文｜邓浩志
政策大变天，广州旧改铁定全线降温
近日，广州市住房和城乡建设局发布公告，公开征求《广州市住房和城乡建设局 广州市规划和自然资源局关于城市更新旧村庄全面改造项目政策性住房和中小户型租赁住房配置的意见（征求意见稿）》
《意见稿》明确了融资地块政策性住房配置比例，其中，越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔、番禺、南沙等8区改造项目融资地块保障性住房（公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房）和人才公寓等政策性住房的建筑面积占融资地块住宅建筑面积的配置比例原则上分别不低于15%和5%。花都、从化、增城等3区政策性住房的配置比例由相应的区人民政府确定。
简 评
1、新政将是落实广州十四五期间建设60万套“保租房”3万套“共有产权房”的一项重要举措。
由于十四五期间广州保障性住房任务巨大，所以肯定会采用多渠道建设和筹集的办法解决。部分任务落到旧改项目上是合理的选项；
2、新政让旧改项目资金压力骤增。
旧改项目的融资地块至少要有20%以上的面积要进入保障性住房体系，则项目的收益大打折扣。此前各房企跟进的旧改项目，所有的账可能要重新计算了。少了20%面对市场的面积，可能意味
着大批旧改项目因此无法推进。
3、旧改市场铁定全线“降温”。
目前有大量房企参与到广州旧改当中，但近期关于旧改的指导性文件接连出台，全数不利于参与旧改的房企。分别是8月份由中央提出的“老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%”，后来地方提出的城市更新要以市属、区属企业要做主导。再有就是广州一份没有公开的文件透露，越秀、海珠、荔湾、天河、番禺、花都、白云中心七区将暂停旧改招商……
二手房指导价政策应考虑适时调整
央行提出“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。什么是：维护住房消费者的合法权益？就是消费者合法合规的贷款申请应该受到保护。要审批，要放款，也应合理评估。央行这个表态是非常清晰的，应该不会有理解上的偏差。
今年4月份，深圳率先在全国实施了二手房指导价政策。其后国内多个一二线城市相继效仿跟进。该政策表面上控制了二手房房价的持续攀升，起到了稳定二手市场的作用，但也连带产生了一些负面问题，需要正视。比如：二手房指导价等于强制压低了二手评估价，某种程度上侵害了消费者的合法权益，与此次央行表态的精神有悖的部分。另外二手指导价政策也容易使二手房报价、估价系统陷入不透明，不公开，不真实的状态。这一方面降低了市场效率，同时也容易让统计数据失实，不利于管理层掌握真实市场动态，从而做出准确的决策。最后是二手房指导价政策出台后，并不见得能够让二手房成交价真的能按指导价进行交易。但却对二手房相关产业造成了极大冲击。比如深圳，二手房指导价出台后，导致大量二手中介及周边行业出现了快速萎缩。类似情况在执行的城市同样有出现。
在稳房价道路上，各地都有许多积极有益的探索，我们既要不断尝试新办法，也要不断优化现行政策，使得管理手段不断提升。二手房指导价政策作为一个“新生事物”，前段时间让市场看到了效果，也显现出了不足。此次央行重新为房地产市场，为信贷定了新调。各地宜与时俱进，微调现行的二手房指导价政策。以求更好地“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，更好地实现“稳房价、稳地价、稳预期”的目标。
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