北京楼市：内行人从不碰这些盘，流动性极差

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：您好 北京纯投资1000万左右的房子 选择哪里比较好 看您比较推荐朝阳的房子有具体的楼盘推荐吗 北部新区您看好吗 那边的类别墅项目怎么样 建外soho现在这么便宜又投资价值吗 问题比较多 感谢

回答：1. 纯投资，不买别墅项目，流动性差，涨幅差。建议在望京、双井、四惠等地 选筹 2. 海淀重点是永丰，未来10年以后会有地铁新增，连接北部几个科学城。北部新区房价不会有大的涨幅，需要较长时间慢慢养，看落地的情况，现在不建议碰 3. 建外soho一直很便宜，是典型的“两不靠”，接盘的人少，自然价格起不来，也没什么潜力。全是租给小公司办公的，毫无居住环境可言 ，没必要去接盘

提问：【提问】新人首问，求房姐指教 我和老公非京籍准备要小孩家庭年收入50，在朝阳生活工作5年很熟，我STSD到21年2月份子弹50（含公积金15），家里沈阳有2套老房，1套在核心地段 30平可卖25W（50年+）另一套地铁房50平可卖40W（35年+），如果都卖了可以共凑115左右，求问： 1、现在沈阳老房留着等拆迁升值（没有拆迁消息）或者全卖掉凑115北京上车两居小刚需，哪个收益预计会更好？（倾向在北京买） 2、如果北京首套115上车推荐看哪里？ 3、东三四环老旧小两居（十里堡附近）、常营地区北京新天地一居、南五环外大兴瀛海附近90平次新两居，哪种最保值及未来可能升值？ 4、东三四环老破小或常营一居室可能会面临后面有孩子需换房情况，怕以后换房成本高吃不消，这部分请指教现在需要考虑这些吗？或者有什么资产配置的办法

回答：1. 北京上车优先，沈阳等拆迁不划算 2. 上车盘看看 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场 3. 这几个地段都可以，差距不大 4. 如果你们收入在未来5年内支撑不了换房，现在就买位置偏一点的两居近地铁的房子

提问：你好！孩子刚上高中，想买海淀北京育英学校万寿路校区附近，早高峰开车20分钟以内能到的房子。一家三口，偶尔有一到两个老人来住，所以最好是两卫的三居，或者能改成舒服的三居的两居也行。预算650-750之间，可全款，不考虑学区。小区环境最好好一些，或者内部环境一般但很近就有小公园的。生活便利。这个预算在附近买个好小区感觉比较困难，最远看过了长安新城、大成郡、四环里的第七街区（中堂）、碧森里、定慧福里、玉海园、恩济庄46号院等。之前也看了天鸿美域、建邦枫景等，但考虑太远放弃了。具体感觉如下：1、第七街区：小区环境好，能买个大点的两居，但感觉周边配套似乎不太方便。2、长安新城能买三居，小区环境凑合，开车超过了20分钟。旁边的大成郡小区不错，但这个价位只能买两居改三居，而且是朝向非常不好的，这片感觉生活比较方便。3、玉海园：生活还算方便，但小区感觉有点乱，楼的质量也很一般，这个区域似乎还经常有飞机飞过。4、定慧福里：上学很方便很近，但小区外部环境很乱，价位偏高。5、兰德华庭，只能买小两居，紧邻地铁，但离学校略远。5、西翠路南边今日家园：周边环境很乱，小区户型也比较差，但上学非常方便。中介也推荐了附近的一些老房子，得房率挺高，但是没有电梯比较难接受，这种房子是否也可以考虑。 麻烦请您给个建议，这些该如何选，希望房子能保值增值，如果房价涨了属于能跟得上的，孩子大学后可以考虑卖掉或者出租。谢谢！

回答：没有完全匹配的标的，建议牺牲户型选择大成郡，这个小区，位置比较好，小区品质不错，低密度，备选建议第七街区 。这两个跟上大盘都没有问题

提问：新人提问：子弹400，月供2万左右的话，兼顾高改善和孩子上学，朝阳区有推荐的小区吗？

回答：可以看总价800内的标的，可以看看澳林春天，对口的朝阳北师大附属实验，还有首城国际，对口北工大附小，直升附中。也可以芍药居北里买个三居，环境差了点，但是人大附朝阳的学区还是很不错的，或者看看慧忠里的三居，朝外的学区也很不错。

提问：知识星球2 530万以内的2居或3居，投资增值，2年内卖掉另一套橡树湾一居室，目前市值650万，置换1000万左右的大三居 目前，锁定小区，金域华府一期，融泽家园，国风美唐，公园悦府待看 问题：金域华府一期，出房量较少，价格同比其他小区偏高，525万左右，已经转商的经适房，是否值得买，还是应该买550万的纯商品房？ 融泽家园，价格上涨，卖相好的精装修475万，还值得买吗？ 国风美唐，全南2居或南北通透的2居，2期价格比一期三期便宜，值得备选吗？周围商业配套目前较差

回答：你好，感谢付费！ 板块选择上回龙观西大街优于回龙观东大街。 金域华府和融泽家园都是回龙观西大街板块内流动性相对好的楼盘，最近价格都在回暖。 金域华府价格偏高，融泽家园的价格相对坚挺，如果单价相差不大，建议优选融泽家园。

提问：房姐您好，新人首问。学习了您的精华帖子，非常受益！现有燕郊东方夏威夷350平独栋别墅一套，想在4万\/平出，感觉有些困难。目前出租，12万一年稳定收益。另外想改善自住房，喜欢御世佳府联排，怕烂尾。或龙湖花盛香醍下叠，价高。还想投资新华联运河湾四居观景房，目前单价6.8，正在纠结小区内部环境(人车不分流，偏拥挤)。 问题: 1，燕郊别墅多少价位出售合适，目前该不该出售？ 2，通州置换联排或叠拼，有其它推荐吗？ 看了您的帖子，此类房产并不是理想的投资升值产品，但感性还是占了上风，想先享受几年再说。3，运河湾目前价位是否可入？ 是否是理想的投资标的？目前想拿出800-1000作为投资。4，能解析一下中建国望府价格为什么这么高吗？周边有什么利好吗？非常感谢！

回答：1. 燕郊别墅趁早出，没有长持价值。 2. 投资我是不推荐这里的别墅的，自住看你的喜好了，可以看看 旭辉御锦和千章墅 3. 运河湾可以入 4. 这个地段这个价格，就是CEO盘。没什么利好和投资价值，完全是品质溢价。只有纯自住才考虑。

提问：房姐好，中央核心区包含的部分朝阳区，是否有机会可以淘笋，将来是否会涨？这个核心也会像东西城一样在2025w中是B00m区？谢。

回答：淘笋的目的既然是淘笋 淘笋是比较当前价格\/实际价值，以及未来潜力，以及贷款金融属性，流动性。 「白富美也有傻子，是否有机会扑倒？」的思路注定没有结果 「我是谁，我找什么人性价比最高」才是解决问题的唯一办法

提问：新人首问 目前弹药250左右，等到明年4月可能会到300左右。这期间准备看看房。工作在知春路。想要购入北边或东边房产。海淀的房子太贵了。只能老破小。要么就是亚运村板块或朝阳公园板块。 请房姐推荐有潜力的盘 1.海淀老破小 2.奥森亚运村 3.朝阳公园

回答：1. 海淀牡丹园塔院社区，东王庄社区，车道沟社区或者双榆树社区 2. 朝阳 可以看看亚运村的保利香槟花园，光大名筑，望京的朝庭公寓、北纬40度，首开知语城，朝青 青年汇佳园，双井的首城国际，四惠的东恒时代二期

提问：美丽的房姐，我现在子弹1300左右，在北三环上班，附近有8号线或12号线，想在朝阳买个4居或复式，主要想要大点的储物空间，希望小区环境好，离地铁近，没有学区要求，请您推荐几个合适的小区，谢谢！

回答：推荐看看奥森板块的上元君庭，200平的4居，选择三期高层，视野不错，离地铁北苑路北站800米，缺点就是临街有噪音影响。还有倚林佳园的4居也不错，其次看下望京的融科橄榄城，宝星国际

提问：首次提问 ，计划近几个月购房，400万的标的。最好2居。不自住纯投资，计划持有5年 1 原本计划双井区域 看了九龙花园 华腾园 百环家园，这个预算只能一居，均价快7万，感觉溢价较高 2 劲松附近 农光里有2000年左右较老2居 ，均价不到6，但还没实际看房 3 还有劲松附近 楼龄较老2居符合预算 ，但楼龄94左右，类似双花园西里，黄木厂6号院，是否要回避 4 苹果园北区公寓 均价6 ，公寓是否要回避 5 除双井区域，望京 团结湖 金台 超青也打算看看，主要在链家找房，感觉基本都比之前精华帖的参考价高一些，房龄20年内，符合预算的标的不多，而且大多数是1居。 烦请推荐几个小区，或者有什么别的建议，1居是不建议购入么，谢谢

回答：楼龄90年以前的不建议看，以后出售 下家贷款会有难度，94年的可以看，双花园西里可以看 ，团结湖和劲松的租金是最高的两个板块，可以关注下 苹果园北区办公居多，房价涨幅较差，不建议看。 还推荐看看 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 。尽可能入二居，如果没有合适的，上车一居也可以

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