贵阳房产中介众生相：新旧市场双面挤压 夹缝里求生存

乐居买房讯 编者按：楼市调控持续深入，土地溢价被控，新房价格被限、二手房价被“指导”，“自主买卖平台”频繁敲打，房地产进入“深冬”，多城二手房交易量直接下滑，中介人员流失严重，面临楼市变革大势，房产中介应该如何抉择？乐居深入一线，直击全国重点城市房产中介生存现状。

9月15日，国家统计局发布全国70城房价指数，贵阳8月新房环比持平7月，二手房则延续6、7月的颓势，环比下跌0.4%，二手房“乍暖还寒”。

（贵阳二手房近五年均价涨幅情况）

此前历经20个月连跌的贵阳二手房市场，在今年上半年曾迎来过短暂回暖，从2月起一直到5月，市场盘活，成交均价有小幅度的攀升。二手房中介们为了在这波“回暖”中拿到更好的业绩，很多人选择不要底薪去冲刺，最终因成交周期变长佣金无法结算，被市场“挤”出赛道，无奈出局。

回暖“昙花一现” 新旧市场两面夹击，“粥少僧多” 从业人员洗牌

“很多的同行都要么跳槽要么离开这个行业了，没有底薪又结不到佣金，再留着活下都困难。”观山湖区某二手房门店的曹经理表示，这两年贵阳的二手房市场整体都不太好，买家长时间观望等抄底，银行贷款额度紧张下款慢使得成交周期越来越长，上半年个别区域小幅回暖让大家对行业仍然抱有希望，不要底薪都选择坚持，撑了几个月下来，“最后很多都坚持不下去了，都会选择找一份有底薪的工作先生活下去。”

事实上2019年上半年以前的贵阳二手房业务，对从业者来说是真正的“高利润”行业，也吸引了很多人加入这个“掘金”板块。彼时贵阳新房市场迎来众多知名房企进驻，土地价格不断刷新，房地产市场热度尤盛，二手房借势而上，市场均价一度来到约10000元/平米的高位，涨幅最高达到2.7%。

“当时的成交周期最快的只要几天，资料齐全了银行下款也很快，只要勤快带看跟进，月入几万不是梦。”回忆过去的辉煌，曹经理一边整理刚送来的新房分销DM单，一边无奈苦笑。

现在观山湖区，和曹经理一样开始大批量接新房分销业务、在租赁市场投入更多精力的门店不在少数，甚至有的门店直接取消了二手房加盟业务。

然而“祸不单行”，5月以来恒大旗下项目大量的低价全款房、特价房入市，新房市场被搅乱。从最开始的中介与购房者一起欢庆这场“低价狂欢”，到后来中介收不回佣金，买家总觉得价格还能往下降继续观望，整体带看量直落低谷，新、旧市场齐齐降温，使得整个行业多了很多“闲人”。

“其实这也算是一次‘大浪淘沙’吧，以前因为就业门槛低行业里涌进来很多素质参差不齐的人，市场好的时候还能分一杯羹，市场不好了就得各凭本事显真章。”最近刚成为主城区一家独立门店小主管的小朱很坦然，即使入行时市场就开始下行，但是依然拿到不错业绩的她认为，这是一个强者恒强的行业，只有具备专业素养以及懂得待客之道的经纪人才能够在波澜起伏的市场里生存下去，“房地产经纪行业一直流传着“剩者为王”这个口头禅，在各种市场都能生存下来的经纪人，就是最后的赢家。”

在挂超3.7万套 成交总量不及挂牌“零头” 全靠学区房“硬撑”

根据贝壳网信息，截至9月25日，贵阳市在挂二手房约为37280套，其中云岩区约为8726套，南明区约为9840套，观山湖区约为7448套，花溪区4709套，白云区约为2787套，乌当区为2425套，环贵阳区域（贵安、双龙、清镇）1347套。而截至9月初，贵阳市2021年二手房成交总套数约为5639套，不及在挂房源的“零头”，整个市场客少房多，供大于求。

（贵阳各区域二手房挂牌情况）

安居客数据显示，目前贵阳二手房均价约为8697元/平米。细化到月份来看，截至9月25日贵阳二手房挂牌均价约为8714元/平米，环比8月上涨0.28%，同比2020年9月的8907.25元/平米，下降2.1%，相较于2019年的9391.66元/平方米，同比下降7.2%，整个二手房市场依然是持续下跌的态势。

（贵阳二手房成交情况）

此外，贵阳二手房市场还有一个很明显的特征，就是两极分化严重，成交大多都在两城区（云岩、南明）及观山湖区，甚至还划定区域。“观山湖和市区（两城区）是热门，不过也仅限于像省府路还有金华园这些名校周围的少数地段和小区，其他的大多数小区都不好卖。”曹经理介绍道。

在他看来，当下的贵阳二手房市场，只有“学区房”还能“捍卫”一点二手房的“尊严”，其中最典型的就是观水路附近就读南明小学、十八中的小区，省府路附近就读省府路小学和十九中的房子，还有观山湖金华园等带地暖带名校就读资格的房源依然供不应求，这些地方的二手房均价最高还能保持在15000元/平米左右。

但是优质的教育资源是有限的，离了学区这张“王牌”以后，其他配套成熟齐全，交通便利方便的小区仍然逃不脱降价的命运，“买房客户价格杀得厉害，像世纪城那些以前很好卖的地方，周边的新房都到12000元/平米往上了，现在8000元/平米别人都觉得高，其他地方更不用讲，成交比例太低了。”

二手房总是被拿来和周边的新房做对比，也是曹经理选择去尝试新房业务的因素之一，看看新房市场是不是真的像传说中的那样“高高在上”。然而，在当下贵阳众多房企纷纷被“卷”入价格战，以价换量获取成交份额的行情中，留给他们的空间并不多。

随着监管趋严，调控频出，新房市场也将要迎来调整的“阵痛期”，他们的下一条出路又会在哪里呢？

业内专家：二手房市场资源正在重新配置 中介行业高利润时代不再

对于当前贵阳新旧市场双面夹击，从业人员艰难求生的现状，乐居君也咨询了多位业内资深评论员。在他们看来，贵阳的市场在五年之内基本不会有太大的涨幅，在政策与市场规律调整下平稳发展，因为整体来看，贵阳住宅交易还是以新房为主，房地产市场也基本还是新房市场，二手房价格受新房价格影响而波动变化，“从国家统计局的数据就可以看到，贵阳二手房房价从17年开始上涨，2018年的涨幅比例最高，至2019年开始回落，走势与新房价格波动变化相似。”

虽然贵阳市场并未被“指导价格”等调控政策波及，但是由于而近段时间来，市场成交量萎缩，二手房价格也在近一步下降，受此影响，也造成了大量本地房屋中介从业者纷纷转行，门店大量关闭。而随着近期多个品牌房企“暴雷”，金融机构融资口收紧，新房市场同样预冷，导致这一情况在近期更为明显。

而究其原因，无非是过往二手房成交虽然不好，但是中介还可通过稳定的新房成交量赚取佣金，另谋出路，但是近期新房市场的成交量也在萎缩，而萎缩的市场已经无法养活过去房价高涨时期大量涌入这个行业的众多从业者，势必就造成了目前的现象。当然，这本身也是市场在重新进行资源配置的结果。他们认为，这种情况很大可能会持续到今年结束，很可能只有等待新房市场稳定，二手房市场也随着回归正常，消化得了足够的从业者之后，这种情况才有可能缓解。

不过需要提醒的是，随着房地产调控的继续，以及行业规范化的发展，过往中介行业高利润的时代也将一去不复返，从业者们更需要摆正心态提升自己，或者另觅赛道。