北京楼市：这个板块涨幅最低，跌幅最大，买房请远离

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：房姐好，付费首问：现在想投资400左右的房子，不知哪里合适，目前初步在亦庄马驹桥的两个新盘、望京老破小、通州10年内二手房这三个方向。请问，这三个方向哪个潜力大些，我持有5年以上。

回答：1. 马驹桥这个板块，从历史来看上涨没它的事，跌一定少不了，主要原因是位置上来说比较尴尬，处于大兴和通州的交界处，而且在通州的边缘位置，更接近亦庄新城的辐射，还执行双限的购房限制。利好消息就是马驹桥的行政区即将变更为亦庄，亦庄未来的发展重点是“东拓南扩”的趋势，向南肯定会吃掉马驹桥北。未来马驹桥的定位基本就是生活配套区，将承接亦庄的外溢刚需群体，价格上会有补涨的可能，但也不会成为领涨区域。

2. 望京的400左右的房子集中在望京南，商业配套和交通都不错，这个板块的老破小涨幅基本能跟上大盘

3. 通州双限不打开，需求进不去，市场很难活跃起来，5年周期 投资性价比并不高。综上，最稳妥的选择是望京老破小，愿意博一把超额收益就看马驹桥，通州暂时不推荐。

顺便说一下选择老破小时遵循的几个原则：

1、看成交 一定要选择成交量高的小区，这意味着未来换房的时候，不需要担心面临进退两难的处境。

2、看物业 即便是“老破小”，物业也是分三六九等的。位置好一点的“老破小”租户会比较多，好的物业管理会踏实很多。

3、看车位 “停车难”基本上是2010年前所有小区的通病，“老破小”就更是见怪不怪了。就算不指望小区里有车位，但至少小区门口得有地儿停，这一点一定要在购房前考察清楚。

4、看地段 既然牺牲了居住品质，那就不要再牺牲便利了，跟地铁站和大型商超的距离最好在1公里之内。

5、看贷款 买“老破小”的时候，一定问清楚这种房子能不能带贷款。一般情况下，30年以上的房子有可能不支持贷款。

提问：你好，房姐，付费首问。 小白北京首次购房，先生在延庆部队，考虑到以后(可能4-5年)转业，城六区的待遇会比较好，但手中子弹只有200,所以想考虑通州，目前转业到通州与其他非城六区是一样的，但仍抱有一丝侥幸希望通州以后能与城六区同。买房除了考虑先生的转业，再就是孩子三年、四年后上小学，想咨询一下首次上车选通州是否合适？通州有什么推荐的楼盘？我之前看好了台湖的金茂悦和城市之光，但去看了一下很荒，不知道首次买是否合适？除了通州有没有更合适的选择？想请教经验丰富的您给出出主意，感谢！

回答：通州长期看好，通州你可以看看DBC加州小镇，新华联家园，海棠湾，阿尔法社区，但没什么学区 台湖 这地方处于两区交接 两不管地带 除了地铁规划啥都没有. 你们可以看看 亦庄的新盘，自住+学区还不错，例如 喜瑞天著、经开汀塘

提问：房姐您好，我和爱人名下北京两套，爱这城二期大三居一套基本没贷款，东城平房一套没贷款(学区，升初中还要用, 估计两年后才能卖)，平房因为买的早，目前爱这城算满五唯一。海外两套，已挂出一套，手里子弹有限，目前200多，到8,9月份估计能有350左右。老人有sfsd名额，有几个方案，想把爱这城三居卖了，换品质三居或类似四居出租(目前为了孩子上学在学校附近租房) ，或者用老人名额，接力贷再买一套两居。我和爱人收入不错，目前也没什么房贷压力，但是资产比较保守需要重新整合，请支招，非常感谢！

回答：换一套品质盘对你们实用价值不大。建议先接力贷把老人票用掉，过两年学区房卖掉后再置换一套品质自住盘。现在选择一套投资盘比较合适，350首付可以看700+的标的。建议看看 天之骄子、首城国际、乐成国际、苹果社区等

提问：房姐你好，孩子两岁在老家，现在想接来上学，看了嘉铭桐城、欧陆、紫薇、荣华世家等，也关注了太阳宫的片区，但是孩子现在还小，政策一年一变不知道现在就考虑学区是否太早。工作地点在北二环，想买一个北京东北方向的三居。看了您说过的宝星和橄榄城，相对喜欢橄榄一些，但学区较新 所以也有点纠结。最近看到望京南的银河湾也很新 但不知道您觉得怎么样。目前子弹1200左右，在华纺易城有个一居。现在纠结直接嘉明图省心，还是买个新一点环境好一点兼顾保值的小区等孩子大点再换，再或者卖掉一居室换个华彩国际的一居租出去占个学区。问题有点多，谢谢房姐！

回答：你好，橄榄城好租好售，银河湾本身品质不错，但是周边环境太差，考虑升值潜力不建议买。 我倒是建议你先买个橄榄城，自住投资都不错。 明后年再出手华纺易城置换学区房。 非京户学区可以关注嘉铭。

提问：房姐好，首次提问，盼回复，感谢 1. 需求：改善换房，面积90-110㎡、密度低品质高\/ 兼顾考虑：保值率、学校质量\/ 总价在550-620之间 2. 子弹：【290万：现住南二环玉林老破小】，【28万：南京周边汊河新房】，【130万：可添补现金】，年收入税后约90万。 3. 备选：【草桥：冬季星空】、【大红门：珠江骏景、远洋未来】、【亦庄：格林小镇、星岛假日】 4. 问题： （1）希望离南二环居住的父母较近，哪个备选楼盘更合适？是否有其他建议标的？ （2）由于现住处在西铁营万达广场对面，传闻21年开通地铁，因此是现在立刻换房合适，还是等待升值后再换房？ （3）亦庄区域不断开发，政策也比较复杂。对于亦庄整体怎么看？其中亦庄核心区相比其他区块是否有额外价值潜力？ （4）岳母在海淀有学区房，但像我这种情况难以实现南北城上学，请问房姐有何建议？

回答：1. 优先亦庄其次大红门 2. 不用等，利好在消息期间就兑现了，继续等到开通，不一定有涨幅。你是要置换改善 从小标换筹，如果再等1年的话，假设北京整体市场上涨 那你很可能够不上原来的改善盘了。 3. 亦庄属于亦庄职住平衡的板块，产业也逐渐成型，天花板比较高。价格上优点虚高，但绝对值得长持。长期看好 4. 不清楚你说的是顺位问题还是通勤，顺位的话 海淀大部分学校 四老房本1911前且外区无房 > 父母1911后>四老房本1911前且外区有房。或者直接对敲到你们名下。

提问：房姐你好，新人首问： sfsd，工作居住证，买房当婚房，目前无学区需求，我本人目前上地工作，从事互联网行业估计以后也都是在上地西二旗或望京。爱人无需坐班，可不考虑工作地点。首付500，希望总价800左右最好以内。目前锁定望京，看过您之前分享，目前比较心仪北纬40度101平的和季景沁园。 但北纬目前没合适房源，对比历史成交，在售的无论98还是101南北的，报价都很离谱（98平十层已经报到780了）。季景800出头可看到东西110平+的，全南的还要高一些有点吃力。 想问您，是继续等待北纬101p合适房源，还是上季景东西向的两居？东西向以后会不会难交易流通？目前我的看房策略是否正确，望京基本都看了，如果没合适的需要转到新北苑和朝青吗？盼复，非常感谢！

回答：你好，顺序可以这么来参考：全南>东南（主体南）>西南（主体南）>东西 但是折价不会超过5% 选筹上季景沁园>北纬40 北纬40在五环外，最多只能贷245w 能买望京就别买北苑和朝青

提问：新人首问，房姐好，我和老公京籍，首房首贷，购房需求为自住+保值，尽量二室一厅或三室一厅带电梯，暂不考虑学区，北三环已有一套父母的房子自住，不打算出。我们俩40岁，首付预期350-370w左右（目前储蓄存款180w、公积金账户存款60w，打算卖掉父母在昆明的一套房子大概190w，不敢全部用来首付，留一部分装修和给老人），月收入28500（其中两人国管公积金每月共9000、两人税后收入共19500），月供计划在1.6w。 问题1：以我们的情况看多少标的的房子合适？ 问题2：房子位置，老公在西四环永定路附近上班，我在南五环外上班，都是开车，目前想考虑石景山的西现代城、远洋山水、诗景长安；不知道这几个小区是否合适？ 问题3：除了以上小区，房姐有没有别的建议，其他几个区都行，只要离老公单位别太远太堵就行，另外我们更倾向于次新、停车方便及交通方便； 问题4：关于购房顺序，是等昆明的房子卖出拿到房款后再持币看房购买？还是看房及卖房同时进行？就怕看好了房子，昆明的房子一时半会儿未出，来不及。

回答：1. 能看一套总价600上下的标的 2. 石景山自住来说还不出错，比较符合你们的需求，到西四环和南面交通都算便利。 西现代城人口密度太大，靠近交通主干道，不是太好 远洋山水，是石景山为数不多的品质盘，近年涨幅能跟上大盘， 距离八宝山地铁站非常近，注意回避下最南侧楼栋临近莲石东路，会受噪音影响。 诗景长安挨着依翠园，小区很小，几栋楼。 优点在，这片的次新房很少，诗景长安有一定对比优势。 顺序上 远洋山水>诗景长安>西现代城 3. 这个预算看石景山就不错，其他只能看下丰台的马家堡和角门、丽泽板块了。 4. 同步看着，昆明的房子一但确定买家，北京就同步买进

提问：房姐您好，现在手上有650w，流水每月有15w，北京无购房资格，可以用fp买吗，可以买到多大的标的，这个资金量适合买什么版块？

回答：可以结婚买房 650万首付很多，可以抽出500万买入一套1400+的标的，首选望京\/双井的标杆三房 另外150可以买入两套杭州500+的标的。 如果有800万，可以拆分两套400万首付买入1200的三房。

提问：房姐大大，为什么时至今日，北京新一点楼盘的户型还基本是垃圾，与南方城市差了有十万八千里。

回答：因为过去5年，都以限竞房，远郊地块为主 5万拍地只准卖8万，只能做出垃圾和缺斤少两 加上北方气候问题需要保温，无法做开放式楼体，导致户型利用率不高，难以做标准89平三房两卫。 除非大户型，大平层产品，但与一般人无关，近年拍地也多郊区，这类产品较少几乎没有。 最后一点，审批制度严格，难以偷面积或赠送面积，加上成本本身已经接近亏本，更没有动力做出带附加值的产品。 一切都遵循经济规律。

提问：房姐好 已付费 目前自住安定门外盛德紫阙，还没娃。此楼盘是旧楼翻新盘，优缺点明显 优点：地段，有划片学区 缺点：物业费高（正在建立业委会，等着换物业）开发商有些遗留问题 我的问题：三个选择 1. 留着安定门这个房子，用手里闲置900再买一套百子湾板块的房出租用？看了A派社区，富力城，感觉也就能买个一居室。 2. 卖掉安定门这个房子（大概1200左右）+手里子弹700 买一套海淀（紫竹桥、公主坟）附近二手房，自住+ 保值+ 一般学区？ 3. 卖掉安定门这个房子（大概1200左右）+手里子弹700-900 买一套海淀万柳学区房（肯定面积就小很多）自住+ 学区 非常感谢房姐！

回答：你好 1. 盛德紫阙是知名烂尾楼杰宝公寓改的，2013年就开始对外销售，社区小不说，关键是户型太奇葩，有一侧小户型正对蒋宅口的X形天桥，非常不好。后来这个楼盘开发商屡次找公司接受尾盘，因为实在卖不出去。所以，这样的楼盘不要买，尽早出售 2. 看看郦城，离四环远不炒，低密度小板楼，有个凑合学区，地铁也不远，还有汤泉逸墅品质很不错；，美丽经典园也可以淘一下 3. 万柳可以主看，光大水墨东南\/西南，康桥水郡南北、世纪城观山园的南北 如果一年内有要孩子的计划可以考虑学区房，否着不建议。

提问：房姐您好！新人首问：国贸上班，北京户口，娃一岁。现置换房产（换成3居），预算1200左右，有三个选择，一是通州副中心万国城MOMA，二是亦庄河西中海京三号，三是台湖绿城明月听蘭，四是朝青天鹅湾二手房。考虑到未来增值（未来如仍需购买学区房，则需将此房出售，因此希望这个房产能增值）、上班通勤、子女教育等因素，难以抉择，请问有何建议，或者您是否有其他建议的购房版块，多谢！

回答：考虑学区和增值因素，万国城MOMA先排除掉，通州长期双限 短期看会跑输大盘，而且通州没什么好的学区。 明月听蘭旁边有限竞房和共产房形成价格压制，对升值不利，最硬伤的方面，还是教育配套。虽然说有景山学校和建华实验亦庄学校，但这两个基本上不了。 中海京三号品质还不错的，亦庄潜力也是有的，毕竟产业已经形成，就是学区还需要点时间检验，整体是要好于万国城MOMA和明月听蘭，可以作为首选 天鹅湾的品质很好，但是学区很一般。 最好的选择是珠江帝景 ，这个算朝阳顶级学区了，不过1200买不到三居。退一步可以看看北工大附，买首城国际的小三居 详细选筹方案见知识星球内《北京选筹指南》

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