又是羡慕拆迁户的一天！
上个月，我们才报道了越秀拆迁第一贵项目补偿高达8.4万/平，仅时隔一个月，白云又紧跟着冒出一大波拆迁户了！
并且，区仔还打听到，这批拆迁户将安置到附近的金地仰云。
诶，这可是纯南向复式项目耶，那，究竟是何地需要拆迁？我们来看看~~
白云棠溪站周边住宅要征拆
近日（9月28日），白云区人民政府官网挂出了一则《广州市白云区人民政府关于征收广州白云（棠溪）站综合交通枢纽一体化建设工程国有土地上住宅房屋的决定》的公告。
公告显示：因广州白云（棠溪）站综合交通枢纽一体化建设工程建设的需要，广州市白云区人民政府决定征收项目红线范围内的国有土地上房屋。
征收房屋地点为棠溪祥岗西后街15号，白云区棠景街棠溪祥岗西街一巷25号、25号之一、27号、27号之一、28号、30号，白云区棠景街棠溪祥岗橙围路一路1号、9号，白云区棠景街棠溪西街6号，广州市白云区石潭西路20号自编5栋以及其他房屋附属设施。
房屋征收范围及位置大概在这里（具体位置以政府文件公布为准）：
最高补偿33900元/平
按照惯例，拆迁人可以选择货币补偿或房屋产权调换其中一种方式。
先来看看货币补偿：
据公告显示，具有合法产权，产权证记载用途为住宅房屋的业主，若选择货币补偿：
棠景街拆迁人最高可获得20600元/平的拆迁款，石井街拆迁人最高可获得17100元/平的拆迁款，另还有征收奖励、限时搬迁奖励、弃产补助等费用发放。
对此，区仔按照棠景街A框架结构+第一阶段内签约的房屋粗略计算了一下，得到了住宅房屋业主最高可拿到33900元/平的总补偿款（A框架结构房屋+征收奖励+弃产补助+第一阶段搬迁时限奖励，即，20600+4100+6200+3000=33900元/平）。
另外，石井街A框架结构+第一阶段内签约的房屋业主最高可拿到28150元/平的总补偿款（A框架结构房屋+征收奖励+弃产补助+第一阶段搬迁时限奖励，即，17100+3400+5100+2550=28150元/平）。
当然啦，拆迁人其实还有搬迁费补偿、临时安置费等费用，但由于数目较少，此处不再赘述，具体补偿标准大家可戳下图查看。
可安置到金地仰云or南悦花苑
再来看看选择产权调换补偿方式的补偿标准：
按照公告，拆迁人选择房屋产权调换的，可选择白云区新市街“金地仰云”房屋或白云湖街“南悦花苑”房屋作为产权调换房屋。
据百度地图显示，金地仰云位于新市板块，坐落机场高速西侧，临新市医院、广东药科大学附属第三医院、广州市财经商贸职业学校(新市校区)、新市中学、保利紫云、棠涌公园等公共配套。
而南悦花苑则位于石井板块，周边坐落有广州钢铁企业集团医院北郊分院、马务公园、白云区南悦中学等公共配套。
目前来看，金地仰云和南悦花苑周边均无地铁经过。
其中，与金地仰云距离最近的是地铁二号线白云文化广场站，直线距离约2.1公里，步行时间约为38分钟；与南悦花苑距离最近的是地铁二号线江夏站，步行时间约为49分钟。
目前，由于金地仰云和南悦花苑远离地铁，因此出行主要依靠公交或自驾。
但这两大小区周边聚集大量工业园区和批发市场，道路常会出现拥堵现象，通勤效率不高。
区仔了解到，南悦花苑为南方钢厂保障房项目，目前为二手住宅项目，据绿网站显示，该小区二手房挂牌单价处在3-3.7万/平的水平。
而金地仰云则为在售新房项目，目前暂未有二手房源在绿网站挂出。
据房天下显示，金地仰云现报价均价为5.2万/平，在售户型为125-136平复式四房。
综合来看，若以正常渠道购置南悦花苑房源的话，则最少需花费173万元。
如若购置金地仰云房源的话，总价则需650-707万元左右。不过，以上均价只是项目报价，届时实际成交价或会低于这个价格。
与城中村为邻+工厂包围，金地仰云可选？
相比之下，区仔认为，选择产权调换的拆迁人可优先考虑置换金地仰云。
毕竟，新房项目无论内部环境、物业服务抑或是居住圈层，都会优于二手项目。
但要注意，除上述提及的几大差别，这两大居住小区的外部环境，不能说一模一样，但绝对是大同小异。
金地仰云和南悦花苑虽位处不同板块，但相似的是，这两大住宅项目周边，均分布着不少大大小小的工业园区。
如南悦花苑周边有夏茅十六社工业区、沙田工业区、龙口穗新工业园及后岗工业区等。
金地仰云周边就分布有祥隆工业区、棠溪五社工业区、东山工业区、市建机施公司第三构件厂等。
（上图为南悦花苑周边配套，下图为金地仰云周边配套；图源：百度地图）
其中，区仔对金地仰云的印象颇为深刻。
这故事啊，还得从它刚开放营销中心那会开始说起。
2018年，金地仰云开放营销中心，区仔便前去探盘，当区仔到达项目周边时，我人瞬间傻了。
要知道，该项目周边环境，可是长这样↓↓↓
（金地仰云周边配套；图源：百度地图）
正如上图所示，假如我们需要前往金地仰云，需经过一条长长的城中村道，才能到达。
而事实上，金地仰云的确紧邻白云棠涌村，与密密麻麻村民自建房和旧厂房为邻，被水泥厂、机械厂、小河涌等团团包围。
该地虽配套齐全，商户不少，但多为中低端商业品牌和配套，城市面貌较差，环境有待升级改善。
所以，只要你在金地仰云周边逛一圈，看到的场景，基本是这样的↓↓↓
（金地仰云周边配套；图源：百度地图）
还有这样的↓↓↓
（金地仰云周边配套；图源：百度地图）
看着这年代感满满的黄土墙建筑，恍惚间，让区仔有了一种梦回80年代的感觉。
看到这充满时代特色的房屋，你能想到，这个地方，竟曾出现过高价地块吗？
没错，还是金地仰云。据公开报道，金地仰云所在地块为金地于2017年3月29日以总价83427万元、折合楼面价32905元/平的价格斩获的新市街华盛物流地块，为白云区年度地价最高的宅地。
可以说，金地仰云地块是白云区叫得上名号的高价地代表了，次于45469元/平的龙湖+首开地块、40411元/平的天健地块和35281元/平的龙湖地块。
有趣的是，当年白云区成交的另外三宗地块，地价仅分别处为2.3-2.9万/平之间，在周边地价处在这个水平的情况下，金地敢于以超3万+/平的成本拿地，也确实大胆。
（金地仰云前身地块；图源：中原研究部）
在区仔印象中，金地在距离拿地后的一年后，推出了“南北对流 纯复式四房双主套”产品。
而据该项目驻场销售当时的介绍，表示该项目将刷新白云豪宅新标准，打造白云城央纯粹复墅。
（金地仰云户外宣传海报；图源：百度地图）
正如上文介绍，金地仰云推出的是125-136平复式四房，总价在600万+—700万+不等，价格不低。
试想一下，如果大家手头上有这个购房预算的话，会选择在此购房吗？
拿着这个预算，我们可以选择番禺地铁上盖的越秀和樾府，可以选择海珠地铁上盖的中海观云府，可以选择宇宙中心天河的天河壹品（当然，是此前开盘的价格）。
有如此多优质选择，谁会选择定位高端、售价不菲却无地铁，交通不便、被城中村前后夹击，环境低端，配套落后的项目呢？
或是存在这些劣势，金地仰云亮相市场多年，却依旧未在市场掀起太多水花。
据中指院数据显示，金地仰云自开盘以来，累计上市了641套单位，累计成交了285套单位，去化率约44.4%，平均一年卖出95套房。
回顾2018年9月金地仰云取得第一张预售证以来，至今已整整过去了3年时间，项目去化却不足一半，销量确实难言乐观。
（金地仰云；图源：百度地图）
没有对比就没有伤害。
我们拿与金地仰云仅一河之隔，两者直线距离仅有约400米的保利阅云台来对比。
据中指院数据显示，保利阅云台自2020年1月开出首单以来，至今已成交1014套房。
注意，保利阅云台的开盘时间与金地仰云相比，足足晚了一年以上，但销量仍可快速追上，足见销售实力。
而与金地仰云也仅一路之隔保利紫云，其从2017年至今，已成交1986套单位。撇除保利2017年和2018年共两年多于金地仰云的销售时间，单论其2019年共销957套房的业绩，也足足甩出金地项目几个level 。
同样身处白云新市板块，在硬件设施和环境面貌均处同一起跑线上的情况下，金地项目与周边竞品竟产生如此之大的销量差，实在令人不解。
当然，就白云（棠溪）站拆迁项目涉及的房屋拆迁户而言，安置项目销量并不是最主要的考虑因素，仅为一项参考。
对此，你有什么看法？欢迎留言讨论~~
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