浦东北蔡：成也地段，败也地段

北蔡作为浦东大型居住区，它的发展一直备受关注，就连网友，也想让我们来分析一下北蔡板块的优劣。

实话实说，北蔡的地段无疑是优质的，但除此之外，你还能想象出它还有哪些利好？

每个社区都是轨交房

先看位置，北蔡地处上海内中环，向西穿过三林过江就能到达浦西，向东又能抵达张江，南北两侧还有花木街道和周康等板块。

当然，市区一些板块的划分存在一些争议，本篇文章为了统一性，暂且把有争议的部分都划作北蔡板块，比如浦东星河湾（下文会提及），正常逻辑来看，它属于花木街道，但事实上这里属于六里，而六里已合并到了北蔡，所以我们把浦东星河湾归类在北蔡。

北蔡的道路四通八达，比如南北向有罗山路高架、沪南路、杨高南路，东西向有龙阳路、高科西路、成山路以及上海中环，即使北蔡不发展，仅凭这些途径的道路也能让北蔡“活得不错”。

再看北蔡的轨交，核心区域目前已有7、13号线穿行，并设有多个站点，在建中的18号线一期也贯穿北蔡南北两侧，可以说，生活在北蔡的居民，出门500米，几乎都有地铁乘坐，无论买到北蔡的哪一个小区，几乎都是标准的轨交房。

在建中的轨交18号线站点

而在北蔡的东北角，还有一处龙阳路交通枢纽，这可是由多条轨交和磁悬浮组成的换乘大站，可谓是上海又一交通集散地。

龙阳路枢纽一角

北蔡凭借着区位和交通，也成为了沪上的热门置业地。

成也地段，败也地段

但区位特别突出后，板块内其他设施就会显得平平无奇，正所谓成也地段，败也地段。

由于北蔡距离市区太近，因此它成为了浦东开发最早的区域，而过早开发也就意味着观念和理念会相对落后，且伴随着时间的推移，早期的建筑如今已十分破旧，现在来看，更像是网友所说的“城中村”，对北蔡来说非常不利，但想要改变也很难，这也是北蔡的长期负担。

莲安东路拍摄的一角

而这些“城中村”在早期，就是作为大型动迁基地来使用的，当北蔡被定位为居住区后，那么势必就会减少产业用地的指标，也因此就忽略了更为重要的产业引入。

北蔡土地规划，图片来自网络

所以，北蔡的主要购买人群都来自于周边以及外区客。而外区客能够认可北蔡，除了地段外，还有就是北蔡提供了丰富多样且适用于不同人群的住房产品。

比如“城中村”的动迁基地，包括鹏海、莲溪、培花以及南新和绿川等，占据着北蔡一大半的土地资源，这些组团都是以动迁房和早期商品房为主。

北蔡动迁基地大致分布图

走在这里，扑面而来的都是多层老式公房，道路两旁的树木几乎遮挡了旁边的建筑，狭窄的街道两侧分布着密密麻麻的沿街店铺，烟火气十足，如果说这儿是三四线小城，没有人会不信。

北蔡老公房实景一角

由于是早期开发的住宅，房龄都偏老，如今房价多数集中在6万/平左右，甚至个别小区的房价只要5万多/平，而且这里有着大量的一室户、两室户这种小面积房源，购买一套一室户总价也只要300多万，当然是刚需上车的首选。

北蔡也有高端一面

沪南路以西，川杨河以北，则是以大华为首所组成的商品房社区，仅是大华开发的街区，就有19个之多，包括商业、住宅以及公园等市政设施，如今开发20余年，还有多个街区尚未完成开发。

绿色部分为近些年开发的商品房组团

毫不夸张地说，北蔡城市面貌的改变离不开大华的身影。

成山路两侧的住宅实景

而围绕大华所展开的，还包括一些商品房项目，比如凯利海华府、海上国际花园、宝华海尚郡领、陆家嘴锦绣里等。

这些新房如今都已成为北蔡高端盘的代表，公寓房售价多数约10万/平以上，甚至有些房子达到了12万/平。

而在去年10月，大华斐勒公园二期开盘，单价约10.26万/平，并且也达到了147%的认购率，得到了不少高端客户的关注。

当然，北蔡还有一个绕不开的知名豪宅星河湾，一套大平层总价2000万朝上，面向终极改善家庭。

浦东星河湾实景图

划入张江后，降级了？

一个小小的北蔡，既有300万出头的刚需房，也有1000万的高端盘，更有2000万以上的豪宅。

只是当老旧房子过多，在人们心中形成了刻板印象后，很多人也就觉得北蔡低端破旧，但其实北蔡也有高端的一面。

当然北蔡日后的发展，可能要依附于东面的张江了。今年，当张江科学城宣布扩容时，令人颇感意外的是，竟然把地段更好的北蔡、花木划入到了科学城范围。

多数人的理解是，当划入张江科学城后，北蔡或许能借助张江的产业优势来提升自身，但反之，这是不是也将张江强化，将北蔡弱化呢，如果这样理解，可能北蔡自身的规划就不是很高，或者说它的发展动力确实不足。

其实，北蔡还远未到开发“枯竭”的地步，在贴近罗山路高架内侧和鹏海、莲溪、培花社区之间，这里还有一大块待开发的原始地带，宅基地随处可见，很难相信这儿居然位于上海中内环。

而这处荒地也公示了日后的规划，就是北蔡楔形绿地，未来将在这里规划产业、居住以及大面积绿化，有点像三林前滩南楔形绿地。

图片来源上海发布

当然，当北蔡划入张江科学城后，这处楔形绿地的规划或许是为张江科学城的延续而服务，最终也将成为张江科学城的组成部分。

如果是这样的话，那么北蔡就需要依靠张江来持续“输血”，才能有足够的发展动力，否则单凭自身，可能比较困难。

北蔡住宅市场是个泾渭分明的板块，遵循着产品逻辑，当地段相差不大的情况下，那么显然品质好的房子涨幅要更好。

所以在北蔡置业，刚需客户没有太好的选择，既然买了老房子，那么就安心居住，毕竟老房子周边已不会有太大改变，你能买在这儿，无非是看中了地段，至于房价涨幅，也不用过多考虑。

但对于高端和豪宅产品，由于北蔡的地段优势，再加上大华持续不断地出新和日后北蔡楔形绿地的规划，即便有着房价限价因素在，这里的抗跌性也极强，后续凭借着张江产业的优势，还会有很大的想象空间。