我的群租房隔断间被拆了，找谁赔呢？

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王女士与某中介公司签订房屋租赁合同，租住在某小区的隔断群租房内，在房屋租赁期间该隔断间被依法拆除，王女士不得不搬离出租房。

故王女士将中介公司诉至法院，要求退还房屋租赁押金2600元、9天房租780元、违约金2964元。

法院经审理，判决中介公司退还王女士押金2306.16元、租金780元。

案情简介

原告王女士诉称，其租下了中介公司位于某小区的房屋用于居住，同时签订《房屋租赁合同》，按照合同押一付三形式支付租金和房屋押金。房屋于2021年1月到期，期间其发现中介公司交付的房屋为隔断间违建房间，不符合合同约定，其告知中介公司业务员房屋要转租的事情，中介公司已同意并在网上已挂出转租信息。2020年11月2日派出所贴出告知书，要求租户期限内自行拆除隔断的群租房，租户在限期内搬离，当晚其联系中介公司商量退还押金遭到拒绝。11月4日其回家发现隔断全部被拆除，其连夜搬家。根据有关禁止违法群租的文件规定，中介公司违反合同内容，交付其的房屋为隔断间违建房间。

被告中介公司辩称，公司不同意退押金，王女士因迟延交房租已经违约，押金不足以偿还违约金。双方签订合同约定第三期租金应当于2020年10月交纳，但是王女士未交。王女士于2020年11月3日搬离，尚欠2020年11月13日至2021年1月12日租金5000元。王女士搬离原因是其投诉该房屋为隔断房屋，但隔断已经拆除。公司不同意支付违约金，公司没有违约行为。王女士尚欠水、电、燃气费267元。

中介公司向法院提出反诉请求王女士支付违约金5200元(按年租金20%计算)、水费95元、电费54元、燃气费118元。事实和理由同其答辩意见。

王女士对中介公司的反诉辩称，其没有举报隔断房。合同约定其应于2020年10月13日交纳第三期租金，但其在2020年7月20日与中介公司业务员联系说不想住了要求退租，中介公司业务员说帮其转租，期间其他业务员带人来看过房子。2020年10月13日中介公司催其交房租时，其告知不租了，对方称会有人与其联系。10月16日，中介公司业务主管联系其交房租，该业务主管以业务员离职为由不承认这件事，称只认合同。其搬离的时候没有人通知搬离，其回家后发现隔断已经被拆除，其不清楚隔断是谁拆除的。其没有结水、电、燃气费。不同意支付违约金5200元，其认为不合理。

法院审理

法院经审理后认为，本案中，王女士与中介公司签订《房屋租赁合同》，中介公司出租给王女士的租赁房屋虽系隔断间，但《房屋租赁合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，不存在合同无效事由，属于合法有效的合同。然而，法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反禁止隔断群租行政管理规定的行为予以认定和处理。《房屋租赁合同》虽然有效，但中介公司出租隔断间确实违反相关行政管理规定，承租人可以请求解除合同且不构成违约。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他的补救措施，并有权要求赔偿损失。

2020年11月4日，租赁房屋隔断被拆除，王女士搬离房屋。庭审中，双方确认王女士欠水、电、燃气费293.84元，法院对此不持异议。王女士主张合同于2020年11月4日解除并要求中介公司退还扣除水、电、燃气费后的剩余押金、剩余租金，于法有据，法院予以支持。王女士租赁房屋前应对房屋状况充分了解和注意，在此情形下签订租赁合同并实际履行，现王女士以房屋与约定不符要求中介公司支付违约金，法院不予支持。中介公司要求王女士支付违约金，于法无据，法院不予支持。最终，法院作出上述判决。

宣判后，双方当事人均未上诉，该判决现已生效。

律师说法

本案发生在2021年1月1日民法典实施前，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，法院根据合同法第八条、第六十条、第九十七条的规定，认为王女士和中介公司签订的《房屋租赁合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，房屋租赁合同合法有效，合同自王女士搬离租赁房屋当日解除，中介公司应退还王女士缴纳的扣除水、电、燃气费后的剩余押金和租金。

民法典关于合同解除的规定与上述法律规定一致。

房屋租赁合同自王女士搬离租赁房屋时依法解除。本案中，涉案租赁房屋虽属于违建隔断房屋，违反有关禁止隔断群租行政管理的规定，但双方签订的《房屋租赁合同》仍属有效法律行为。根据民法典第一百四十三条的规定，具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

因此，王女士不能因涉案房屋违反行政法规中的管理性规定请求认定租赁合同无效，可依据民法典中关于法定解除权的规定解除与中介公司签订的房屋租赁合同。合同解除包括约定解除和法定解除两种类型，前者是当事人通过事后协商或事前约定解除事由的方式解除合同，后者是在满足法律规定的特定情形下当事人行使法定解除权。民法典第五百六十三条规定了当事人行使法定解除权的五种情形:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。此外，民法典合同编的第二分编典型合同编中分散规定了租赁合同、承揽合同、货运合同、承揽合同、物业服务合同等特定合同类型中的法定解除权。

本案中，王女士承租的房屋属于违规隔断房，因违反房屋出租管理的规定而被拆除隔断，致使租赁合同不能继续履行，王女士有权解除房屋租赁合同。值得注意的是，当租赁房屋出现严重影响承租人日常居住生活体验、威胁承租人生命健康等不适宜出租的情形时，承租人可以依据民法典相关规定解除房屋租赁合同。民法典第七百二十四条、第七百二十九条、第七百三十一条对租赁合同中承租人行使法定解除权的情形作出规定，当租赁物非因承租人原因无法使用、租赁物发生毁损灭失、租赁物危及承租人生命健康等情形发生时，承租人可以行使法定解除权来维护自身合法权益，避免损失进一步扩大。

房屋租赁合同解除后，王女士有权要求返还剩余押金及租金。房屋租赁合同解除后，租赁双方的权利和义务关系又该如何确定呢?民法典第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

本案中，法院确认王女士与中介公司签订的房屋租赁合同自王女士于2020年11月4日搬离房屋当日解除。王女士有权要求中介公司退还扣除水、电、燃气费后的剩余押金及租金。此外，民法典第五百六十六条还规定了合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。本案中，王女士以租赁房屋属于违建隔断房为由要求中介公司赔偿违约损失的请求未得到法院支持，因为在本案中房屋租赁合同并未对房屋空间的状况和居住条件作出明确约定。

城市群租房一方面给予追寻梦想的年轻人在他乡生活和栖居的场所，另一方面存在的安全隐患和社会问题也不容小觑。群租隔断房屋可能存在私拉电线、安全出口堵塞等消防安全隐患，并且在狭小空间内多名住户共同生活容易导致日常矛盾和邻里纠纷。在实践中，部分长租公寓营运方出于经济利益的考量，突破了《商品房屋租赁管理办法》《房屋租赁管理若干规定》等文件中对于居住空间进行分割使用的规范，在与消费者签订房屋租赁合同时未按照新版租赁合同示范文本中的相关条款签约。消费者在签订房屋租赁合同时，应充分了解租赁房屋的使用状况，尽量避免选择隔断群租房居住。

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本文编辑：柏如飞 备注：本文素材来源于网络

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