《国际金融报》联手亿翰智库，解码物企“半年鉴”

碧桂园服务终超保利物业

中报季刚刚落下帷幕，国际金融报研究院联合亿翰智库多维度出发，拨开数据迷雾，揭秘泡沫逐渐褪去后，上市物企的真实表现。

2021年以来，随着上市门槛收紧，各大物企纷纷赶在IPO的最后“风口”争先递表。亿翰智库数据显示，截至8月底已成功上市12家企业，此外仍有24家正在排队中，资本市场物管板块上市企业累计达到51家。

此次中报中共有46家物企披露了在管面积，累计达52.87亿平方米，本篇聚焦上市物企合约面积和在管面积，旨在探究上市物企阶段性规模拓展成果及其带来的可盈利在管面积变化。

规模扩张提速

物管行业依旧处于“规模为王”的时代。

截至6月底，46家物企总在管面积达52.87亿平方米，平均在管面积为1.15亿平方米，较2020年末增长25.68%。在合约面积方面，根据披露该数据的42家企业计算，累计合约面积约77.87亿平方米，均值约1.85亿平方米，合约在管比均值为1.6。

其中，碧桂园服务以6.44亿平方米在管面积暂居第一，拉开第二名近2亿平方米差距；其合约面积更是达到12.05亿平方米，较第二名高出3.95亿平方米。2021年上半年，碧桂园服务实现新增合约在管面积3.67亿平方米，其中超2亿平方米来自收购蓝光嘉宝服务带来的增长，其次为企业品牌外拓及母公司的持续面积供给，多方面积的持续输入使得碧桂园服务管理面积跃居板块首位。

碧桂园服务之外，2-4名的恒大物业、保利物业以及雅生活服务，彼此间的差距则不太明显，在管面积均超过了4亿平方米。

截至6月底，恒大物业实现在管面积4.5亿平方米，较2020年底的3亿平方米增长50%。今年初，恒大物业就曾立下每月拓展3000万方的“军令状”，在其新增超1.28亿平方米的外拓在管面积中，超过8000万平方米为宁波亚太酒店物业贡献。

紧随其后的保利物业，以0.22亿平方米的差距排名第三。上半年末，保利物业在管面积4.28亿平方米，较2020年底的3.8亿平方米仅增长0.48亿平方米，排名从第一滑落至第三。

即便如此，市场对保利物业依旧看好，亿翰智库认为“作为一家具有央企背景的物企，除了能获得母公司保利发展控股提供的优质业务，其在国资商写项目、公共及其他物业板块也拥有较强的竞争力”。

雅生活服务在管面积4.24亿平方米。报告期内，公司新增在管面积0.49亿平方米，其中84.5%来源于第三方项目供给，包括新中民物业并入的0.43亿平方米。

虽然在管面积方面胶着着，但三家在合约面积方面已经拉开不小的差距。

截至6月末，恒大物业、保利物业以及雅生活服务分别实现合约面积8.1亿平方米、6.22亿平方米和5.84亿平方米。除此以外，彩生活、绿城服务合约面积规模也超过了5亿平方米，分别达到5.65亿平方米、5.75亿平方米。

收并购推动规模翻倍

物企上市潮仍在继续，无论是房地产母公司分拆物业板块单独上市，亦或是其他行业大型企业跨界，其首要目标均是大肆扩张规模。

在规模扩张的道路上，背靠规模房地产母公司，或是具有央国企背景加持的物企，更容易在激烈“厮杀”中拼出一条血路。纵观其面积扩张的高速增长，收并购仍然是最强的推动力。

2021年上半年，上市物企平均在管面积增速为26.1%，其中合景悠活和第一服务控股在管面积较2020年末均实现翻倍增长。

具体来看，合景悠活截至6月末的在管面积1.65亿平方米，较2020年底大增297.2%，一举夺得上市物企规模增速榜首。主要归功于其在上半年完成了对雪松智联和上海申勤的并购，两起并购各为公司带来了8600万平方米和2400万平方米在管面积。

增速榜“第二”的第一服务控股实现178.9%的高增长，在管面积突破5320万平方米，同样离不开收并购带来的“甜头”。期内，第一服务控股收购山东上诚物业、大连亚航物业等多家企业，这也使企业第三方占比大幅提升，从2020年末的37.8%攀升至76.1%。

得益于收并购带来的在管面积规模的迅速增长，合景悠活和第一服务控股在同行中的位置各前进了10、12个名次。

原本已在规模端形成优势的碧桂园服务，上半年进一步巩固其护城河。凭借对蓝光嘉宝的收购，得到超2亿平方米合约在管面积，最终实现新增合约面积3.67亿平方米。

相较于碧桂园服务，和泓服务在收并购方面更显偏执。

与2020年末相比，和泓服务上半年在管面积增长51.8%，居于上市企业规模增速第四位。上半年内，和泓服务共完成4家企业的收并购，其在2020年也曾吞下5家企业，并使得企业规模在2020年底增至了1786万平方米。

亿翰智库认为，于和泓服务而言，收并购是其上市以来实现规模快速增长的优选方式，资金来源上则通过上市后持续多次的配售，获取源源不断的资金。其预测，企业未来还将继续通过收并购助力规模有序增长。

超七成物企营收不及行业均值

中报季刚刚落下帷幕，国际金融报研究院联合亿翰智库多维度出发，拨开数据迷雾，揭秘泡沫逐渐褪去后，上市物企的真实表现。

据亿翰智库统计，截至2021年8月末，共有51家物管企业登陆资本市场，其中12家企业为本年内上市。此外，仍有24家企业在排队中，下半年或还将迎来一波上市热潮。

随着半年报的收官，物企行业也在“潮水退去”后完成了新一轮的洗牌。除鑫苑服务外，其余50家上市物企均已披露2021年中报。

整体来看，物管板块交出了一份不错的答卷，但值得注意的是，行业“规模战”仍在激烈上演，业绩是两极分化加剧，头部企业更进一步，而尾部企业生存空间备受挤压。

本篇关注50家上市物企营收规模和净利率，旨在探究上市物企阶段性经营成果及盈利能力。

营收差距拉大

在行业“规模战”激烈扩张下，50家上市物企业绩增长明显，累计营收总额达892.47亿元，平均每家企业实现营收17.85亿元；营收增速均值为55.1%，其中世茂服务、越秀服务和方圆生活服务3家企业增长幅度均超过100%。

不仅如此，头部物企间的营收差距也在逐渐拉大。

今年上半年，共有5家物企营收突破50亿元。其中，碧桂园服务以115.6亿元总营收占据榜首，同比增长84.33%，也是行业内首个“半年营收破百亿”的物企。这一高速增长离不开规模华扩张，期内物管服务、非业主增值服务及社区增值服务分别实现收入51.72亿元、10.58亿元、13.98亿元。

排名第二的恒大物业上半年实现营收78.73亿元，较2020年同期增幅为68.3%，这也使得其与碧桂园服务间的差距被进一步拉开，从去年同期的15.93亿元扩大至36.87亿元。

第三名雅生活服务，上半年营收同比增长56.12%至62.47元，与恒大物业间的营收差距从6.76亿增长至16.26亿，扩大了1倍有余。

除上述三家企业外，绿城服务和保利物业也双双步入了50亿营收行列。从排名来看，保利物业前进一名。绿城服务2020年上半年实现营收44亿元，仅以2.78亿之差落败恒大物业名列第三，今年上半年营收55.96亿元，同比增幅放缓至27.18%，不敌雅生活服务。

此外，还有4家物企营收规模超过40亿，分别为招商积余、中海物业、世茂服务、华润万象生活。

其中，世茂服务成长迅猛，上半年实现营收42.34亿元，同比增幅达到170.59%，领涨50家上市物企，在营收排行榜中的位次也从第11名跃攀至第8名。

即便头部物企业绩亮眼，但物管板块整体情况却并不乐观。

事实上，在50家上市物企中，超过七成企业的半年营收规模未达到17.85亿元的营收均值，仅14家企业高于该水平，在物企总数中占比为28%。营收排名前14位的物企上半年营收总额达646.54亿元，约占50家上市物企总营收额的72.44%。此外，有28家物企营收低于10亿元，占比达56%。其中，不足5亿元的有14家。相较而言，在头部企业半年营收破百亿的同时，尾部企业的生存空间进一步被压缩。

净利润增速远超营收

盈利方面，50家上市物企今年上半年净利润总额为143.72亿元，均值为2.87亿元，平均净利润增速66.9%，高出同期平均营收增速11.8个百分点。在净利率方面，50家企业平均净利率16.1%，同比提升1.2个百分点，创下近年来新高。

排名上，净利润前三名与营收规模排名基本一致，依次为碧桂园服务、恒大物业、雅生活服务，这也是仅有的三家净利润过“10亿门槛”的物企。截至6月底，这三家企业分别实现盈利22.26亿元、19.34亿元、12.81亿元，除碧桂园服务的净利率低于20%外，恒大物业、雅生活服务均保持在行业较高水平，分别为24.6%、20.5%。

50家物企中，超过四成企业上半年净利率维持在16.1%的平均值以上。

净利率水平的高低或与企业主营业态有关，以净利率超26%的兴业物联和中骏商管为例，前者的商业楼宇贡献服务收入92.5%，后者商业管理及运营服务以48.5%的总收入占比贡献了62.7%的毛利。

亿翰智库分析，“高利润的办公物业助力了两家企业维持行业领先水平的净利率。”其认为，这也是行业众多物企纷纷布局包括办公物业在内的非住宅业态的原因，较于传统住宅业态，非住宅业态的利润创造能力更强，有利于企业形成核心竞争力。

从成长速度来看，盈利规模的前三名纷纷落在15名开外。三家企业中，净利润增速最快的恒大物业为68.6%，堪堪跨过66.9%的均值线；而碧桂园服务、雅生活服务上半年增速仅66.7%、46.7%，均未达到行业平均水平。

放眼至50家企业，除朗诗绿色生活及烨星集团2家出现下滑外，其余48家企业均实现净利润正增长。

净利润增速最快的弘阳服务，达到了173.5%，高于同期63.7%的营收增速。这主要是由于其2020年上半年净利润规模基数较小、净利率较低，因而总体而言其净利润增幅绝对值及净利率并不占优势。

除了弘阳服务，合景悠活、融创服务和世茂服务3家营利高增长企业也名列前茅。