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浦东北蔡:成也地段,败也地段

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北蔡作为浦东大型居住区,它的发展一直备受关注,就连网友,也想让我们来分析一下北蔡板块的优劣。


实话实说,北蔡的地段无疑是优质的,但除此之外,你还能想象出它还有哪些利好?


每个社区都是轨交房

先看位置,北蔡地处上海内中环,向西穿过三林过江就能到达浦西,向东又能抵达张江,南北两侧还有花木街道和周康等板块。


当然,市区一些板块的划分存在一些争议,本篇文章为了统一性,暂且把有争议的部分都划作北蔡板块,比如浦东星河湾(下文会提及),正常逻辑来看,它属于花木街道,但事实上这里属于六里,而六里已合并到了北蔡,所以我们把浦东星河湾归类在北蔡。

北蔡的道路四通八达,比如南北向有罗山路高架、沪南路、杨高南路,东西向有龙阳路、高科西路、成山路以及上海中环,即使北蔡不发展,仅凭这些途径的道路也能让北蔡“活得不错”。

再看北蔡的轨交,核心区域目前已有7、13号线穿行,并设有多个站点,在建中的18号线一期也贯穿北蔡南北两侧,可以说,生活在北蔡的居民,出门500米,几乎都有地铁乘坐,无论买到北蔡的哪一个小区,几乎都是标准的轨交房。


在建中的轨交18号线站点

而在北蔡的东北角,还有一处龙阳路交通枢纽,这可是由多条轨交和磁悬浮组成的换乘大站,可谓是上海又一交通集散地。


龙阳路枢纽一角

北蔡凭借着区位和交通,也成为了沪上的热门置业地。


成也地段,败也地段

但区位特别突出后,板块内其他设施就会显得平平无奇,正所谓成也地段,败也地段。

由于北蔡距离市区太近,因此它成为了浦东开发最早的区域,而过早开发也就意味着观念和理念会相对落后,且伴随着时间的推移,早期的建筑如今已十分破旧,现在来看,更像是网友所说的“城中村”,对北蔡来说非常不利,但想要改变也很难,这也是北蔡的长期负担。


莲安东路拍摄的一角

而这些“城中村”在早期,就是作为大型动迁基地来使用的,当北蔡被定位为居住区后,那么势必就会减少产业用地的指标,也因此就忽略了更为重要的产业引入。


北蔡土地规划,图片来自网络

所以,北蔡的主要购买人群都来自于周边以及外区客。而外区客能够认可北蔡,除了地段外,还有就是北蔡提供了丰富多样且适用于不同人群的住房产品。

比如“城中村”的动迁基地,包括鹏海、莲溪、培花以及南新和绿川等,占据着北蔡一大半的土地资源,这些组团都是以动迁房和早期商品房为主。


北蔡动迁基地大致分布图

走在这里,扑面而来的都是多层老式公房,道路两旁的树木几乎遮挡了旁边的建筑,狭窄的街道两侧分布着密密麻麻的沿街店铺,烟火气十足,如果说这儿是三四线小城,没有人会不信。



北蔡老公房实景一角

由于是早期开发的住宅,房龄都偏老,如今房价多数集中在6万/平左右,甚至个别小区的房价只要5万多/平,而且这里有着大量的一室户、两室户这种小面积房源,购买一套一室户总价也只要300多万,当然是刚需上车的首选。


北蔡也有高端一面

沪南路以西,川杨河以北,则是以大华为首所组成的商品房社区,仅是大华开发的街区,就有19个之多,包括商业、住宅以及公园等市政设施,如今开发20余年,还有多个街区尚未完成开发。


绿色部分为近些年开发的商品房组团

毫不夸张地说,北蔡城市面貌的改变离不开大华的身影。



成山路两侧的住宅实景

而围绕大华所展开的,还包括一些商品房项目,比如凯利海华府、海上国际花园、宝华海尚郡领、陆家嘴锦绣里等。

这些新房如今都已成为北蔡高端盘的代表,公寓房售价多数约10万/平以上,甚至有些房子达到了12万/平。

而在去年10月,大华斐勒公园二期开盘,单价约10.26万/平,并且也达到了147%的认购率,得到了不少高端客户的关注。

当然,北蔡还有一个绕不开的知名豪宅星河湾,一套大平层总价2000万朝上,面向终极改善家庭。


浦东星河湾实景图


划入张江后,降级了?

一个小小的北蔡,既有300万出头的刚需房,也有1000万的高端盘,更有2000万以上的豪宅。

只是当老旧房子过多,在人们心中形成了刻板印象后,很多人也就觉得北蔡低端破旧,但其实北蔡也有高端的一面。

当然北蔡日后的发展,可能要依附于东面的张江了。今年,当张江科学城宣布扩容时,令人颇感意外的是,竟然把地段更好的北蔡、花木划入到了科学城范围。


多数人的理解是,当划入张江科学城后,北蔡或许能借助张江的产业优势来提升自身,但反之,这是不是也将张江强化,将北蔡弱化呢,如果这样理解,可能北蔡自身的规划就不是很高,或者说它的发展动力确实不足。

其实,北蔡还远未到开发“枯竭”的地步,在贴近罗山路高架内侧和鹏海、莲溪、培花社区之间,这里还有一大块待开发的原始地带,宅基地随处可见,很难相信这儿居然位于上海中内环。

而这处荒地也公示了日后的规划,就是北蔡楔形绿地,未来将在这里规划产业、居住以及大面积绿化,有点像三林前滩南楔形绿地。


图片来源上海发布

当然,当北蔡划入张江科学城后,这处楔形绿地的规划或许是为张江科学城的延续而服务,最终也将成为张江科学城的组成部分。

如果是这样的话,那么北蔡就需要依靠张江来持续“输血”,才能有足够的发展动力,否则单凭自身,可能比较困难。

北蔡住宅市场是个泾渭分明的板块,遵循着产品逻辑,当地段相差不大的情况下,那么显然品质好的房子涨幅要更好。

所以在北蔡置业,刚需客户没有太好的选择,既然买了老房子,那么就安心居住,毕竟老房子周边已不会有太大改变,你能买在这儿,无非是看中了地段,至于房价涨幅,也不用过多考虑。

但对于高端和豪宅产品,由于北蔡的地段优势,再加上大华持续不断地出新和日后北蔡楔形绿地的规划,即便有着房价限价因素在,这里的抗跌性也极强,后续凭借着张江产业的优势,还会有很大的想象空间。

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