烂尾楼的形成及业主自救方法分析

烂尾楼盘的分类和形成原因

一、按照楼盘性质分类

1、商品房楼盘烂尾

在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规而导致工程停工等等，可能导致在建楼盘烂尾。对于商品房烂尾楼形成存在主动烂尾和被动烂尾两种情况。

主动烂尾：开发商拿了地并且开工建设后，政府出台一系列的限售和限购政策，交易量发生断崖式下跌，已入市的房子根本卖不掉，开发商收不回钱也就没有钱再继续投入建设，只能放弃，让它烂尾。

被动烂尾:因开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规等原因导致不得不停止建设，而造成的烂尾。

2、商铺项目烂尾

住宅楼盘是以居住为目的，一般只要房子盖好，水电等设施连通、交房入住就算是完成。而商铺楼盘却没这么简单，因为商铺还附加了商业属性，不光需要房子建好，开发商和物业的商业运作能力甚至更重要。综合来看，商业地产烂尾一般有三种情况。

第一种与住宅一样，是因为开发企业资金实力不够，对商业地产操盘经验不足、能力不够，导致商业地产项目未完工就烂尾。

第二种是区域商业过量造成的楼盘烂尾。非城市核心区人流量不大的地区支持不了大量商铺的存在。

第三种情况是项目以前已经开过业了，因为定位错误，导致商家撤场、做不下去，不能实现买房人买房的目的，这种情况其实也是烂尾。

3、安置房楼盘烂尾

安置房烂尾楼盘，大多是农村拆迁后的回迁房楼盘。

建设回迁房项目和普通的商品房项目不太一样，开发商在取得回迁房楼盘的建设权同时也要承担拆迁范围内居民的拆迁补偿款，拆迁款加上回迁楼盘的建设费用都是需要开发商自行出资的。如果开发商想尽快回本，取得收入，必须同时再投入商品房的建设，只有在取得商品房预售许可证后才能收到大部分的购房款。这样就对开发商前期自有资金的要求非常大，如果再碰到拆迁推进缓慢或者村委会人员不配合等情况，就会大大加大对开发商资金能力的要求。对于一些自有现金不充足的中小开发商，只能通过贷款方式解决。但是拆迁没有完成的情况下，无法取得国有土地使用证，也就没有抵押物来向银行进行贷款。这时只能寻求外部融资渠道，有的开发商甚至铤而走险去借高利贷，这又会造成更大的压力。一旦项目进展不顺利，开发商就会出现资金链断裂，被众多债权人同时追债的局面，当然房屋建造就会停止而形成烂尾楼。

二、按照开发商是否破产分类

1、若开发商宣告破产时房屋尚未建成，则会造成开发商对购房者不能履行责任的情况，这时购房者实际上是债权人，只能请求开发商退还购房款。

但是这个时候购房人要求返还房款的权利优先于工程款优先权，由于工程款优先于建设工程抵押权，自然购房消费者权利优先于建设工程抵押权。购房者的清偿权利优先于建设工程优先权、优先于抵押权，自然也高于一般金钱债权人的债权。

2、如果开发商破产后房子已建成进行了竣工验收，此时房屋不属于开发商的破产财产，对于支付全款的购房人，不得查封、扣押，也不得作为破产财产，对于未交付全款的，可以选择继续履行交付剩余房款或者解除合同。购房者则可按照程序向房管部门申请办理房产证/不动产证。

解决烂尾楼的方式

一、要求开发商继续建造完毕

如果是因为开发商资金链断裂形成的烂尾楼，可以考察开发商的资金周转能力，如果判定开发商能够在短时间内筹到资金继续完成后续工程，可以开发商一点时间让烂尾楼复活。

二、要求政府介入、新房地产企业接盘

如果开发商已经被其他众多债权人起诉并且已经查封，这时我们要借助政府的力量，和政府协商采取适当的手段进行干涉

1. 如果开发商是缺少资金这种情况，政府会帮助企业引入接盘单位或引入合伙人

2. 对于开发商违法违规建设而导致不能继续施工的情况，政府会对其进行处罚，并在指定日期内整改，处罚和整改后项目就可以继续施工了

3. 关于开发商破产或经尽力仍然无法持续施工的政府将依法收回项目并对外投标找到接盘企业，或者开发商自己找到接盘侠

三、业主自救

还是业主自救最靠谱，业主自救虽然不是最好的方式但却是最具效率的方式

（一）业主自救方式也分为两种方式，

一种方式是以开发商为主体进行自救，另一种是在开发商已严重失信或没有继续建设能力的情况下，业主自行组织自救的“五自”方式。

自救主体是开发商这种情况最为普遍，因为毕竟开发商已经取得了房地产开发的各项资质和用地、规划、施工许可证书，有合作的施工团队，有一定的政府关系，只是由于各种原因出现了资金链断裂的情况。对于这种烂尾楼，如果业主急求交房，那么就可以由业主出资、由开发商去规划部门报施工方案，然后到建委去办好新的施工许可证后继续施工。施工结束后，由开发商去办大确权。然后给业主办理分户产权证。整个自救流程就结束了

抛开开发商，业主自行组织“自救委员会”、自己筹钱、自己联系施工方完成后续工程、自行监督、自己与政府协商基础设施建设的“五自”自救法对业主组织的要求非常高。因为此时的业主组织面临着如何转化为开发商的问题，要完成开发商没做完的工作，必须转化为开发商的角色，而不是业主的角色，这是“五自”自救模式的关键。

前两种情况因为仍然是房地产开发企业继续完成了房屋的建造，所以不存在建成后的产权证办理问题、与政府沟通介入公共基础设施问题等，但如果是通过业主自救方式完成的项目建设，因为业主并不是开发企业，没有开发房地产应有主体资格及所有手续，因此建设、公共配套接入、办理产权证等方面会有很大的阻碍。下面，我们重点谈谈业主自救后所面临的问题以及解决办法。

（二）业主自救面临的问题

1、自救款来源

如何说服业主在已经按照合同约定缴纳房款的情况下还能额外出钱完成自救工作？

必须有一支坚强有力的业主代表队伍，出具完善的维权方案和监管计划，配合律师在整个过程中提供法律支持和谈判支持，还需要政府的配合

2、土地权属和报建主体的确认

确定了业主可以继续缴纳费用后，下面就要明确土地权属问题了，只有土地权属明确后，才能进行规划和施工报建，否则没有合法手续的续建都将因涉嫌违建而被城管部门处罚。如果是由开发商和业主合作续建，这部分手续应由开发商负责。

如果是抛开开发商的业主自救行为，需要提前和政府确认好土地使用权归属问题和规划、施工报建的主体问题。一般的业主委员会是没有独立资格进行这些工作的，但是我们见过组织的比较完善的业主自救委员会，通过政府的帮助，确立了自救委员会的独立主体资格，从而能够与施工单位、政府机关等单位签订合同，扫清了交房前的所有障碍。

3、集资费用的预估问题——多少钱才够用

在完成报建手续后，下来就是续建费用的预估。在筹钱之前，必须的有懂行的业主或者聘请专业的机构对现有的工程进度进行评估，确定达到交房条件需要的时间资金等。

如果是与开发商合作续建，这个资金评估方案一定是业主和开发商双方认可，防止出现约好的交4万，最后又不够，开发商再让缴，业主不甘心，自救失败的情况发生。

4、资金的安全及监管问题

既然是业主自筹资金，如何让业主筹集的款项专款专用就是面临的最大问题。不但要对花费的每一分钱都要监管到位，更要让每一分钱都花对地方。根据我们多年的经验总结，保证资金监管到位至少要做到以下几个方面:

（1）成立续建委员会

（2）选举业主代表进行资金统一管理

（3）业主与开发商、律师，建立共管账户，资金由这三方共同监管，用于楼盘后续施工。

（4）聘请专业的工程监理部门进行工程进度和花费的监督工作

监管方式：

（1）共管账户的银行卡由业主代表甲保管，密码设置由业主代表乙掌握前三位数字，开发商委托代表掌握后三位数字，交易信息由律师代表手机接收。取款必须由以上所有负责人，共同到现场，方可办理。

（2）业主代表有权随时在银行柜台机打印开发商款项使用明细。

（3）业主代表有权随时去施工现场验收材料质量和查看施工进度，可以拍照、录像取证，向全体业主汇报，共同监督。

（三）自救过程中的管理控制

业主代表分工：

1、负责筹款宣传和沟通

2、负责工程质量和进度的监督

3、负责财务监督和向全体业主汇报

4、负责对外沟通联络

整个工程需要管控的内容

1、资金支付比例及支付时间

2、计划进度、工程质量的把控

3、工程材料数量、到场时间的控制

4、自救团体内部稳定性的把控

5、水电气的配置

（四）自救成功的标准

房地产项目开发有很多道流程，包含前期招拍挂拿地，施工建设，完善公共配套手续，订立前期物业合同，交房，收取公共维修基金，办理产权证等多个阶段。烂尾楼重新施工业主自救的输血行为只能算是完成中期建设，要想让房子真正变成一个家，还有很多工作要做。因此自救成功的标准是房屋顺利交付给业主，小区物业等各种配套设施完善，且已经办理完了房产证。