房地产去库存关键要抓好供给侧

作者莫开伟系中国知名财经作家

2016年伊始，多地打响房地产“去库存”攻坚战，推出了包括降税、补贴、公积金、租售并举等在内的去库存一揽子政策，并把提高住房保障货币化安置比例当着去库存有力支撑（1月7日《经济参考报》）。

毋容质疑，房地产高库存不仅成了制约了我国房地产健康发展的“瓶颈”，更成了拖累中国经济增长的巨大“包袱”。自 2015年以来，中央及各级政府已把房地产去库存化当着重要经济工作去抓，从限购到放开，先后打出了简政放权、减税降费、金融扶持、合理确定最低工资标准等系列政策“组合拳”；有些地方政府甚至专门下文对购房给予奖励和鼓励农民进城购房等等，可谓到了无不用其所极地步，但收效甚微。据公开披露资料，截至2015年11月底，50个典型城市新建商品房待售面积为3.73亿平方米，全国整体商品房待售面积则达6.96亿平方米，如果算上在建未售面积和待开工面积，房地产库存依然形势非常严峻。

去库存效果为何难遂人愿？在笔者看来，1年多来推行的去库存政府仅局限于扩大消费者，使出浑身解数来刺激居民购房需求和扩大住房购买力，今天推行的购房降税、购房补贴、公积金贷款、降低购房首付比例、租售并举等措施，实际上都没有超出需求消费侧用力范围，在房地产供给侧思考得很少，着力不多，出台的改善供给侧政策措施近乎于零；而且我国房地产高库存形成主要在于房地产开发供给侧结构失衡，出现了严重的供给侧大于消费需求侧，致使新增商品房拥有量大大超出城市居民购买需求量，尤其高价格超出城镇居民经济承受能力。这就是我国房地产去库存始终难于走出困局的根本原因，也是去库存陷入“边去边增”怪圈致命要穴。显然，仅寄希望刺激消费侧来解决去库存问题，只能是治标不治本之举，无法成为长效机制。因此，当前房地产去库存化，既要刺激消费侧用力，更要在供给侧使劲，推出系列改善房地产供给侧过硬的长效措施，才能为切除房地产高库存“病灶”提供最好药方。

从目前看，抓好房地产供给侧，应重点在三方面着力：首先，严格限制房地产开发供地，斩断房地产盲目发展“脐带”。当前房地产高库存还在于我国各级政府在城市用地建设上管制过松、权力过大，缺乏相应制约措施，尤其对城市发展规模、发展速度、经济承受能力，缺乏权威科学论断，对城市土地到底多少用于房地产开发，心中茫然；加之受政绩短期利益驱动及经济形势下滑造成财政收入减少等因素影响，土地财政依赖性较强，无法抑制卖地冲动。这实际上就是放松房地产无序发展，也是房地产库存“清去后增”的根本症源。为此，从现在起，应严格加强对城市房地产开发用地管理，各级国土部门应肩负重任，制定房地产开发规模；同时，对地方政府用地实行上级政府和上级人大同时监督机制，抑制下级政府将土地胡乱卖给开发商行为，并实行严厉追责机制，增强房地产开发用地监管的威慑力；并建立高库存政府问责机制，对形成高库存地区政府领导进行追责，增强地方政府对改善房地产供给侧责任感和危机意识，更可避免房地产去库存治理中的“马后炮”现象发生。

此外，对开发商已购买尚未开发的土地，实行无偿清退或低价赎回方式，对尚未开发的土地来一次釜底抽薪，以遏制新增商品房再次出现大幅增长现象。其次，正确引导房地产开发，不能完全放任市场，政府在规划指引及调控上有所作为。目前房地产高库存，另一个重要原因在于房地产开发商对经济形势缺乏正确判断，受利润驱动，盲目无序开发现象突出，尤其是三、四线城市，根本没有对当地经济发展水平、民众收入状况及人口增长趋势形成一个正确判断，全国房地产处于事实上的无序发展状态。对此，各级政府应充分发挥“有形之手”，肩负起对房地产开发科学引导职能：一是根据经济发展形势，制定客观、科学的城市发展规划，为房地产开发提供准确决策依据；二是将辖内所有房地产开发纳入政府跟踪监督范围，严格按政府审批规模要求进行开发，防止擅自扩大开发面积，确保房地产开发规模、速度与城市增长规模、居民收入和人口增长相适应，消除供给侧过剩现象发生。再次，大幅减少或停止保障安置房建设，优化房地产供给侧结构。

据资料，整个“十二五”期间保障房开工数量高达3890万套，远超3600万套的目标任务。虽为城镇低收入居民能居有其所做出了重要贡献，但同时对“十二五”处于调整扩张的房地产来说，加剧了房地产供给侧严重过剩，对优化整个房地产业发展生态不利。当然，让人欣慰的是，中央政府已看到了这个问题，做出了“提高货币化安置比例，减少保障房建设量”的决定，这无疑对改善房地产供给则起到了一定作用。但力度还远远不够，从现在起各地可大规模减少或停止保障安置房建设，以货币安置为主；对辖内确需安置的城镇居民，应在全面综合衡量基础上，再动工修建保障房，并将保障房纳入房地产开发总笼子，抵减开发商房地产开发总额，以杜绝商品房和保障房同时增长现象发生，为改善房地产供给侧奠定基础。

照此计算，“十二五”期间保障房的开工数量高达3890万套，远超3600万套的目标任务。我国为保障城镇低收入居民能居有其所，四是对形成高库存地区的政府进行问责，五是停止保障安置房建设，要把发展经济主要精力用在对实体经济扶持上，让实体经济成为拉动CDP增长主动动力，消除对土地财政依赖。