中国金茂“换仓”

乐居财经 杨宏彬 发自青岛

半个月前，青岛第二轮土拍拉开序幕，金茂收获颇丰。其与海尔组成联合体，斥资32.7亿元共摘得5宗地块。

这样看来，金茂在青岛或许是有了新一轮的布局。几乎同一时间，金茂着手清理着另外的青岛项目，试图以“旧”换“新”。

9月28日，乐居财经从全国产权交易中心获悉，青岛方嘉置业有限公司（下称“方嘉置业”）90%股权被挂牌转让，底价24.28亿元。

据了解，天津东辉产创有限公司（下称“天津东辉”）为此次股权的转让方，其为中国金茂（00817.HK）全资附属子公司。而方嘉置业剩余10%的股权则由中国金茂直接持有。

可见，方嘉置业实际为中国金茂的全资附属公司，此次大部分被挂牌转让，或与其经营状况有关。

据产权交易所披露，方嘉置业成立于2019年10月23日，注册资本高达31.8亿元。2020年，该公司营业收入为0，录得净亏损1588.57万元。截至2021年8月31日，该公司依然处于亏损，亏损金额为67.4万元。

这不免让人好奇，一家处于亏损的公司为何能以24亿元的价格挂牌。方嘉置业旗下究竟有何资产，能与这样的价格相匹配。

放弃B4地块

去年3月，中欧国际城B4地块项目发布招标公告，项目将建9幢住宅及沿街网点，总建设面积约97573.32m²。总投资约7.9亿元，招标控制价约3.2亿元。项目计划于2022年4月25日完工。

方嘉置业，正是招标单位，B4地块项目就是公司的主要资产。

实际上，方嘉置业在取得B4地块项目之前，并不是金茂的全资子公司。该公司最初由武汉化资企业管理咨询有限公司（下称“武汉化资”）全资控股，而武汉化资原本则是金茂控股股东中化集团全资子公司。

2020年3月，在方嘉置业在取得B4地块项目的5个月后，中国金茂通过子公司亦城置业从中化集团收购了武汉化资100%的股权，代价为68.5亿元。从而将项目收入囊中。

9个月后，中国金茂又直接持有了方嘉置业37.1069%的股权，并对其增资11.8亿元。方嘉置业的的经营范围增加了房地产开发经营的许可项目。

之后金茂又进行了一系列内部股权挪腾，最后将方嘉置业90%的股权挪至武汉化资的子公司天津东辉手下，再之后，便有了抛售的想法。

截至2021年8月31日，方嘉置业总资产为31.23亿元，负债总计9.37亿元，净资产为21.86亿元。若按此计算，公司90%的股权对应的价格为19.674亿元，24.28亿元的挂牌价溢价率约为23.41%。

扔掉“拖油瓶”

金茂以68.5亿元买下武汉化资，不仅仅是为了方嘉置业所持有的B4地块项目。根据彼时公告，武汉化资通过旗下3家公司合计持有中欧国际城五宗地块项目的全部权益。

位于青岛的这五宗地是武汉化资于2019年10月22日竞得，耗资约17.73亿元。五宗地总面积为27.89万平方米，规划总建筑面积住宅部分约为44.89平方米，预计投资额54.16亿元。

两日后，武汉化资便设立了3家公司持有这5宗地块，分别为青岛方旭置业有限公司（下称“方旭置业”）、青岛方靖置业有限公司（下称“方靖置业”）与方嘉置业。

据了解，中欧国际城是位于青岛高新区的一个超级大盘，该项目规划占地面积达到2500亩，规划地上建筑总面积约400万平方米。

可见，收购武汉化资，是中国金茂在青岛布的一局大棋。但事情的进展并没有想象中的顺利，彼时从中化集团手中拿下的这5块地，除了本次放上货架的B4地块，已经被卖了两块。

去年11月，金茂以4007.72万元挂牌方靖置业100%股权及500万元债权，要求买方一次性付款。今年3月，其又以3428.09万元挂牌了方旭置业100%股权。被挂牌之时，方靖置业持有青岛金茂智慧新城C8地块。方旭置业则持有G-2019-013地块。

今年4月，青岛嘉星晶电科技以3428.09万元受让了方旭置业100%。据了解，该公司由自然人肖迪实际控制，总股权比例87.1428%。

而方靖置业目前则由东泰控股（山东）集团有限公司与盾盟（青岛）信息安全技术有限公司分别持有90%与10%，陈庆福为方靖置业实际控制人，总股权比例54%。

为何金茂频频退出中欧国际城所涉地块，或与当地周边项目进展有很大关联。

截至目前，中欧国际城住宅已多期交房，曾经大手笔规划的配套类落地却相对迟缓。号称“亚洲最大”的伊甸园项目从2015年签约到2019年10月才开始拿地出现实质进展，同期伊甸园却在天津、延安等地签约落地更大规模项目，青岛伊甸园则进展迟缓。

周边配套不完善无疑会影响地产销售工作的开展，尽早脱手，也利于公司回笼资金。