马老师 || 共产商品房摇号规则的“平衡”和“折衷”！

一度，

政府持有产权份额比例的几个项目，入市进度都比较慢。

突然，

几个项目节奏又挺一致，陆续有了消息！下证的下证，公示的公示，甚至学府壹号院都已经开始报备客户，进行重点客户邀约了。

猜测，

背后是已经找到了一种“平衡”或“折衷”的办法。

而这个办法，透过朝阳一墅的摇号变法，就可见一斑。马老师也认为，几个有政府产权份额的项目，处理方式应该是大同小异。

正文，

和马老师，一起来拆解这套“折衷”的方法背后的“逻辑”。

朝阳北金盏崔各庄东坝大群，群编号：017

海淀学府壹号院海淀山后群，群编号：005,006,016

慢！

一批次供地，共有5个政府产权份额项目。

它们是，

朝阳一墅（朝阳动作慢的），

青云上府（朝阳动作慢的，中间出了一点乱子的），

建发望京养云（崔各庄慢的，兄弟项目开盘了），

国誉未来悦（通州区域慢的），

学府壹号院（北京最慢的，刚开始小规模邀约客户），

这里面，马老师强调了一个“慢”字。

慢在哪里了呢，慢在新事需要新办法，大姑娘上轿头一次没有先例和经验的销售方法上，比如，摇号还是不摇号，怎么摇号等……

这几个项目里面，

朝阳一墅和青云上府的处理办法应该完全相同，政府产权比例一个15%，一个13%。

至于，

国誉未来悦（地段和户型均一般选手）和建发望京养云，就是随大流就行了。

学府壹号院，还是关注度最高的。不过马老师认为也是大同小异。

在马老师帮选房005学府壹号院粉丝群，有粉丝提出学府壹号院是否会参考京投发展岚山的销售方式，马老师认为，不会的。

马老师全程参与了京投发展岚山的销售过程，对岚山非常了解。学府壹号院和京投发展岚山，有原则的不同。我认为，岚山对于学府壹号院，并不具有参考意义。

为什么这么说，

咱们一起看，已经公布的（朝阳一墅）的摇号规则，你就理解了。

共产商品房的产权特点和摇号规则

通过马老师点评和解读的方式进行。

01

共产商品房的产权特点

销售对象：符合北京市限购政策家庭即可。

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这个范围就非常宽泛了，换句话说，只要有北京市购买资质，谁有可以买。

这个也打破了是否按家庭首套房，是否分行政区等购买的说法。马老师认为，从商品房而不是保障性住房的角度，这样操作才更符商品房的属性，实现更大意义上的公平，同时也避免产生更多更进一步的尴尬。

怎么讲？

如果按是否是家庭首套房进行筛选客户。就会出现产品和人群的错位。

对于青云上府163的户型，朝阳一墅的叠拼，学府壹号院的大平层，这个人群正常来说不是首套房人群。如果，通过层层筛选，选出来的符合购买资质的都是首套房人群，那就有很多尴尬了。

比如，一大批首套购房人群，符合层层筛选的购房资质，但是付款周期很长，项目方等还是不等。相信项目方和管理层都会一脸懵逼。

比如，一大批首套购房人群，买准豪宅，是否会降低社区档次和应有的业主圈层，造成下一步的顺销困难和入住后社区品质的降低。

比如，购买人群错位，后期物业管理费催收是不是问题。而，物业公司和物业费的正常收取，是保障和保持社区档次和品质的重要支撑。

再说一下分区购买的事情。

马老师全程参与了海淀区京投发展岚山的销售过程。到了这会，大家都知道机会难得了。当初那会，优先面向高科技产业园区销售，职工可以优先选房。53000-54000元左右的购买价格。大家可能想不到，申购寥寥，导致房子并不好卖。

项目没办法，和政府经过协商，放宽了准入门槛，一下子火了起来，很快弄的一房难求。前面那些符合优先选房的职工们又回来了，结果只能选别人剩余的楼栋和楼层。

所以，定向有定向的问题，就是进一步减少购买人群。

而，一批次共产这些地，普遍存在利润点不足的问题。如果，定向行政区销售，势必会延长销售周期，而这，会进一步削减利润，造成更多问题。

总归，现在这么操作，

是，

好事！

避免了更多和更进一步的尴尬。

业主们和产品不错位，发展商去化周期合适，管理层也省心。

产权比例：购买并持有商品住宅的85%产权份额，享受100%使用权。

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这和土拍文件精神是相符的。

朝阳一墅，政府持有份额15%，原价7.6万，折后6.46万/㎡

青云上府，政府持有份额13%，原价7.6万，折后6.61万/㎡

学府壹号院，政府持有份额20%，原价11.2万，折后8.96万/㎡

建发望京养云，政府持有份额20%，原价8.8万，折后7.04万/㎡

国誉未来悦，政府持有份额20%，原价6.6万，折后5.6万/㎡

在此马老师附上咱们一批地的表格。供大家参考。

转让机制：不动产权证不满5年不允许交易，，不动产证满五年，可以按市场价转让所持有份额，政府持有产权一并转让，政府按市场价格收回持有份额对应的价款。

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5年不允许交易。

有控制流动性的作用，这一点和限竞房相同。

政府按市场价格收回持有份额对应的价款。

马老师一批次土拍后就说过：

共产商品房的政府产权，是实实在在的产权，是有金融属性的产权。

退出机制：共产商品房，再次交易时候变成普通商品房。

出租收益：出租收益全部归属买房人，政府放弃租金收益。

02

共产商品房的摇号规则

一、销售方式

所有取证住宅房源，不分产品形态，采取一次性公证摇号确定选房顺序。

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这就是马老师所说的“平衡”和“折衷”了。

正常开盘，一般会区分业态，区分楼栋，更是会分区或分期开盘，首开（首次开盘）最重要，然后二开加推，三开等，直到顺销。

共产商品房则不然，不分产品形态，一次性公证摇号，会出现一个问题，就是参与摇号的客群不足，比如，以朝阳一墅为例，那些叠拼在这么短的时间内能有多少意向客群。中海首开拾光里按说产品已经不错了，卖了一年半了，还在卖。所以，这十几天的蓄客时间是远远不够的。

其实呢，不必担心，因为首次开盘已经是过场和形式，开盘后会马上转入顺销，剩余的那些房源怎么卖，开发商自己说了算了。

之前是大量的时间在蓄客，排卡，大量时间营销资金人力押宝在首次开盘，争取最大化的去化，然后进入顺销，啃啃硬骨头。注意，到顺销已经是啃骨头。

现在则是尽量低调，低调，尽量少做或者不做宣传，所有精力确保下预售证安全，下证后马上组织开盘，能卖多少卖多少，大量时间人力会押宝在顺销。

这就是一批次之前开盘和现在共产商品房开盘的不同。

这也是马老师分析出来的，平衡老百姓关注和平衡开发商利益的“折衷”办法。

二、销售价格

购房人购买房屋85％产权份额对应实际销售均价64600元/㎡（含装配式全装修费用）。

三、购房流程：

1、意向购房人登记：以朝阳一墅为例，登记时间为2021年10月1日9:00-2021年10月11日18:00；

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登记时间11天，相对于一个别墅为主的楼盘，时间远远不够。

2、意向购房人公示：登记期满，于2021年10月12日-2021年10月14日公示

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3天时间进行公示。

3、公证部门摇号：2021年10月15日，北京信德公证处主持随机摇出选房顺序号；

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完全有理由相信公证处的公证。

4、摇号结果公示：2021年10月15日公示；

5、选房认购：

1)2021年10月16日，意向购房人按摇号顺序进行选房认购。

2)放弃选房，已选房但未能按时签约付款的购房人，自动放弃选房资格。

购房人都完成选房程序后，如有剩余房源，由我司公开销售。

如参与摇号的意向购房人总数小于全部房源数量的，我司仍按上述要求组织选房，选房后剩余房源公开销售。

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到认购时候不选房的，自动放弃选房资格，退出购房程序。

选完房不按时签约付款的，自动放弃选房资格，退出购房程序。

重中之重：

完成选房程序后，如有剩余房源，公开销售。

参与摇号购房人总数小于全部房源数，仍组织选房，选房后剩余房源公开销售。

这就是为什么节奏这么快的原因。

摇号完了，

开始正式卖了！