李新跟张和公司签了租赁合同，双方约定张和公司把某楼的三层整层都出租给李新，用来经营餐厅。李新的餐厅开业后，生意一直不太好，连续经营了三年，入不敷出。李新跟张和公司商量，张和公司同意李新把承租房屋的部分面积出租给别人做办公室。双方还约定：“如果李新餐厅的经营劣势不能改变，李新也可以把剩余的餐厅面积全部做办公室等项目出租”。
后来，李新餐厅经营越来越不好。李新于是干脆停止了餐厅运营，把房屋全部出租给了王可。王可拿到房屋后，把房屋改建成酒店，开设起了酒店。
张和公司认为，李新的做法是违反约定的，房屋本来只是出租给李新用来经营餐厅，剩下的部分允许李新用于办公室，怎么可以变本加厉给别人做酒店？于是决定解除合同。李新却说，双方已经约定了可以把剩余的餐厅面积全部做办公室等项目出租，现在餐厅已经不经营了，所有的面积都是剩余面积，当初也没有说不能做酒店。到底谁有道理呢？
我们来看下，首先，李新把全部的面积都出租给别人，而不是剩余房屋面积，这显然违背双方当初约定的真实意思。当初之所以“可以把剩余的餐厅面积全部做办公室等项目出租”。只是在李新经营不善的情况下，允许李新对未利用的房屋部分转租，帮助李新改善经营情况，获取收益，而不是允许李新全部出租做起二房东。其次，双方约定的是“做办公室等项目”，那么到底可以做酒店吗？虽然合同里有个“等项目”的说法，但我们要注意到，酒店属于特种经营行业，需要特别许可。而办公室只是普通的租赁用途，并不需要审批。当租赁房屋作为特种经营行业经营使用时，它所涉及的各方面的审批、出租人的法律义务、房屋消防要求、安全要求等，都远远大于普通的租赁物，必然要加大出租人的义务。在这种情况下，应当得到出租人明确的同意，而不应是默示的推定出租人允许。所以，李新把房屋转租给别人做酒店，是有悖双方合同约定的。最终该案二审法院也认为，经营特种行业应在合同里明确约定。
律师建议：上海七方律师事务所高级合伙人李伟锋律师认为，在租赁合同中，出租人如果同意承租人转租，应当对允许转租的房屋面积、部位以及转租的用途进行明确约定，避免双方出现争议。而承租人也应当谨慎转租，最好与出租人进行书面确认，避免因为转租不当而导致承担违约责任。
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