邻沪唯一的“县”，发展终于找着了“北”！

昨天，我们聊了《每年稳涨10%，环沪难寻第2个》的湖州市南浔区（点击可阅读）

今天，我们要和大家聊的是，与上海陆上接壤的7个县级行政区（启东市、海门区、太仓市、昆山市、吴江区、嘉善县、平湖市）里，唯一的县——浙江省嘉兴市嘉善县。

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从孔雀城、归谷到上海之窗

嘉善曾经“四处求索”

嘉善县城在320国道和沪杭普速铁路上的魏塘街道，G60高速、沪杭高铁都在城南（罗星街道），嘉善的第一个发展方向，理所当然的是向南！

嘉善房地产发迹于2015年，当时的嘉善GOV划出12平方公里（相当于上海市老黄浦区+老南市区的面积）的南部高铁新城给了华夏幸福，开发“产城一体”的新西塘孔雀城项目！结果，从2015年到2021年，孔雀城房价从5000+/㎡起步，一路飙到18000+/㎡，孔雀城似乎只会盖房子，转卖土地，引来大量的投资客，交房后入住率又不高，产城发展并不如嘉善GOV所愿！

嘉善的第二个发展方向是向西。沿G60科创走廊，对接嘉兴科技城，前几年开发了“中国归谷嘉善科技园“，作为“浙江嘉善县域科学发展示范点”，聚焦人工智能和健康医疗两大产业领域，努力打造新一代海归的圆梦工场。但，园区规划用地面积只有3.04平方公里，规模不大，影响力有限！

嘉善的第三个发展方向是向东。被嘉兴市列为2020年“1号工程”的沪嘉城际铁路，嘉兴方面早在2019年底，就信誓旦旦地宣布先行工程开工了，并扬言2024年建成通车！

就在嘉兴市规划沪嘉城际的同时，嘉善GOV已经做出了启动开发上海之窗智慧科学城的决策！2019年9月，中国金茂与嘉善县开发区（惠民街道）签署了《上海之窗·智慧科学城合作开发协议》，在嘉善县接轨上海的“桥头堡”惠民街道枫南社区，与上海金山区枫泾古镇无缝对接的地方，打造一座17平方公里，比孔雀城还要大的，集城市配套、智慧产业、生态宜居于一体的智慧新城标杆。而“一步跨”入上海的沪嘉城际枫南站，则被看作是这座可媲美“浙江版花桥”的智慧科学城的最大卖点！

结果，被嘉兴方面神话为“上海轨交9号线延伸段”的沪嘉城际（嘉兴南站至松江南站）的线路方案，遭到上海方面的无情拒绝！原规划引入的惠灵顿公学，也因教育改革，换成了华师大二附中嘉善实验学校和上海音乐学院幼儿园（这不是坏事，反而比贵族学校惠灵顿更亲民、更实用了！）。金茂在2020年9-10月间，推出第一期光和城房源后，2021年新推的房源，改由嘉善本土开发商接盘，用“枫尚学府”的案名，以17000元/㎡的毛坯均价续销！

按照目前的规划，纵使沪嘉城际浙江段枫南站在2027年能够建成，但线路开通早期如果只通嘉兴，不通上海，还是不能让枫南变花桥吖！

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示范区让嘉善找着了“北”！

相比于孔雀城、归谷、上海之窗，这些年深刻影响嘉善的，还是长三角一体化示范区这一“国家战略”。

由于嘉善主城区（魏塘、罗星、惠民街道）在G60沪杭廊道上，因此，原来嘉善的入沪主通道是沪杭铁路、沪杭高铁、320国道、G60高速，对接的是上海金山区枫泾镇，进而是上海市松江区，处于上海的西南方向！

长三角一体化示范区确立了浙江嘉善与上海青浦、苏州吴江这一组新的“朋友圈”关系，未来青、嘉、吴三区县之间的互动合作关系，甚至强过嘉善县与她的上级领导嘉兴市！

尤其是示范区在嘉善县境内的先行启动区西塘、姚庄2镇，位于县境北部，与上海青浦区接壤的边界远大于与金山区接壤的边界，且青浦区，不仅是长三角一体化示范区的一份子，更是“虹桥国际开放枢纽中央商务区”的一份子，是上海未来发展的重要一极，发展潜力和势头远在连“5大新城”都未入围，被上海边缘化的金山区之上！

最终，嘉善因为“示范区”，发展找着了“北”！明确了：

1、依托中新产业园，发展嘉善北部科创新城！

2、把祥符荡创新中心，打造成为示范区嘉善境内先行启动区的标杆区域！

在今年6月国家发改委发布的《长江三角洲地区多层次轨道交通规划》“十四五”规划建设项目中，也明确了涉及嘉善的2条市域铁路为：

1、市域铁路嘉兴至枫南线（暨原规划沪嘉城际铁路浙江段），对接上海市域铁路南枫线，经朱泾（换乘嘉青松金线）、亭林（换乘金山线）、庄行（换乘嘉闵线）、奉贤新城（换乘沪奉线）、奉城（换乘曹奉线）、四团（换乘沪通线2期），直抵上海自贸区临港新片区（换乘两港快线）。

▲上海市域铁路南枫线走向图

市域铁路嘉兴至枫南线在嘉善境内，与沪杭普速铁路并线，设归谷、嘉善、枫南3站，预计2022年开工，2027年前建成。嘉兴至枫南线对接上海南枫线，虽然加强了嘉兴、嘉善与自贸新片区的连接，但在远期沪杭城际开工之前，嘉兴、嘉善短期内盼不到沿G60方向直达上海市中心的城际轨交！

2、市域铁路嘉善至西塘线，对接上海市域铁路示范区线

从现状沪杭普速铁路（市域铁路嘉兴至枫南线与其并线）嘉善站分岔，经谈公北路、姚庄（中新产业园）、西塘、北祥符荡，至水乡客厅站，与上海市域铁路示范区线、水乡旅游线城际铁路、上海轨交17号线、苏州轨交10号线换乘，并可与上海市域铁路示范区线贯通运营至上海虹桥站，预计2022年开工，2027年前建成。

这两条“地铁模式”运营的城际铁路，呈倒“T”字型，服务于嘉善北部科创新城、祥符荡创新中心、西塘&姚庄2个示范区先行启动区、归谷、枫南上海之窗智慧科学城等区域。

目标：

2027年，嘉善至西塘线，贯通上海示范区线，联通上海虹桥站；

2030年，嘉兴至枫南线贯通上海南枫线，连接上海自贸区临港新片区；

反而，原嘉善县规划的嘉善至西塘线纵贯嘉善主城区至嘉善南站段暂缓实施，高铁新城（罗星街道）孔雀城片区入沪，仍然只能靠现状沪杭高铁动车解决！

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今后嘉善买房的逻辑，

可参照上海轨交9号线！

笔者曾在去年就抛出了《未来10年大方向，瞄准这条主线买，就对了！》的观点，认为：嘉善处在上海“两翼齐飞”大格局中的“西翼“（大虹桥+示范区）的延长线上！

嘉善=松江新城升级版，主要承接上海西南向（长宁、徐汇、闵行、青浦、松江、金山等区）的刚需的外溢。

而预计于2027年开通的从上海虹桥站至嘉善火车站的市域铁路上海示范区线（近期由17号线及其西延伸段代替）+嘉善至西塘线，就好比2007年开通的上海轨交9号线的“西迁版”，只不过：“徐家汇”变成了”虹桥商务区”，“漕河泾”变成了“青浦华为（西岑）”，“中春路”变成了“水乡客厅”，“泗泾”变成了“西塘”，“松江大学城”变成了“中新产业园”而已！

未来，示范区引领下的嘉善，城市界面和房价水平全面超越昆山，是必然的！

当下，嘉善值得关注的楼盘：

1、北部科创新城，金地金茂金悦学府，18900元/㎡，精装（近谈公北路站）

2、上海之窗智慧科学城（枫南），枫尚学府，17000元/㎡毛坯

3、西塘，龙光江南大境里，17500元/㎡，毛坯尾房