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九亭要卖到7万+?销售:低于70分就不要想了!

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松江九亭在上海近郊板块中,算不上太热。该板块自2018年至今,所开项目,除象屿虹桥悦府两次开盘日清后,就再没出现此类行情了。

但是如今这里待入市的贝尚湾项目,预期售价要上7万+/平,开发商却在极力劝退客户,甚至都不对外接待,并宣称低于70分就不要考虑本项目了,这与前期冷清开盘的行情对比形成了强烈反差,到底为何?


冷板块出热盘,何因?

九亭的新房供应本就不多,据易眼看房统计,自2018年至今,也只有5个项目入市,共分7次开盘,2018年象屿虹桥悦府能够实现日清还是因为当时限价从严,售价基本与它的下一站泗泾持平,因此成为了当时的热盘。


数据统计:易眼看房

其实,在去年9月,板块内的复地九月开盘也出现了一波向好的行情,认筹比一度达到120%,但怎奈出现这样的行情却没有日清,开盘当日仅去化8成,而在分析原因后发现,该盘当时的认筹金只有10万元,相当于“无门槛”认筹,可能出现了部分“水筹”情况。

而这些年九亭其余开盘项目,认筹比就都非常低了,去化速度也可想而知。

但这个常年看似不温不火的九亭,在接下来的新房市场里,可能要发生一些变化。

先看供应量,自从去年9月至今,九亭都一直处于断供状态,积蓄的购买力持续一年都无法得到释放,这成为了九亭接下来新房火热的因素之一。

但其实九亭并不是没有新房,甚至即将入市的项目,都从期房熬成了准现房,只是这些项目都不急于入市,被人为控制,间接制造了供应稀缺的现象。

比如贝尚湾项目,早已建好,至今还有4幢楼等待开盘,再如洋江唐顿公馆,从期房熬成了准现房,至今都未取证入市。


贝尚湾待售楼栋实景

再看板块行情,根据九亭当地中介描述,如今九亭近10年房龄的售价,如贝尚湾这样属于区域标杆型项目挂牌价约6.5-7万/平,真正挂牌7万+/平的房源并不多,但有数据显示,贝尚湾二手核验通过价最高达到7.37万/平,像奥林匹克花园这样09年建成的小区,也要约5万多/平,而新房在限价因素下,也就具备了价格优势,形成了一二手倒挂。

再者,九亭的品质小区并不多,贝尚湾属于其中的代表之一,小区外立面经过多年风吹日晒,看起来依旧很新,内部景观、园林也都保养得非常不错。


贝尚湾小区实景

因此在九亭板块内,在价格相差不大的情况下,这样的小区也就凸显优势,再次推出新房就成为了购房者争抢的对象。

据我们所了解,项目预计售价要达到7万+/平,但按照限价程度,恐怕这一价格很难批复,这也是该盘迟迟不开的理由。另外从侧面打探得知,去年该盘开盘有差不多6800元/平装修包的价格存在的。而所谓7万+/平的报价,或许也包含了这部分价外款,最终如何,只能等待开盘后知晓了。

值得注意的是,当前上海商品房销售已非常透明,这种价外款事实上是不被允许、且违规的,这点还需购房者注意。

而洋江唐顿公馆也是如此,开发商预期售价要达到6.5万/平,或因此售价,该盘也迟迟不开。

但不管怎么说,按照现在的行情来看,如果最终定价导致一二手房严重倒挂,买到房子依旧有利可图,那么开发商也就有了更大的信心,来迎接高分和付款方式更好地购房者了,因为确实不缺客户。

所以贝尚湾的销售会说道“就算按照1.3的认购入围,买我们项目也至少要70分以上,否则就不要想了。”


北九亭交易量高于南九亭,品质次新房成交居多

如今九亭的新房看似已不愁卖,但二手房如何?

根据上海链家数据显示,剔除松江南部房地产不活跃外,松江新城、松江中部、松江泗泾以及松江九亭是比较传统的刚需板块,而在刚需板块中,九亭的成交量垫底,1-8月共成交二手房总套数为1806套。


数据来源:上海链家

而新桥、佘山作为传统别墅区,显然成交更低,总量都不到1200套,九亭相比这两个区域又明显有活力。

再看价格,以近两个月的成交来看,九亭的成交均价基本稳定在约4万/平上下,这要比松江其他板块高出不少,那么成交量相对较少也就可以理解了。


数据来源:上海链家

而在九亭板块内,上海链家提供的数据显示,今年1-8月,成交排名前20的小区,北九亭占据了13席,而南九亭只占了7席,因北九亭是近十几年开发的全新片区,不仅价格要比南九亭高,而且成交也非常活跃。


数据来源:上海链家

从这一取样数据也能看出,购房者想要在九亭置业,优选北九亭。

而排名前20的成交套数已达到了1490套,占2021年1-8月九亭总交易量的83%,不难看出,购房者无论在北九亭,还是南九亭置业,大多还是选择近十年左右且品质较高的小区,这类小区的价格大多也属于区域较高的水平,总体来看,九亭的买家更偏品质刚需和初级改善。

值得一提的是,链家给出的九亭网签成交均价与当地中介给出的成交参考价差异较大,不排除存在房价做低的可能性。

整体来说,当前的九亭,确实有一二手房倒挂趋势,如果新房没有价外款,那么当然优先选择新房,但若新房产生价外款,与周边二手房相持平,那么就要衡量购房的实际支出了,购房者需三思而行。


价格相同的板块,不止有九亭

当然,买九亭的房子也不是唯一选择,毕竟像九亭这样的市郊,上海还有很多,比如嘉定江桥与南翔,前者是虹桥商务区范围,后者属于虹桥辐射区,这两板块与九亭十分相似,如今新房售价分别为5.9万/平、5.75万/平。

而九亭今年的新房入市,想要突破6万/平,实话实说,是有一些困难的,我们预测或也就在5.5万/平,倘若这一售价存在,买九亭也是个不错的选择,但若如前文提到的要上7万+/平,那么显然九亭就失去了性价比。


九亭与相似区位房价对比

不仅如此,再扩大范围,宝山淞宝新房约5.5万/平,而贴着1号线的杨行单价更低,只有约4.7万/平,顾村新房也不到5万/平,宝山这几个板块有交通,地段也与九亭一样,同属市郊,但价格显然更具优势。

若再与九亭北面的徐泾(大虹桥)做对比,如今板块内的红盘蟠龙天地,单价也不过6.15万/平,更远一些的徐盈路地铁站新房,单价也才刚到6万/平,如此来看,九亭何缘要开出7万+/平的售价?

所以购房者不用灰心,即便分数不高,无法在九亭置业,也可以前往与九亭相似的板块,而我们所挑出的这些板块,也并不比九亭差。

做个总结,九亭新房若是开出5万+/平的售价确实有性价比,但走访调查发现,这里的开发商都过于自信,都想要开出更高的价格来获取更大的利润,所以如果超过6万/平,甚至文中提到的7万+/平,事实上这里的新房就可以放弃了。

而在九亭置业二手房,买次新是个相对不错的选择,这种房子有预期,而且抗跌。

但如果要扩大范围置业,其实九亭的可替代性很大,不妨把眼光扩大到市郊范围,再与九亭做综合对比,择机置业。

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