括绿地、阳光城、弘阳、佳兆业、禹洲、建业、当代置业、融信、中南、中梁等房企在内的美元债曾大幅下跌。

市场震荡之下，多家房企开始回购美元债，以维稳市场信心，10月以来尤为密集，包括中梁控股、禹洲集团、德信地产、金辉控股、弘阳地产、融信中国、龙光集团、建业地产、中国奥园、雅居乐集团。

10月20日，禹洲集团公司实控人林龙安还增持300万股公司股份，这已经是林龙安年内第7次大幅增持公司股份。10月25日，雅居乐集团（03383.HK）作出一份自愿性公告，向投资者保证其有足够资金偿还到期债务。

2021年1-9月，中资房企共发行海外债144支，融资总额约2539.9亿人民币，较上年同期下降30.6%。其中8月发行额最低，仅为28.5亿人民币，同比大跌93.5%。当前已有9家房企违约，包括早前已经暴雷的泰禾、蓝光、华夏幸福、协信远创，以及新近违约的泛海控股、阳光100、新力、花样年、当代置业。

2022年Q1是海外债到期高峰。经中指研究院统计，2022年-2024年海外债到期分别为3544.2亿元、2878亿元、2263亿元。其中，2022年Q1到期为983.3亿元，占当年的27.8%。从“两维护”到“误解”，到“矫正”，再到“满足”，政府对房地产信贷态度逐渐清晰，房地产信贷投放将会加速，房企融资改善正发生。

随着开发贷合理需求满足及销售回款加速，房企资金紧张将会缓解，房企海外债密集违约高峰将过。房地产需要“慢转弯”。达到“房地产、金融同实体经济协同发展”的目标，房地产发展需要“慢转弯”。需要“因城施策、因企而为”，防止一刀切。

今年三季度由于个别房企的债务问题，引发多米诺骨牌效应。年中资美元债市场上出现违约事件的房企，已高达9家，包括泛海控股、花样年、华夏幸福、阳光100中国、天房集团、泰禾集团、新力控股、蓝光发展、当代置业，全部未偿额280.73亿美元。

2021年底前将有19笔美元债到期，涉及18家上市房企。截至10月27日，年底前美元债到期规模超过41亿美元。其中，花样年控股有2笔美元债于12月到期，合计约5.4亿美元。瑞安房地产、新城控股、建业地产、佳兆业集团均有1笔美元债到期，单笔金额超过3亿美元。

目前，19笔美元债平均票息为9.28%。其中，花样年控股一笔美元债票息高达15%，港龙中国地产、弘阳地产美元债票息为13.5%、13%，银城国际控股、泛海控股、金辉控股、新湖中宝、华远地产、阳光100中国美元债票息超过10%。正荣地产、融信中国、雅居乐集团美元债票息不足6%。

此前，多家房企提前回购美元债，大幅降低了债务违约风险。其中，银城国际控股于11月到期的美元债已回购约37%，未偿金额从2亿美元降至1.26亿美元。瑞安房地产、中梁控股、金辉控股单笔美元债已提前回购约30%；三盛控股、泛海控股单笔美元债已提前回购约25%。

多家企业出现了美元债兑付展期等问题，房企美元债违约潮苗头初现，进而给本就脆弱的境外债券市场给予更大的打击，房企境外债券市场跌跌不休，在此情况下房企境外债券市场的信心重塑，以及新债的稳定发行显得尤为重要。

借新还旧不得用于偿还利息。近日监管部门对交易所债券发行业务进行窗口指导，要求对房企借新债还旧债发行时间只能在回售登记期结束后，且不允许转售。“借新还旧”的资金只能用于偿还旧债本金，不能用于偿还旧债利息。

最近确实有这个消息传出，但具体到公司层面，还并未接到相关正式通知。这个政策过往就存在，只是这次明确了只能还本金不能还利息，这个不算新政策，可能只是对过往政策进行再次强调。这一政策对一些境内公司债或者私募债存量较大的企业会有较大影响。

一般来说，相比其他形式的融资，发行公司债审批效率更高、融资规模更大、发行期限更加灵活、募集资金用途也更广泛。若房企公司债较少，则其境外债或者非标融资占比可能就较高。三季度，房地产美元债融资成本由二季度的6.3%上升至7.5%。

不断收紧的融资环境让资金本就不充裕的房企更加举步维艰。融资被严堵后，房企还有什么办法获取资金。只能通过销售了，不然也没有其他渠道了。在此市场环境下，为了刺激销售，房企也会推出一些折扣房，但因为很多地方政府明确不让降价，所以房企也只能适当提供优惠。

要想市场有明显好转，肯定是个人购房贷款松一松才行。近期，房地产消息面上充斥着负面新闻，整个行业信心低迷。为了稳定市场情绪，央行等监管层面也不断出现维稳和政策“纠偏”声音。

例如明确提出的“两个维护”以及金融市场司司长邹澜表示部分金融机构对“三线四档”融资管理规则存在误解，认为房企新开工项目的贷款应当得到合理支持等。在这种频繁表态下，近期房地产市场的确出现了一些积极消息。本周开始个人按揭贷款的进度比之前快一些了，希望以后能够更好。

数据显示，2021年房企到期债务规模达到12822亿，成为从2019年至2023年区间内的偿债高峰，而次高峰则是在2022年，情形不容乐观。无论是市场的微利时代，还是距离验收期越来越近的“三道红线”，都对房企的偿债能力和现金流水平，提出了更高的要求。

现阶段，房企对外不仅要积极销售回款，同时也要捂紧钱袋子，要把投资管控住，谨慎投资。实际上，从各地第二轮集中供地的表现来看，民营企业已经鲜少参与公开拿地，土地市场几乎成了国企央企这类玩家的战场。

前九月拿地排行榜上，拿地金额TOP10房企中有7家房企具有国企央企背景，而世茂等以往公开市场拿地较多的民营房企几乎已经处于拿地排行榜的底部。不仅是拿地投资，还有收并购方面也要谨慎，等行业形势进一步明朗后再行动。

房企目前更重要的还是经营性现金流能够提升，用经营性现金流的增量去对冲融资性现金流可能出现的负项。由于投资收缩，不少房企的投拓人员能够发挥的价值相对弱化，这部分人员也面临转岗或者被裁员的境况。