多个学区房降价！广州家长放弃鸡娃了？

现在当小孩子，实在是太不容易了。

昨晚下班，在电梯里遇到邻居带着孩子，我随口一问：“一家人去散步吗”，结果邻居说：刚带娃上完英语班。

我看了一下表，时针指向晚上九点。

细聊之下，发现邻居家的小朋友，日程排得比我还满。

白天上学，晚上上英语班，周末还安排了其他课程。

邻居还说，现在孩子还小，过多两年，还得考虑换房的事，得买个带好学校的房子。

我表示很疑惑：现在不是推崇“双减”吗，怎么还买学区房？邻居露出“too young too naive”的表情，告诉我，就是双减，才得买好学校的房子，不然将来补习都没地方去，岂不是更惨？

养娃费家长，这话说得一点没错。

不过，与邻居的这番对话，倒是给了我一个启示：

双减政策跟二手房参考价出台至今也有一段时间，购房者和业主们的错愕情绪应该也消化得差不多了，广州家长们，开始恢复买学区房的步伐了吗？

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广州多个学区房

降价了！

我们统计了广州热门学区房今年4月、8月以及10月的挂牌价变动情况。

为什么选择这三个时间点呢？

4月份，广州的二手楼市热度依然比较高。而到了8月，广州二手房参考价政策出台，广州二手市场迎来转折。同时在年中，双减政策、校外辅导取消等规定的陆续出台，也影响了人们对于学区房未来价值的判定。

所以，通过这三个时间段数据的变化，我们基本可以窥探今年广州学区房价格的走向。

其中部分受参考价指导的小区，真实挂牌价信息来源于中介

先来看看家长心中公认的教育强区——越秀学区房的价格变动情况。

与今年4月份相比，基本所有热门学校的对口小区，价格均有所上涨。其中，不少热门小学的学区房涨幅还不低。

比如对口东风东小学的东风广场，半年涨幅高达25%。而对口文德路小学的精彩生活大厦，半年涨幅高达30%。

不过，目前多个小区的挂牌价与8月份时相比，价格确实有所回落。

有中介向我们透露，目前业主的心态没那么强硬，不少房源都存在议价空间，而且不少房源已经下调过价格，不过幅度并不大。

比如锦城花园，目前有一套84平对东风路的房源，售价在830-860万。而根据我们8月份的统计，同类型房源挂牌价在900万左右。相比之下，降幅高达70万。

而东风广场有一套70平的房源，目前挂牌价800-830万。8月份同类型的房源挂牌价也去到852万，降幅在20万左右。

其中部分受参考价指导的小区，真实挂牌价信息来源于中介

天河的学区房近半年内涨幅也不小，大部分都在10%以上。不过与8月份相比，天河的学区房降价幅度更大一些，超过半数出现了价格回落。

而且相比越秀，天河学区房近期部分房源出现了大幅跳水的情况。

比如侨林苑近期成交了一套房源，92平，总价720万，折合单价仅7.8万/平，不过买家要求一次性付款。

富力天河华庭近期也成交了189平的房源，总价1800万，单价仅9.5万/平。

另外，华景新城芳满庭园最近也挂出了一套房源，110平，总价850万，折合单价7.7万/平。

据中介透露，最近天河热门学区房的价格均出现了松动，有部分房源的成交价已经回落到2019年的水平。而且，不少房源都有较大的议价空间。

那么，目前广州学位房的价格，到底处于一个怎样的水平呢？

从价格的整体变动来看，“蹭了”上半年广州楼市的热度，广州学区房还是“跟随大流”积累了一定涨幅，在7-8月份达到了一个相对高位。

随后，二手房指导价和双减政策的出台，都给予了学区房一定程度的打击。相比8月的高位，价格确实有一定的回落，但远未达到“跳水”的水平。

况且，从往年情况来看，年底其实是学区房的成交淡季，出现价格松动，也是正常情况。

凭此判定广州学区房要凉，未免为时过早。

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接下来

学区房的价格会进一步下探吗？

那么，就目前来看，广州学区房的价格到底了吗？

我觉得，在回答这个问题之前，要先搞清楚另一个问题：

近2个月，广州学区房降价的根本原因，是二手房参考价出台导致的成交停滞，还是教育平权和双减政策下优质学位的价值洗牌。

就目前来看，我更倾向于前者。

在统计数据的时候，我发现了一个比较有意思的现象：

出现价格较大幅度下调的学区房，基本都位于首批广州二手房参考价名单内。

换句话说，这些业主的降价出售，并不是质疑自家小区的学位价值，而是二手房成交遇冷，业主为了加速成交的无奈之举。

就目前而言，广州二手房的调控仍在继续，而广州二手楼市的价格底什么时候会出现呢？

我们不妨参考一下深圳二手房市场的情况，从2月初深圳出台了二手房指导价至今，已经过去8个月，深圳二手房成交量与成交价，均实现了大幅下滑，部分房源房价已降至与2020年初水平，已基本到达阶段性的价格底。

而广州目前仍处于成交量大幅下滑的阶段，虽然业主心态有所松动，但是仍未大量报价下调的情况。

因此我们推测，广州二手房距离阶段性的价格底，应该还有半年时间。

但是对于想入手学区房的人，我建议今年底明年初就可以考虑入手了。一般来说，学区房的成交旺季是3-4月，一旦旺季来临，买家的议价空间可能会减少。

最后，我们再回到学区房这个事上。

虽说广州学区房目前的价格变动，大多是由参考价引起的，但是随着教育平权的推进，学区房的价值会不会被削减？换句话说，未来还有必要买学区房吗？

我的看法是，如果是自用，学区房还是值得入手的。对于有适龄儿童的家庭而言，学位是刚需，孩子能上学，才是第一要义。

但谨记：无论是投资或自住，都不要盲目追捧高价学区房。

随着教育平权的推进，优质教育资源的覆盖面正在扩大，优质教育带来的“附加值”会逐渐被稀释。

今年年中，北京、杭州先后提出了“教育资源轮换”，让优质师资在各个学校之间“跑起来”，从而实现教育平衡。我们推测，其他城市跟进，只是迟早的问题。

一旦“学位”跟“住宅”的捆绑被斩断，“学区房”这个概念也将不复存在。

那么问题来了：花高价去追一件迟早要消失的东西，你图啥？