长沙两安用地典型项目法律纠纷研究报告

|两安用地独家研究系列·48·睿诚研究院|

文|罗乾波

01 典型案源概况

通过收集整理中国裁判文书网有关资料，且据睿诚研究院两安用地项目纠纷数据库显示，在典型的长沙两安用地项目25宗案源中，其主要特点有：

1、案源类别特征：

主要集中于雨花、天心、岳麓、芙蓉、开福、望城等六个区域，长沙县相对清澈点，这与两安用地处置的历史如出一辙，即项目合作越多的区域，爆发的案件也越多，区域、项目和案源三者呈正相关特点。

2、案源属性特征：

在法律专业上，上述案源主要分为“民事纠纷”和“刑事案件”两大类，前者有24宗、后者仅1宗，说明长沙两安用地的法律纠纷绝大多数为商业合作上的问题，贪腐等事件在政府多年的强力管控下基本已绝迹。

3、案源主体特征：

在上述案源内，村企纠纷11宗、企企纠纷12宗、村民纠纷2宗，分别占比44%、48%和8%；说明在两安用地合作上，村委会和企业成为项目操作中的两大重要主体，法律纠纷也主要发生在此两个主体上；随着国内集体经济发展的成熟，村委会和村民间的矛盾不断减少，已成为次要问题。

4、合同纠纷的分化特征：

除刑事1宗和侵害集体经济组织成员权益纠纷1宗外，在23宗民事类合同纠纷中，其中合伙协议2宗、确认合同效力1宗、土地租赁合同纠纷1宗、财产保全1宗、使用权转让纠纷6宗，其余12宗皆为单纯的合同纠纷。

随着两安用地的处置方式的不断改变，合伙与租赁类模式不断减少，村企项目合同效力今年也有多个案例出现。

睿诚研究院判断，未来的项目纠纷将更多发生在两个方面，一是在土地摘牌前的合同效力问题，由村企矛盾导致，如新天村和鄱阳村案例，都是纠纷过程中，双方合同不严谨而解除等；二是村企间或者是企业间合同发生各类变故而造成合同执行上的纠纷，此类情况为合同纠纷中的主要情况。

02 两安纠纷解读

据睿诚研究院独家观察，多年以来，长沙两安用地项目在操作过程中，其间产生的法律纠纷主要表现在合同纠纷、拆迁安置、物业返还不合理和个别人行贿受贿等方面，归纳起来，主要有下述四个方面的情况；具体在案件类别上主要有，如下图所示：

1、合同纠纷

因两安用地所导致的此类纠纷，主要集中于“村委会与平台企业之间+村委会和村民与企业之间+企业之间”三大层面。

其中，不同层面又有一些变化：

其一，在村委会和本土平台公司上，已经出现三种情况——单纯的合同纠纷+合伙协议纠纷+土地租赁合同纠纷，前者是指村委会和平台公司在项目合作上的问题，例如新开铺街道新天村与湖南永熙实业“（2021）湘0103民初3823号”案件、中欣地产与湖南瑞阳房产的“（2017）湘0103民初702号”案件等；后者是指部分项目在操作中、实行的是村委会与平台公司一起合作开发的项目，譬如天心区新开铺街道新天集体资产管理办公室与长沙永熙实业有限公司“（2020）湘01民终5574号”案件等。

另如，湖南长沙永熙实业有限公司与长沙市望城区金山桥街道桐林坳社区居民委员会土地租赁合同纠纷，其案号为“（2016）湘0112执684号”，因村委会违约，最后“冻结、划拨被执行人长沙市望城区金山桥街道桐林坳社区居民委员会银行存款1021092元；或扣留、提取其数额相当的其他收入；或查封、扣押其价值相当的财产”。

其二，村委会与村民之间的纠纷，主要是拆迁问题、村民认为村委会与企业的合同不合理等原因导致，在睿诚研究院梳理的案源中，主要分为两大类——“确认合同效力纠纷+侵害集体经济组织成员权益纠纷”。

典型案例有，“龚长清、曹巧红等与红星实业集团有限公司、长沙市雨花区井湾子街道德馨园社区居民委员会等确认合同效力纠纷”（（2017）湘01民终3308号）、“长沙市大塘湾实业有限公司、长沙市雨花区圭塘街道大塘社区筹建委员会与唐某某侵害集体经济组织成员权益纠纷”（（2016）湘0111民初4759号）等案件。

其三，在企业之间的案例上，大致可分为三类情况——合同纠纷+建设用地使用权转让合同纠纷+合同执行不力等诉前财产保全类纠纷。

第一类企业之间的合同纠纷，主要发生于不同平台公司之间，在两安用地项目倒手流转中出现的各类问题，如上述的中欣与瑞阳的案例、开福区新长海与长沙正恒房地产咨询“（2020）湘0121财保950号”案件等。

第二类为两安二手地收并购中发生较多，典型案例为岳麓区“湖南湘银置业有限公司与湖南省金府投资有限公司建设用地使用权转让合同纠纷”（（2017）湘0104民初4472号、（2018）湘0104执2402号等）。

上述两种情况，有些许差异，第一类主要集中于不同本土平台公司在项目合作中产生的纠纷，有些发生在摘牌前、有些发生于摘牌后，如中欣瑞阳案例中，中欣未成功摘牌而导致双方矛盾。

第二类情况在上述案源中，岳麓区湘银置业和金府投资案例，是典型的两安用地二手地的转让案例，与第一类情况的差别在于金府投资已取得土地使用权，不像传统两安项目在摘牌前只有控制权那样，故特此说明一下。

第三类主要是指平台公司和上市房企合作中出现的问题，在土地摘牌和开发过程中，因合同执行和平台公司退出有障碍而导致，典型案件为火炬村富力和园康案例，即为“湖南园康置业投资有限公司、湖南富力房地产开发有限公司其他民事”（（2020）湘0102财保671号）。

该案件文书摘要：“冻结被申请人湖南富力房地产开发有限公司、广州富力地产股份有限公司的银行存款40085000元，或查封、扣押等值的其他财产。 案件申请费5000元，由申请人湖南园康置业投资有限公司负担。 本裁定立即开始执行。 如不服本裁定，可以自收到裁定书之日起五日内向本院申请复议一次。复议期间，不停止裁定的执行。 申请人在人民法院采取保全措施后三十日内不依法提起诉讼或者申请仲裁的，本院将依法解除保全。”

小结：

除上述主流案件外，诸如村民与村委会和企业间的三方纠纷、平台公司向个别村委会领导行贿、以及企业之间的拆借和民间贷款等，为两安用地领域纠纷中的非主流情况，就不再展开讲了。

03 项目纠纷应对策略

综上所述，睿诚研究院分析认为，作为国内及长沙特殊土地物种的两安用地，二十余年来，在具体项目的实操变迁流转中，爆发了多类法律纠纷案例，在民、村、企和政等多个不同主体之间产生了不同类别的案件，既是国内产业不断进化中的正常现象、也是商业界利益纠葛万象中的表现之一、也是国内集体经济形态发展过程中的持续优化里的自我出清行为，同时还是长沙两安用地领域逐步发展成熟历程上的前尘往事。

于我们长沙两安用地而言，在数十年漫长的发展周期内，其不断演化递延，众多因素不断改变导致出现各类纠纷等问题，实属正常。

正如金庸大师所言，有人的地方就有江湖一样；不同的天时、地利和人与事，环境、眼界、理念、利益及人心等将造成许多项目在前中后期，在不同节点上暴雷。

归结到本文的核心主旨上，未来在类似纠纷的应对策略中，睿诚研究院有以下三个建议，可供业内参考：

1、在宏观产业层面，需不断观天察地，以把握趋势和与时俱进

万事万物，如离开具体的时间、空间和立足点等条件，就会造成具体事务的虚无和真空状态，也将严重偏离事务的真实境况，扭曲人的主观认识，而违背宇宙及唯物主义哲学的经典观点。

那么，在当今国内外不同产业急剧分化的时代里，往后的两安用地的处置，我们衷心建议各参与主体，能有效快速明辨趋势变化和及时调整自己的策略与行为，减少或杜绝此类纠纷的发生，为自己有效规避相应风险和渐渐取得更多的成功。

敏捷者，自会扬鞭破局；

呆滞者，必将持续翻船。

2、在中观商业层面，需厘清当下及未来走势，改变理念和模式，未来方可步步高

不然，被市场大势或竞争对手干掉，将是大概率事件。

无论本土房企还是上市公司如富力等，时局或环境变化等，会致使各主体间造成纠纷，只是时间早晚不同而已。

3、在微观个体层面，因两安用地的强民生属性，需各方合力共筑家国美好

鉴于上述相关案件，以及长沙两安用地的以集体经济和民生问题等为核心基础载体的特殊项目，村、民、企业与员工等之间的不同个体，老祖宗曾说“先有家国，后有天下”，否则将是立足之土壤松动或空虚，天下大业也将是海市蜃楼。

此观点，可借佛家观点佐证：

《般若波罗蜜多心经》：“三世诸佛，依般若波罗蜜多故，得阿褥多罗三藐三菩提。能除一切苦，真实不虚。”

在两安用地上，亦诚如斯言。

小结：

三观不正，颠倒梦想，烦恼必缠身；

理念不明，沉浮客我，基业化泡影。

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