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流拍过半,569亿进账,广州二次集中供地收金锐减四成!

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广州二次集中供地收官,两天供地48宗,流拍25宗,成交23宗,其中底价出让18宗,总成交建面357万平,总成交金额569亿元,只有首轮供地的6成

其中总价最高的是白云新城云港城地块,总价约102亿;楼面地价最高的是海珠区江泰路50号地块,为45176元/平方米;最财大气粗的房企是越秀,一连拿下国际新城2宗地块,总成交金额103亿。

一场秋雨一场寒,这轮土拍,也是一场凉过一场。

流拍、底价出让、低溢价率,是本次土拍的关键词。


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整体来看,这一轮土地市场有以下几个特点:

1、底价成交占主流

今年4月,广州集中供地首秀诞生了多个片区地价新纪录,南沙横沥岛2.3万+、白云湖2.6万+、白云金沙洲4.2万+、黄埔知识城2.7万+,番禺创新城3.3万+;

如此盛况已然不复存在。

如今横沥岛最高1.8万+;番禺创新城2.6万+;知识城不到1万,成交的23宗中,底价成交18宗,占比高达8成。

本轮仅有5宗地块有溢价,仅1宗溢价率达15%,平均溢价率仅1.5%,对比首轮19.2%的平均溢价率,大幅下降。

房企的拿地热情也在降,即便成功出让的地块,大多数只有一两家房企参与报价,竞价环节也点到为止,一丝丝火药味都没有。

就连一些原本被看好的地块,竟然无人报价惨遭流拍。比如靠近万博商圈的大石街飘峰路地块、一线临江的石楼利丰地块和配套相对成熟的黄埔香雪地块。

更不用说供地大户增城,推22宗地流拍15宗,流拍率高达7成

2、央企、国企成拿地主力

广州集中供地首秀上,多家过江龙抢食势头凶猛,不仅有上海上坤、力高集团、天地源股份等新面孔,江苏弘阳、深圳华润、重庆华宇等拿地劲头迅猛。

而到了二次集中供地,已经少见民营房企的踪影,更别提过江龙了。大部分是国资背景房企,国家队成了拿地主力。其中越秀金额最大,将近103亿,中海拿地最多,达3宗,挥金百亿。

3、区域分化更明显

本轮流拍的25宗地块中:

海珠:成交2宗,流拍0宗;

荔湾:成交2宗,流拍0宗;

花都:成交1宗,流拍0宗;

白云:成交2宗,流拍3宗;

黄埔:成交2宗,流拍1宗;

南沙:成交4宗,流拍2宗;

番禺:成交2宗,流拍3宗;

从化:成交1宗,流拍1宗;

增城:成交7宗,流拍15宗;

可以看到,流拍的地块,主要集中在增城、南沙、从化等外围区域,中心城区优质地块依旧受宠

这一轮,依然有中海豪掷百亿拿下江泰路地块、蚝壳洲地块及广钢“最后一宗宅地”,珠实摘牌荔湾宅地,粤海拿下白云新城云港城地块等。

在三道红线、投销比不超40%,以及要求拿地必须使用自有资金等监管背景下,开发商拿地节奏放缓、态度更为审慎。

虽然主城区地块起拍价格高,且出让条件苛刻,但这些地块拥稀缺地段、配套成熟、未来确定性更强,能穿越周期更抗跌,这就是开发商愿意花钱的“刀刃”

此外,一些次中心核心区域,开发商也愿意买单。如黄埔黄陂班岭地块,26896元/㎡的成交楼面价,与首轮土拍基本持平,且未来将限制售价在46795.85元/㎡以内,仍有13轮竞价并成功出让,是本轮土拍中最为热闹的地块之一了。

增城区新塘镇新塘大道南侧094号地块,就有5家房企参与竞拍,经过22轮的竞价,溢价率15%;横沥岛依旧是南沙热度比较高的板块,4宗地块中有3宗地块成功出让,其中横沥岛大元路地块历经19轮争夺后,由葛洲坝夺得。

而近郊区域,如增城,则如大家所料大面积流拍,番禺、南沙、白云部分地块遇冷,主城区和近郊区分化明显。

整体而言,本轮土拍释放的信号,依然是:房住不炒政策不变,稳地价稳房价稳预期不变,一切以“稳”为主。

对未来楼市有何影响?一二手房价怎么走?听听网易特约评论员的多方分析:

黄韬(广东中原项目部总经理):广州楼市没有那么冷,第二次集中拍地,整体成交将窄幅波动。房子金融属性在地产市场要淡化,未来在土拍市场也逐步显现。

一线楼市以稳为主,房价有分化,优质房子依然有上涨空间。短时间不要考虑二手房,推荐买一手。一手房能拿到预售证,政府都帮忙砍价了,相比前一期,至少有3%价格下调;而且开发商打折力度大,尤其基于资金回笼压力,11-12月推货会增多,可选空间更大。

陈厚桥(广州市城投资产经营管理有限公司 总策划师):广州房价不会大跌,但总体供应大,必不可避免,部分区域供需失调,交易量小,房价会小幅下跌;刚需要综合比较房子位置、个人具体需求等;投资的话,要慎重,调控到底多次时间,横盘多久,无法预估。要分类别,分区域去考虑。

短炒波动太大,拥有学校、景观、地铁等的硬核卖点、优势,即使市场环节变动大,抗跌性强,房价波动也不会太大。

肖文晓(克而瑞广佛区域 首席分析师):48宗仅成交23宗,超过半数土地未能成功出让,应该说广州二轮供地的结果比预期的还要再冷一些,特别是第二天24宗土地仅成交7宗,包括番禺大石和黄埔开萝大道地块这两个热区的地块也无人问津,不能不说让人有点吃惊。

归根结底,本次流拍地块较多,除了有二次供地里面优质地块的比例不大以外,很大程度上还是因为受限于行业大环境,特别是民企在三道红线监管之下拿地预算紧缩,参与的热情明显降低,本次仅成交了6宗土地亦可见一斑。目前来看,全国范围的房地产市场降温预期已经形成,接下来更重要的工作是稳预期,大涨大跌对于行业的健康发展都是不利的。

※点击阅读原文,广州集中供地2.0收官,成交概况、48地出让档案、专家锐评、后市影响...你想知道的,都在这里↓↓↓

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