买房，请看这里：四环价值链上的最后机会

2008年，受国际金融风暴影响，北京市场观望情绪浓烈，陷入迷茫期，成交惨淡。

这时“北京国奥村”成为异类，开盘一夜售罄，创造历史。

2011年，刚被推至巅峰的北京楼市，遭遇“国八条”，一时间行情急转而下，楼市被迫叫停。

“广渠金茂府”却逆势畅销，单年以45亿元的业绩封冠，缔造了京城神话。

2015年，横盘四年的北京楼市波澜不惊，库存庞大，购房者闭门不出。

一家名叫“泛海国际”的楼盘，却以超过40亿的成绩独占鳌头，各项数据霸占年度榜单。

后来有人研究发现：

在北京，每隔几年都会出现穿越周期的神盘，而这些神盘大都源于“四环”。由此，还诞生出一个概念，“四环价值链”。

那么价值链背后到底暗藏着什么逻辑？

这还要从北京的地理格局展开。

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北京是典型的环线城市，以天安门为中心，向外扩散。

二环内不用多说，并不适宜日常生活，老旧的四合院和老房子，比起现代社区多了一份文化，却平添太多不便。

三环是最早一批向外拓展的区域，当初在规划上主要承担首都人民居住需求，所以多以刚需住宅为主，是“7090政策”实行最透彻的区域。

而四环不同。

当初大力扩展时，正好赶上现代化规划概念，设计之初，提前预留了空间，再加上北京改善需求的爆发，形成了独特的高端居住圈。

高收入群体汇聚，旺盛的消费力刺激商业兴起，叠加自身城市稀缺资源，全市配套高地孕育而出。

绕着四环线上，颐和园、清华北大、亚运村、朝阳公园、欢乐谷、宜家、颐堤港、国贸、总部基地……无一不惹人注目。

所以坊间一直有一个说法：

外面的人想住进四环，里面的人也想住在四环。

四环，慢慢演变成北京高端居住需求的“脊梁线”。

“在绝对的需求面前，任何物质都会稀缺化。”

北京四环的房子就是这样，冷市，抗跌保值，热市，涨幅惊人。

单说新盘，今年政府在做指导价时，条条框框划明：四环全面进入“10万+时代”，后面的依次递减，分别是五环8万+，六环6万+，远郊4万+。

来源于大伟看楼市

然而，四环的新房已经不能用价格衡量。

2018年，北京颁布了“四环限住令”，要求北京四环内土地不得转城市商品住宅。换句话说，四环内开发，只能消耗存量土地。

但经过多年开发，四环土地尤为稀缺，数据显示，今年上半年北京第一轮集中供地，30宗土地，四环供地数量为0。

来源于大伟看楼市

而第二轮集中供地，满打满算，只有1宗。

这意味着：

四环未来供需全面失衡，“一房难求”。

顶着这层光环，位于西四环的京投发展臻御府的跃层，进入了大家的视野。

2

西四环，是北京四环价值链上，为数不多的潜力地带。

3年前，北京启动城南计划，三年投资了8000多亿，打地基，今年又出台城南5年计划，定向打造8个千亿级产业集群，筑高地。

而丽泽商务区、总部基地等城南商圈，正是高地上的“飞地”。

这跟当年北面的中关村、望京相似，政府投资产业商圈，企业入驻，虹吸人才，带动周边人居环境、基建配套成长，欣欣向荣。

从臻御府出发，车程5分钟可达总部基地，20分钟直达丽泽商务区，25分钟通达西城金融街，距离100米，就是双轨交汇的地铁郭公庄站。

与上述三大核心商圈连通，让京投发展臻御府的圈层感上升到一个高度，而临铁属性，又让生活的通达性融于北京城。

圈层感和通达性，从根部扎稳了房子的底层价值。

如果单纯从这些层面讲项目的“稀缺性”，是站得住脚的，毕竟67702元/㎡的单价，面对10W+的四环价值链，相当于买到即赚到的超高性价比。

2020年臻御府入市之初，就成为了业内外关注的焦点。疫情之下逆市热销，年度丰台销售额排名前三。

之后，便跳出常规思考，把限竞房的跃层产品，拆解出来入市，当成一个独立命题来演绎。

接下来，我展开来聊下臻御府跃层。

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臻御府把跃层产品，定义为“阳光下跃”。

将地下负一层与地上平层打通联动，临近社区园林，形成微型两层小别墅。

当下市场，做墅质产品，风险很大，尤其是下跃产品，比较难啃，不过臻御府给出了一套解决方案，分两步走。

首先是“下跃阳光化”。

1层的楼高是市场上标准的2.9米，但下跃1层，楼高不降反增，足足达到3.2米，视觉空间大，使用率自然提高不少。

设置超大采光天井，坡度6%，倾斜角度3°，能充分保证光源和通风效果，从根部解决痛点。

其次，“升级性价比”。

阳光下跃，临近社区园林。试想，春看樱花、秋赏菊，墙边种着小水葱，一点点成长，在尘杂中，相伴治愈，心情也就好了起来。

“阳光下跃”的主要优势是，空间“百变”。

你可以在负一层做个收藏室，把喜欢的红酒、书画、古玩放进去；也可以做个成长空间，让孩子在其中绘画、弹琴；或者是私人影院，带着亲人，享受家庭式的浪漫。

过去，平层动静要分区，而现在，动静可以楼上楼下。

下跃户型跟常规住宅不同，你的所有生活需求都可以体现在空间的运用上，只要你肯折腾，可以达到“常住常新”的效果。

而且 下跃的采光天井像是一口天空望远镜，夜观星辰，冬赏雪景，酌一壶清茶与好友赏月下棋，与窗外花园相连，也是脱世的幽静小宅。

“地铁无缝连接的阳光下跃”，这个概念在北京四环价值链上，很少出现，至此，臻御府已经有了双重稀缺价值。

不过，这还没有结束，真正稀缺的是臻御府的第三重价值，户型。

4

没错，就是户型。

这是个老生常谈的问题，凡是有过买房经验的，都可以对着一副户型图，指点一二。

但也有一句老话讲的好：

最简单的，也是最难的。

北京市场不缺豪宅，但能让“豪宅逻辑”从里到外走通的，却很少。

臻御府邀请日本著名设计师，“本间贵史”，为项目操刀。

日本户型的设计，讲究空间利用和生活品位的融会贯通，而我国户型，讲究生活应用场景的联动性。

臻御府的选择的是，“中日融合”。

拿130平户型举例，样板间入户第一眼，就是一个U字型玄关，这个玄关看起来很玄幻。

后来才知道，它是运用三面收纳原理，重构了玄关空间。

除了一个身位，周边都是壁柜，打开之后，里面是一个巨大的连通式仓储室，这样做可以让传统玄关鞋柜拓展为大衣柜。

厨房、卫生间、起居室，不经意的角落都有隐藏空间，这种收纳艺术源于简约理念，生活不会被任何杂物所影响。

进入客厅，环顾四周，给我整体的感觉是：

均好。

这是经典的“四叶草”户型， 传统动静分离，喜欢把卧室堆在一起，客厨餐放在一起，但这种设计，会丧失卧室的私密性。

尤 其是多成员家庭，老人和孩子的作息时间不同，会被彼此不同的生活方式所侵扰。

“四叶草”，四个卧室分处户型四角，形成四条独立的动线空间，家人可以在餐客厨空间聚合，也可以各自回归分散的四角休息，互不干扰。

同时还兼顾了四个卧室的空间，并不会因为主卧次卧，去大幅度牺牲某家庭成员的舒适度，尤其二孩家庭，不会担心大家口中的“偏心”问题。

这让 私密性和舒适性有了质的 提升 。

除此以外，

10.1米的超大面宽；

随处可见的隐藏式收纳空间；

南北餐厨客一体设计；

可打通式6.9米超大宽厅；

130平米户型，给人的空间感是颠覆的，既不夸张，也不敷衍。

对于第三层稀缺性，我认为，这是一种创新和较真的产品力。

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西四环、地铁口、直通三大商圈，每一个元素拿出来，于当下北京市场，都是能打的“竞争点”。

但偏偏臻御府还要想方设法表现出不一样。

比如对下跃墅质产品的挑战 ， 四叶草、分离窗的设计布局，将稀缺价值上升为“三维”，再 遇上750W起步的总价，放在市场上横向对比，能找到的对手也变得稀缺了。

其实在这背后，我看到的是一种“不妥协、不随俗”的惊喜，它又是一种对市场的叛逆。

而正是这种叛逆精神，可能让买房人多了一种新的选择，市场多一种新的审美。

北京的居住产品也会在多元环境中，向上进化。

这其实又回到了，最初的起点：

房子就是用来住的。