顶楼一定会漏水吗？？？？？

这两天的天气很难受很难受，实在是太闷了，这种湿度下有的人会嫌热，而有的人则嫌冷，到底开不开空调，家庭/办公室矛盾一下子就产生了，毕竟开空调虽然冷，但可以除湿啊！

而我也是坐立不安，衣服脱了也不是，穿上也不是，昨天去了下河西金鹰，不知道它开的是哪门子空调，里面是又闷又热，难受死了。

我以前住老破大的时候，每到这个季节都会提心吊胆，因为即便我住在次顶楼，只要连续多日暴雨，家里依然会漏水，而楼上早就可以开澡堂子了。。。

正巧前两天还和朋友讨论顶楼的问题，讨论焦点在于现在的顶楼，尤其是一些特殊产品，比如复式的、送露台的以及2户合一的超大平层顶楼到底该不该买，继而又讨论到了普通的顶楼该不该买。

顶楼的劣势很明显，就是漏水，至于所谓的夏天太晒，这属于老房子的问题，现在根本不需要考虑。

但顶楼的优势在今天也是越来越大的，除了视野更好外，其最大的优势就是没！有！噪！音！我不知道有多少人遇到过糟心邻居，反正大家吐槽最多的一件事就是“楼上那傻x”，不是小孩跑步就是家里跳绳或者“高跟鞋走路”，由此引发的矛盾罄竹难书。。。。

震楼器。。。。。

不要以为现在技术先进了，隔音效果就能提高。而事实情况是，隔音只会越来越差，一来是开发商要节约成本，二来是为了轻量化和环保，所以现在的楼板都非常的薄，而墙砖全部使用了空心砖，导致今天的房子隔音效果远远不如老房子，甚至是越来越差，越新越差！

空心砖可以很好的降低楼房重量，减轻地基承重，说白了就是降低建造成本呗。。。

所以随着人们对私密性的要求越来越高，“买顶楼”这事就越来越纠结了，如果不漏水的话，顶楼卖出无敌天价毫不夸张，但如果漏水的话，就怕是无人问津了。

就这事，我咨询了一些朋友，大致得到2方面的解答，和大家分享一下。

首先，顶楼是可以做到不漏水的。

顶楼迟早必漏是现在的共识，源于之前所有人的经验，但我们细想一下，同样的混凝土，水池有没有漏？游泳池有没有漏？工业储水罐有没有漏？

其实都是没有漏的，如果游泳池都漏水的话，那五星级酒店就完蛋了。

这其中的关键就在于混凝土。

普通的房子建造起来，顶楼大致是3层（实际更多），先是混凝土浇筑，然后做保温层，最后用卷材做防水层，一旦风吹日晒房子热胀冷缩后，防水层就会开裂，水进入保温层储存，最后渗入混凝土内形成漏水。

而储水罐、游泳池是没有这么复杂的，就是混凝土一道工序便可以实现完全防水，说明混凝土本来就可以防水，这叫防水砼，又叫防水混凝土。

想让混凝土防水，需要做到以下几点：

1、水泥质量要好。越细密的水泥空隙越少，就越不会渗水。

2、材料配比要好。即在搅拌制作混凝土的时候，加入合适的外加剂、钢纤维、合成纤维等等，这样才能保证没有空隙不渗水。

3、厚度要足够，越厚越防水不必多说。

4、施工工艺要好。最关键在于搅拌混凝土的时候要好好的、慢慢的、长时间的搅拌，把其中的空气弄出来，这样才能保证混凝土没有空隙，称之为“振捣”。

5、养护要好。混凝土浇筑之后是需要静置养护很多天的，而且还要不断的洒水，保证一定的湿度和温度，时间至少在半个月。原理就在于混凝土是外面先干，而里面还没有干，如果这时候就不管它的话，里面的结构会被破坏，产生裂缝和空隙，也是未来渗水的重要原因。

如果真的可以做到上面几点的话，你的房子就会像游泳池一样永不漏水，甚至都不需要做卷材防水。

但这些完全可以做到的东西，却要了开发商的老命了。

1、2、3点都是直接成本，对开发商而言，反正都是期房，漏水不漏水根本不影响销售，有这钱去吃喝嫖赌不好吗？为什么要做好事呢？

比如在第4点施工工艺上，别说开发商不想做，它就是想好好搅拌混凝土，工人会照办吗？最后做出来的都是鬼胡鬼的垃圾。

而第5点就更让人吐槽了，好的混凝土养护是需要至少3-4个礼拜的，意味着你房顶做好后，所有人要停工1个月，这对高周转的开发商来说受得了吗？某高周转闻名的房企，是出了名的拿地3个月开盘，混泥土做好第二天就继续施工，连表面都没干呢，这以后能防水就有鬼了。

所以这才是我们“顶楼一定漏水”的根本原因，不是技术问题，而是开发商不要脸的问题。反过来，如果开发商真的想好好做，那肯定是可以做到不漏的，美国很多公寓楼顶都是游泳池正是如此。

第二件事，我了解了下河西顶楼的漏水情况，毕竟河西新房多，豪宅也多，现在的房子还会漏水吗？

很遗憾，即便我在朋友圈里咨询了，也没有得到太多的回复，就以目前信息说一下：

1、海玥名都不漏

2、湾四有业主和中介和我说了3套房都不漏，且湾四顶楼开盘价最高

3、佳兆业顶楼都是200平大平层，我去过看，几套都不漏

4、江北绿城玫瑰园别墅一期，四面皆靠土的地下室，交付了10年，一套都不漏不霉；但后面几期就发霉了，不知道为什么。。。。

5、湾一有人反映，有轻微渗水

6、多位中介和我反映，现在房子漏水的很少

然后我突然发现个神器，特别好玩，是贝壳找房app，有所有小区的航拍照片，可以看到每一户的顶楼，那么这样的话，谁家漏水也就一目了然了。。。只要屋顶颜色和别人不一样，有明显修补过的痕迹，就有可能存在漏水。

这一套房子黑色部分就有明显补漏痕迹

但这也不一定的，因为现在很多人会提前做一层放水以求万无一失，所以我们看到的二次防水痕迹很可能是业主的预防而已，并不代表漏水。

总之，目前来看的话，只要开发商够好，漏水的概率是可以大大减小的；同时只要我们定期对顶楼进行养护，比如每隔5年不管漏水不漏水都做一层卷材防水就基本可以万无一失了。

什么房子漏水？

我其实是个受害者，持有过2套房龄10-15年，南京本土垃圾开发商的房子，一套顶楼，一套次顶楼，开发商现在全倒闭了。

这房子漏起水来毫不含糊，最严重的是次顶楼那个小区，楼顶天台排水口经常被碎石垃圾堵住，遇到暴雨整个天台就是游泳池，一直在积水，最终结果是整个楼栋的墙体里存满了水一层层渗下去，渗了3层楼；而另一套顶楼我自己做了防水，需要把整个顶给掀开，一直砸到混凝土层，施工的时候表面上看楼顶是干的，每掀开一层都有大量的水向外涌，像吸水海绵一般，非常可怕。

所以我非常能理解网上人们对顶楼的吐槽，因为我们目前绝大部分房子都是老房子，质量很差，漏水也都是必然。不过对于一些新房而言，情况其实会好上太多，如果顶楼拥有其特殊性，比如复式、露台等等，本身又是个超级豪宅，那么是完全可以拿下的。事实上上海目前单价和总价都是最高的房子，依然属于那些顶豪的顶跃们。

最后说几个小tips：

1、坡顶不漏水。拜我身边各种神奇亲朋所赐，他们是坚定的顶楼/顶跃爱好者，各种老破大坚定持有者，所以我接触了很多这样的房子，其中2套安置房级别的坡顶顶楼，很多年下来了丝毫不漏，所以带瓦片的坡顶是基本不会漏水的，大家可以放心购买。。。。

2、顶楼漏水原则上可以用公共维修基金修理，但需要2/3业主同意，实际操作上是没人会同意的，所以需要你自己花钱修。。。。

其他没了，这篇文章算是给了顶楼一个比较客观的评价，总结起来就是

1、顶楼可以做到不漏水，但要看开发商，目前南京可能只有上海建工有这个本事，但也不保证；

2、正常新建住宅问题不大，但需要每隔5年做个防水保养下；

3、老房子大概率会漏的比较惨，不建议碰。

所以顶楼也没这么可怕，今天就这样吧，鬼天气难受死了，我休息了。

来源：键盘上的经济学

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