在两安用地合同纠纷中，主要有哪些低级错误会导致你败诉？

|两安用地独家研究系列·51·睿诚研究院|

文|罗乾波

01 主要表现

经睿诚研究院对相关案件的分析，在众多两安合同纠纷中或业内实践中，作为项目合作的核心载体的合同或协议，签约双方有意或无意落入某些法律陷阱，最后在具体的法律诉讼中举证无力而败诉，归纳起来主要有：

1、合同签订程序不严谨

此问题主要反映在两个方面，既有签订手续上的问题，也有法定程序上的弊端，如下：

一是，在合同文本签章尚未完成情况下，就急于开展项目推进工作，后面因各类问题引发纠纷，而导致自己陷入误区、有苦难言。

如在雨花区鄱阳村案例中，兴旺地产在其与村委会的合同上，村委会还没完成盖章手续，就匆忙开始了项目规划设计、调规申请等事情，后由于村民听证会的召开以及调规事宜受阻等原因，而发生了合同纠纷，在该案件一审和二审中，法院多次提及在程序上的上述瑕疵。

二是，在法定程序上，因各项相关法律法规的约定和强制性，两安项目的合作合同必须满足两个条件才能成为正式可靠的法律文件，首先合同中载明的核心内容即合作方式等约定及方案，必须通过村民大会或村民代表大会三分之二人员的签证表决，才符合法定程序的要求；其次，按长沙各级政府文件的要求，所有两安项目的处置方案及其合同，必须向项目所处街道和区政府报备审核，在通过后方能在村委会落定签章程序。

据睿诚研究院多年观察，在实操中有多个案例考虑到村民多、意见复杂及周期长等，尤其在村民大会的表决上都或多或少会发生大跃进的事情，造成多起村民与村委会和房企的矛盾，如雨花区大塘村案件、以及近年出现的开福区彩霞社区、芙蓉区东岸村及天心区青园经济合作社等案例（有兴趣者可自行去走访调查，此略）。

在我们接触的许多案例或近期有关人员介绍的案例中，部分项目在法定程序操作上，出现几类情况，或者是直接双方签章后向街道和区政府报审、或者是在未提供清晰明确的物业返还规划方案等时就向政府报备、或者是在村委会未通过合同时开发商霸蛮强制要求执行合同等，这些都是违背政府相关法定程序的重要表现。

2、部分条款约定不严谨

部分项目合同，在权责、时间、规划指标或返还物业的约定等条款上，出现了或有意误导、或界定不清楚、或过高期望等问题，造成村民、村委会或企业对合同核心内容的不认同而形成有关纠纷。

例如，在天心区新天村案件中，双方约定“在协议签订后,甲方尽快组织召开村民代表会议讨论通过本合作相关事宜。经村民代表会议决议通过后十五日内,双方应签订合作合同”，其中的“尽快组织”及“双方应签订合作合同”的表述就非常模糊，无具体时间界定，留下了漏洞。

此外，在长沙第二批挂牌中的112号地块中，据开发商与青园经济合作社会签订的协议中，当时约定及分析如下：

在该协议“第四条 合作项目中甲方获得回报”第4.2款中，一是将容积率从原来的2.74调整到4.5，这样的指标在天心区这一受大托机场限高和本地块为商住地块类型两大条件的约束下，4.5的容积率是很难实现，除非增大商业物业指标和突破建筑限高，这显然不太现实。另外，合同该条款中，还提出如将容积率提高6.0，在上述两个约束下，这更加不可能，除非像雨花区江西商会项目（项目名称现为中欣时代广场）那样做成纯商业项目，并且要规划150米左右或以上的超高层，而这个情况完全违背地块的区域属性和机场限高等，完全是空中楼阁，而故意引导该社和村民走向误区。
另外，依据上述市土委会核定的规划及最后挂牌的指标来看，折算下来，其综合容积率也仅为4.02（=177735÷（33841+10404）），可见合同中约定的4.5或6.0的容积率水分太多。

其他案例就不一一介绍了。

纠纷有原因，败诉有问题。

02 规避两安合同纠纷的三个建议

结合相关案例及业内不同新老项目的实践，睿诚研究院有以下建议，可供业内参考：

1、务必依据各相关法律法规文件的要求来起草和签订项目合同

忽视或超越相关文件精神和要求的项目合同，将在起点、程序、商业条款等层面造成或轻或重的不同问题及纠纷，基础工作不扎实或漠视、误导等，必将在政府的各类文件的鞭挞下现出原形。

也需要各商业主体，在签约和履约过程中，充分搞懂及合理应用相关文件来指导自己的工作，以有效堵塞漏洞和维护各自合法利益。

2、对土地、集体经济、市场和商业合作等，要有足够的敬畏心

随着世界政经等趋势的不断变化，商业文明的进化已经到达一个很高的角度、任何违反人性及事理原则的东西，都经不起相关规律的考验。

就国内经济和法律等范畴而言，宏观体系内政府在持续优化和提升、法律环境里在与时俱进来完善各文件、商业模式上日益要求平等互惠多赢等，一步步把长沙两安用地的处置合作方式引向成熟、健康与合规等条件下的新发展时代，以减少市场上部分野蛮合同的出现。

在国内地产界近期暴雷的各案例中，恒大、宝能、协信、当代、阳光100等，在大肆圈地、无视合作伙伴利益履约、银行及美元债等方面纷纷出现严重问题，其实质就是对土地和市场不同事情缺乏敬畏心和同理心，在国内外不同大趋势的冲击下快速步入艰难净地。

在目前业内一片迷雾中，一直呼喊“活下去”的万科，以严谨理性行为，在密集暴雷声中一骑绝尘，笑傲江湖。

鉴于，就长沙两安用地的上述合同纠纷来讲，少部分商业主体仍在以个人主观意识来代替行业规则，用经不住推敲的观点或想法来达成自己单方面的目的，在不断规范的两安用地市场里，难以行之久远。

3、可充分借助各类资深专业外脑之力，来有效排雷和实现目标

在两安项目实操中，很多人只依据自己的认识、目的、自己认为的可靠关系、资本或调规等资源，在比较窄的空间里处理有关工作，不愿或找不到合适的专业顾问等，而用主观心态来加速项目合同的推进，最终争先恐后掉入水中。

术业有专攻，谁也不敢说自己可以包打天下，你的优势可能是别人的短板、你的蜜糖可能是他人的砒霜，同时也由于两安用地牵扯因素太多及其复杂性等，以前简单粗暴的模式皆已越行越远，小范围内的眼界和手法，已经在市场上不断碰壁。

为什么你在项目合作和合同签订上，要寻求产业、规划、法律及商业类等顾问来把关？

其核心，就是事情的复杂性所需要，也没有完全真空或不涉及其他各相关专业支持的事务出现。

万事万物皆有一定关联，只是多少或深度不同而已。

作为长沙两安用地的首席专业顾问平台，睿诚研究院将持续为业内同行提供不同方面的专业分享，也将不断整合更多优质专业资源来推动两安用地市场的发展。

合力共筑共享，以开放思维相互包容；

携手构筑美好，用专业价值达人达己。

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