中小房企如何突破行业瓶颈，实现“地产+”布局

导语：对于房地产行业来说，2021年是史上最艰难的一年，调控力度史无前例。 多数房企面临大规模的调控政策一筹莫展，政策压力与日俱增，房企的生存和发展面临不小的挑战。 尤其是对于中小房企来说未来该如何转型，如何布局，多数房企显得迷茫。

对多元化战略布局较早的标杆房企而言，“地产+战略”正逐步显效。比如龙湖，新城，世茂等，他们的转型业务模式，运营体系，团队基本已经构建，正处于扩张复制阶段。比如龙湖如今在地产主航道之外，开辟其他三大航道，即商业、智慧服务、公寓三大新航道，合起来并称为服务性收入，成绩单如何了？事实上，2019年龙湖服务性收入已经突破100亿，2020年预计突破150亿。龙湖官方表示，未来10年龙湖服务性收入突破1000亿、2000亿。世茂集团2020年提出以房地产开发为核心“主体”，以商业运营、酒店经营、物业管理及金融为“双翼”，以高科技、医疗、教育、养老、文化等投资为“尾翼”的“大飞机战略”。半年报数据披露，上半年公司非地产开发业务实现营业收入66亿元，同比增长128%，占总营业收入的9%，进一步提升。

作为多元化产业布局较早的融创，在产业布局战略及运营模式上的初显成效，值得众多中小房企借鉴。

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多元化产业布局
形成“地产+”六大板块

融创中国行政总裁汪孟德亦在2020年年中业绩会上表示，公司未来要的是整体综 合竞争力。 而他所言的综合竞争力是指完成“地产+”赛道布局。

随着存量时代的到来，地产行业已经普遍达成了共识，在维持地产主业平稳发展的基础上，只有尽快建立新的业绩增长点才能行稳致远，融创也在不断探索谋划其他赛道的布局。

2019年融创将企业定位从“中国家庭美好生活整合服务商”升级为“美好城市共建者”，以地产为核心主业，坚持“地产+”战略，布局融创地产、融创服务、融创文旅、融文化、融创会议会展、融创医疗康养六大板块。

2020年11月19日，融创服务控股有限公司成功登陆港交所，得益于母公司的强力 支持，高品质综合服务能力、多渠道多业态的外拓能力，融创服务规模收获确定性增长， 已经初步建立起物管行业头部企业的竞争优势。

2020年录得营业收入46.23亿元，同比大幅增长约63.5%，三年复合增长率达58%；归母净利润6.20亿元，同比大幅增长约129.6%，三年复合增长率达152%。

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收购方式快速进入文旅板块

独有的商业模式初显经营成效

2017年7月19日，融创与大连万达商业订立协议书，以总代价438.4亿人民币收 购万达商管持有的十三个文化旅游项目的项目公司91%股权，其中包含10座文旅城，融创通过特有的收并购方式迈入文旅板块，并实现高起点布局。

次年8月，融创文旅集团正式成立，并与地产集团区分，独立负责文旅业务运营。同年十月，融创又以62.8亿元收购万达文旅城项目的设计、管理及规划公司，收获了一只规模近5000人、架构完整、经营丰富的文旅团队，并成立融创文旅设计院、文旅建设事业部，文旅集团组织架构逐步完善。

2019年，融创再度斥资约153亿收购环球世纪、时代环球各51%股权，一跃成为会展类项目最大的持有及运营商，文旅板块再添新业态。截至2020年12月，融创文旅已在国内布局13座文旅城、5个旅游度假区、30个文旅小镇、8个会议会展中心，涵盖50个乐园、90个商业、近150家高端酒店。

在消费升级的大趋势下，融创文旅为中国“新消费”促进“新供给”的进程填上浓 墨重彩的一笔。 作为中国最大的文旅产业持有者及运营商，融创文旅已拥有文旅城、旅游度假区、会议会展和文旅小镇四大板块，多业态场景经营竞争力优势凸显。 在疫情后更是展现出强大的经营活力，下半年客流和收入均快速复苏。 2020年收入实现同比增长36%，管理利润同比增长311%。

从财报近两年的对比数据可以看出：物业销售收入依然占比较大，2019年物业销售收入实现734.2亿元，占比95.6%；文旅城建设及运营收入实现10.8亿元，占比1.4%；物业管理及其它业务收入实现23.4亿，占比3.0%；2020年受疫情冲击，各版块收入略有下滑，2020年物业销售收入实现730.7亿，占比94.5%；文旅城建设及运营收入实现9.8亿元，占比1.3%；物业管理收入实现32.9亿，占比4.2%；其它业务收入实现19.6亿，占比2.5%；截止到2021年上半年，各板块收入开始逐步恢复，2021年物业销售收入实现875.0亿，占比91.3%；文旅城建设及运营收入实现26.1亿，占比2.7%；物业管理收入实现24.2亿，占比2.5%；其它业务收入实现32.9亿，占比3.5%。从近三年的营收数据可以明显看出，文旅类项目运营收入从2020年的9.8亿上升至2021年的26.1亿，较去年同期上升62.4%。文旅板块营收占比也由2020年的1.3%提升至2.7%，增速幅度较大，整体来看，地产依然为主业，但地产+产业的经营效益已经初步显现。未来文旅板块及物业管理板块收入比重将会逐年增大，所占营收比重也将持续加大。

与此同时，在新发展格局下，融创凭借经营策略的创新，提升企业综合产业能力和经营优势，助力中国经济大循环的发展。开放式经营实现5城乐园客流同比提升71%，收入同比提升47%；响应夜经济发展的文旅融合“夜夜夜阿狸”IP主题夜游成为新的城市经济增长点；发挥生态资源整合能力，构建欢乐互联消费平台的“融创文旅俱乐部”在上线4个月后便实现1088万人的注册会员。新消费场景和产品的创新，为自身发展和城市焕新提供活力。

在众多产品业态中，冰雪等产品品牌已完成市场的提前卡位，目前布局全国18个城市，规划18个滑雪场，其中7个滑雪场已开业，总接待333万人次。尤其是在即将到来的2022北京冬奥会之际，助力中国冰雪经济的高质量发展。

融创文化集团已也已经完成全产业链布局，坚定超级IP长链运营模式，围绕真人电影、真人剧集、动画电影、动画番剧、短视频五大赛道持续进行深度布局和优质内容项目制作。

2020年，融创文化已完成七大动画工作室布局，并在影视领域实现头部内容项目的稳定输出。旗下Base首部原创动画电影《许愿神龙》2021年1月上映后，收获超1.6亿票房；2021年春节档，融创文化参投的影片《刺杀小说家》和《熊出没·狂野大陆》，分别收获超10亿和5.75亿的票房。

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融创转型成功的路径

1、通过特有的收并购方式迈入文旅板块，实现高起点布局。融创收购万达商管持 有的13座文化旅游项目的股权，开启文旅板块的战略布局。

2、自建文旅事业部，同时收购经验丰富的文旅运营团队。融创成立独立文旅事业部，并与集团业务区分开，进行独立运营。过程中收获了经验丰富的文旅运营团队，融创文旅板块事业部的组织架构及团队逐步完善壮大起来。

3、运营模式上实行文旅+地产开发同步进行，配套住宅先销售，缓解资金压力。因此，通常在文旅城开业之前，融创会先开发部分配套住宅进行销售，住宅的回款再投入到文旅开发之中，缓解现金流压力。

4、文旅城精准定位，中国欢乐家庭供应商，主打三大文旅类型。融创文旅城主要由文旅城，度假区，文旅小镇三大类型组成。文旅城定位于“身边的目的地”，主打一站式吃住娱购游的生活体验。度假区集中布局在自然资源丰富、气候条件优越的区域和城市，如海南、西双版纳、桂林等地，以景观资源作为主要卖点。文旅小镇则是为了满足人们向往宁静生活的需求，选址多集中在远离都市的远郊，主打田园生活，集文化、运动、康养、农牧为一体。

5、以文旅城为主要发力点，独创的“3+N”业态组合模式。业态方面，除主题乐园、商业、酒店三大基本业态外，依据不同的区域特点，再以雪世界、海世界、电影世界等八种主题业态进行动态组合，形成“3+N”种业态搭配模式，项目体量多在150万方之上，截至2020年底已有十二座文旅城开业运营。

融创在以地产主业保持均衡高质量发展同时，融创中国加速创新提升“地产+”业务竞争优势，快速发展成为具备全面竞争优势和广阔增长空间的大型企业集团。而融创的地产+模式突破了传统地产开发的瓶颈，为更多即将转型的房企提供了方向。

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对中小房企的建议

1、不断加强在地产+产业布局方面的储备工作。包括各条线专业知识储备，思维模式储备，对标项目研究储备，组建外部产业资源圈。博志成的战略研讨会专为中小型房企量身定制，通过精准的战略复盘，找到问题，不足短板，培养长板，形成企业自身的战略方向，去应对未来的风险与挑战。

2、核心团队组建，梯队人才储备。房企地产+转型与进化的底层驱动在于老板与核心团队，市场上并没有那么多成熟的关键人才，也没有那么多适应能力极强的成熟操盘手，“地产+”企业的转型需要要重视人才的前置培养，要贴合企业的模式与项目的特点，通过内培、引进、价值链整合去搭建自己的团队体系。可通过参加博志成人才培养相关课程，不断为团队赋能。

3、项目层面的不断积累和沉淀，商业模式，操盘及运营能力的提升。单项目的开发运营，探索，沉淀地产+单项目的运营模式及标准化，过程中不断优化核心团队能力，优化商业模式，通过项目运作整合或发育部分产业资源。针对地产+布局的企业，博志成推出的泛地产课程，可以有效帮助大家了解更多网红项目的操作，破解项目成功运营密码，提升中小企业的操盘能力。

4、由单点发力逐步形成多元化，全方位发力，逐步在地产+领域形成战略优势。初级阶段重点在于单项目发力，随着单项目的不断成熟，规模不断扩大，形成多产业协同的生态系统，形成地产+业务领域的机制，体系，团队，产业资源或自主发育成熟，寻求建设循环产业生态的资本平台。确立地产+业务领域的战略地位，并形成竞争优势，提升经营效能。