追忆房企的黄金年代

2018年9月4日，刚把总部搬到深圳没多久的许家印请来万科郁亮、碧桂园杨国强，以及融创的孙宏斌，一起吃个便饭。

饭桌上，地产圈的4大天王觥筹交错间，还顺便交流了对于房地产走势的判断：房地产的黄金时代真的已经过去了。

饭吃完了，共识也达成了，可实际怎么做，却又是另一回事了。

东道主许老板手握3000亿现金，表示道理我都懂，但是杠杆它实在是太香了。6个月前的恒大业绩会上，许老板还给员工打鸡血：恒大的首要任务就两个字，规模！

刀剑入鞘，马放南山。碧桂园是真降速了，全国2000多个项目，杨国强觉得“压力真的很大”。

万科退隐地产江湖，选了降杠杆、去库存和业务转型这条最稳妥的路，张口闭口都是新业务。

融创偶尔会踩两脚刹车降降负债，但绿灯亮的时候还是忍不住加一把油门。

今天的结局或许在那时就已经埋下了伏笔。当房企老板们回想起那几年，才恍然：

有多少爱，可以重来？

01

黄金时代的来临，往往毫无征兆。而当它离去时，人们才恍然大悟。

5年前，孙宏斌遇到了「民国以来最好的机会」，那就是便宜的钱遇到便宜的地，实现了业绩大跃进。

那是中国房改以来最大的楼市牛市，或许房企们最大的分野，也在那时初显端倪。

地产的黄金时代，是很多人怀疑人生的开始，也是很多人改变人生的起点。

融创从名不见经传的小房企，一跃挺进四强；

碧桂园农村包围城市，挤掉万科坐上销冠宝座；

恒大从10名开外，做到宇宙第一房企；

还有旭辉、中南这样后来居上的，挤掉了合生、富力等老牌房企。

过去几年里，其实还有一个逆袭的机会，就是三四线城市的棚改。

曾经，几乎所有人都认为三四线城市人口只出不进，布局三四线没有前途，当兄弟们都喊着「回归一二线」的口号冲向大城市，碧桂园和恒大赌对了风向。

杨老板与许老板紧跟国家新型城镇化发展战略的步伐，承接了一轮又一轮棚改转化出来的巨大购房需求，在政策宽松的三四线城市疯狂加码高周转。

据说，杨老板发了个高周转的红头文件，要求设计设通宵画图，拿地当天就出图。

碧恒两家公司刻在骨子里的高周转基因，遇上绝无仅有的高周转机遇，成就了两个销冠。

所以，恒大在2016年直接问鼎销冠，卖了3733亿。2015年的碧桂园销售刚到1400亿元，下一年就收割了3088亿，到2017年，人类都阻止不了这台收割机了——他们卖了5500亿。

如果房企老板们没把握住棚改的机遇，也没抓住2015年到2017年的那波行情，以后可能再没有这样的黄金时代了。

02

为什么地产的黄金时代就像我们的青春一样，一去不回来？

因为「钱、地、人」都变了。

从2013年开始，房地产销售进入至暗时刻，置业顾问见了客户都是分分钟变海底捞服务员，生怕客户跑了。

销售上的低迷，降低了房企对未来市场的预期，反映到土拍市场就是大规模土地流拍，大量地块基本都是底价或超低溢价成交。

很多房企之前被套牢，再便宜的地摆到他面前也不能心动，比如富力在2008年重金押宝商业地产吃了亏，到2014年就不敢拿地，完美避开了之后调控放松的疯狂行情。

同时，中国历史上第二次流动性极度宽松的时刻出现了。

2015年股灾后，政策需要保持流动性宽松与此同时，大量热钱涌入债券市场。

孙宏斌拿着便宜的钱，买了便宜的地，还在收并购市场得了便宜还卖乖。

他轰一脚油门，一边大喊这是「大企业的钻石时代」来给自己壮胆，开启全国买买买模式，收绿城、买雨润，收拾佳兆业，接盘王首富，完成了一次大跃进。

但房子却越来越贵了。

在那段轰轰烈烈的去库存时期，中央接连扔下2014年的「9.30政策」与2015年的「3.30政策」两颗重磅炸弹，降首付、降税费、解除限购令、放款二套房条件。

去库存政策一开闸，热钱很快飘荡在北上广深的上空，冰冻三尺的楼市，转眼间就烈火烹油，鲜花着锦。

2017年初，一二线城市的房价顶到了天花板，限购、限卖把开发商按在地板上摩擦。

被赶出一二线城市的热钱，与开了闸的银行贷款，连同棚改货币化的一麻袋一麻袋钞票，哗啦啦流进了三四线城市。三四五六线接过「涨价去库存」的大棒，很多十年没涨过的地段迅速来了一发大补涨。

钱来得太快就像龙卷风，给一票房企砸出了美丽新世界的幻觉。

03

也是在那几年，所有中国房企都要做一个「艰难的选择」，是像碧桂园、恒大和融创那样赌一把明天，猛加杠杆扩大规模，还是向稳健派看齐，降负债保持利润率。

过去6年，上百家房企都在冲击千亿。剩下的大部分房企，不是在冲击千亿的路上，就是已经倒在了路上。

2014年，我们还没有听说过中梁。但在2018年，他们的销售刚刚破了千亿。黄其森也在2018年，放了个2000亿的卫星。6年时间，中南让销售额翻了近20倍，阳光城翻了快30倍。

在这场财富的盛宴里，除了房企老板们的觥筹交错，还有明星经理人们迎来送往的倩影。

林腾蛟的腾飞，从挖人开始。他挖来陈凯，亚军很愤慨；请来张海民，郁亮很郁闷；后来连朱荣斌和吴建斌都去了阳光城，地产圈都很好奇，还有谁是林老板挖不来的。

很忽然地，2018年底，宴席上冒出了一个不和谐的声音：「活下去」。

此后，不管是棚改货币化，还是千亿规模的疯狂，都已经留在了时间的长河里。

2020年，旧改取代了棚改，当年三道红线的出台，更是直接拦下了所有还在不要命加速狂奔的房企。

04

当初加的杠杆，现在国家都要你吐出来，好降低房地产行业这潭深水里藏着的金融风险。

把杠杆玩明白了的泰禾，第一个离席。一家千亿房企，因为一笔16.13亿元的债券盖不上锅盖，一下子就炸锅了。事后人们发现，黄老板真是胆识过人，兜里揣着55亿元，还能顶着540多亿元的债面不改色。

曾经的福建王者福晟，眼见着8800亿销售梦碎，一笔6亿的债就扯下了潘伟明最后的遮羞布，不得不将公司委身于世茂。

曾经的黑马，都已经被身上的债压得迈不动腿了。

再后来，华夏幸福、蓝光、协信、泛海... ...

房企暴雷的名单还在不断加长，最近又新添了新力和花样年。恒大亲身示范，论证了「没有什么大而不倒」。

原本，还有些人回想起黄金时代，再往前2008年救市的「四万亿」，想着那样的好日子还会回来的，但种种迹象都在表明：

房企的黄金时代，一去不回来了。

而郁亮登在《人民日报》上的文章那样说，

「房地产行业已经度过了最黄金的岁月，但也绝不是就要撞上冰山的泰坦尼克号。」

的确，房地产行业没有撞上冰山，但很多房企却已经被凛冬吞没。

从此江湖路远，再难相见了。

还没关注的，抓紧上车了！