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“中建系”八大工程局 已370亿“扫地”土拍

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《理想之城》里,干工程的公司,在壮大之后,开始把业务渗入安居工程、商业综合体。

现实里,这种发展路径,更是常见操作。诚如剧中所说,工程的毛利率,最高不过20%。而地产的毛利率,高峰期能达50%,下行时期也能够到20%。

眼下,民营房企节流度冬,央企、国企房企成为扫货主力。

连国企中干工程的,也开始来抢干开发的活了。

北京第二次集中供地的两宗“高标准盲盒”——海淀京昌路两地块,均被中建三局+中建五局联合体拿走了。

拿地额为93.7亿,击退中海、华润,成为北京二次土拍中斥资最多的报名主体。

对于广大国人来说,三局作为武汉火神山、雷神山医院建设团队,五局作为深圳湾壹号的承建方,早已名声在外。

但对于北京住宅市场来说,这两个去年才进京的中建子公司,仍是陌生面孔。

对于全国市场来说,亦是如此。相比品牌和认知度相对独立,同属“中国建筑集团有限公司”旗下的中海地产、中海宏洋,业务更偏向建筑工程类的“中建系”工程局,在住宅领域的露出并不多,品牌更为隐蔽。

记者复盘八个“中建系”工程局今年在集中土拍里的表现,发现,“野心”的不只是个别的工程局,对一线城市和热点二线城市垂涎的,是整个“中建系”,其目前的涉宅地块投资金额,已经能妥妥地闯进行业前15。

三五局的激进方案

北京二批次土拍中,海淀京昌路两地块最为热门。而两宗地的举牌,都在中海、中铁、城建华润联合体之间紧密咬合。

结合在北京市场的开发经验,中海和城建华润联合体竞得的呼声最高。

但最终,却是在1号地块只举了第一手,在2号地块全程未举的中建三局+中建五局联合体,在后续的高标准投报阶段,爆冷拿下北四环双王炸地块。

有房企人士告诉地产壹线,企业的高标准设计方案,多是由第三方设计院设计,其实与企业本身的开发经验关系不大。

他猜测中建三局+中建五局这次能胜出的原因,在于其方案更下“血本”。

“这次中海、城建、华润,以及中铁置业,在现场竞拍前,已经都拿到了其他底价地块。尤其是中铁和华润联合体拿下的大兴西红门地块,花费68.5亿元,价格并不低。因此他们在做京昌路方案的时候,肯定会有所保留利润空间。”

但对于中建三局和中建五局来说,一方面三局在“中建系”八大工程局中,总资产规模排名第二,实力雄厚。

另一方面他们前期并没有揽入其他地块,后期承建方也是自己,更能把预算投入到这两宗高标准地块中,做出让利更多,更激进的产品方案——投资额150亿,就是他们想打响品牌的表态。

“中建系”的北京野心

此外,有消息称,此番并不熟悉北京市场的中建三局+五局能拿下京昌路两宗地块,长居北京的中建一局助力不少——“为了支持中建三局和中建五局的高标准建设方案,中建一局在前期测算阶段给予了无私帮助”。

且据传,中建一局一开始也报名了京昌路1地块,但后面在总公司的协调下,改为报名大兴黄村和房山拱辰地块,并最终竞得后者。

其实,总部在北京的中建一局,是“中建系”这几个工程局中,最为北京市场所熟知的。

在住房业务上,中建一局承建了不少保障房,包括海淀区苏家坨镇安置房项目,以及北京在建最大安置房——孙河棚改安置房项目。

中建一局还拥有顺义蓝境佳园、通州幸福雅园等共有产权房,并通过旗下地产平台中建智地,独立开发了中建宸庐、中建京西印玥等商品房项目。还和招商联合开发了顺义臻珑府商品房、和绿城联合开发了顺义水映兰苑共有产权房,在北京各类住宅开发经验可谓丰富。

在北京今年的两次集中土拍中,中建一局也均有报名,扩大北京版图的意愿明显。

考虑“面粉”成本,以及各个子公司的预算问题,“中建系”内部协调更多子公司进入北京的动作,开始增多。

2020年6月时,中建五局联合中建方程,竞得门头沟新城地块(长安麓府),挺进北京。

今年2月,中建三局联合鄂旅投置业集团,以底价约14.66亿元,成功摘得大兴区瀛海镇住宅地块,在北京拥有了首个纯住宅地块。

此外,在北京首轮土拍之中,中建三局还曾有意于大兴区大兴新城核心区H组团地块,只是在激烈竞争之下,最终没有入兜。

加上中建二局旗下的地产平台中建玖合,在北京丰台区亦开发有国望府项目。“中建系”的八个工程局,已经过半在北京住宅市场落子布局。

“中建系”的一线筹谋

不止在北京,在集中供地的22城里,整个“中建系”工程局今年都十分活跃。

2月时,中建八局以14.8亿竞得上海自贸区临港新片区首个纯住宅地块,中建二局也以32.86亿元拿下同片区的2宗居住用地。

到了上海第一次集中土拍,中建八局更是报名了9块,并最终31.35亿元拿下奉贤新城1宗地。而中建二局也以37.39亿元拿下了临港科学家社区2宗地。

广州的首批出让里,中建一局、中建二局、中建五局、中建八局几家兄弟齐上阵,均有报名,不过均未成功。到了第二批次出让时,中建一局15.5亿元落子增城一宗。

不完全统计,仅计算中建一局、二局、三局、五局、八局今年在四个一线城市的拿地花费,就已经达到295.48亿元。这个数字,在前9月的房企全国范围拿地排行榜中,可排进前20。

此外,粗略查阅,在苏州两次土拍里,一局、三局均有地块入袋;在天津第二轮集中供地,一局和六局也都有收获。

如果再加上在其他集中供地城市的拿地花费,这个数字将达到370.77亿元,排到前15名。

几个子公司一系列的积极动作,在中国建筑的年报中也有迹可循。据官方数据,今年上半年,中国建筑地产业务新签合同额以及营业收入的占比虽然只有总量的12%、15.6%,但其毛利率比重却高达38.7%,仅次于房建业务占比,且相差甚小。其毛利率更是在四大业务中居首位,为25.1%。

高利润的回报,也让中国建筑把更多的投资放在了房地产开发业务上——上半年中国建筑累计完成投资额1750亿元,同比增长13.9%,其中房地产开发类项目投资额1211亿元,占比高达69.2%。

尽管眼下民营房企受制于资金、预期等多重因素选择了集体“躺平”,但“中建系”的出挑似在意料之外、情理之中,有中建三局人士就一语道破其中关键奥秘:

“毕竟,央企的财务成本是你想象不到的。”

关于工程局加入地产开发内卷,你有什么想说的?

欢迎文末留言

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