境内外机构动作频繁，物流地产高效“吸金”

上周，某投资管理公司旗下的中国物流基金又获得8000万美元投资。无独有偶，过去的三个月里，物流地产在大宗投资市场上的交易尤其活跃：

• 6月，远洋资本收购红星美凯龙旗下物流地产包；
• 6月，保德信、新宜中国共同完成了两笔中国物流地产项目的收购交易；
• 6月，深圳国际控股16亿收购上海、天津、重庆三处物流高标仓项目；
• 7月，高盛联合新宜中国共同收购两批位于重要物流枢纽城市的物流地产项目；
• 近期，某北美大型投资机构收购了位于大湾区的物流地产项目。

加上年初黑石收购富力广州国际机场综合物流园70%股权、领盛收购上海及北京周边核心区域14万方高标准现代物流仓储设施，频繁的大宗交易延续了去年以来市场对物流地产的追捧之势。根据仲量联行的统计数据，2020年物流资产在中国房地产大宗交易市场中的份额从之前的5%左右大幅提升到了10-12%，投资额则较2019年猛增了77%。根据RCA(Real Capital Analytics)数据显示，2021年至今，中国物流地产大宗交易总额已达343.6亿元左右。

仲量联行中国区投资及资本市场部负责人庞树东表示：“事实上，在全球各大城市，物流地产的资本化率都高于办公、零售等其他商业地产业态。国内外投资者对中国物流地产项目的青睐，一方面印证了市场对此类资产的旺盛需求，另一方面也揭示物流地产在未来可预期的一段时间内，投资价值和潜力仍然巨大。”

成交标的主要集中在大型城市群、物流节点城市

目前中国物流地产市场已经形成了以京津冀、长三角、大湾区和成渝等大型城市群为依托、多个核心物流枢纽并存的格局，截至2020年，中国70％的非保税高标库存量资源均集中于此。而从最近几笔物流地产投资交易的标的物来看，无论是外资还是内资机构，都依然偏好位于大型城市群的高标物流资产以及位于二、三线交通节点城市的项目。

一方面，大型城市群坐拥靠近市场的区位优势，庞大消费人口支撑起了市场需求。中国消费人口、消费力处于上升通道，但增长速度最快、能级最高的城市始终集中在这些城市群；全国零售总额上千亿元级别的城市已达110个，其中一半左右集中在这些大城市群中。此外，发达的基础设施建设和强大的配送网络，也为这些城市群的物流地产提供了竞争优势。从投资角度来看，一线城市物流地产的新增供应正在减少，投资和运营成本较高。相比之下，位于交通主干线、大动脉上的二三线城市，以及一线城市周边的卫星城，如苏州、昆山、惠州、东莞、郑州等地的物流地产显得越来越有吸引力。

新玩家入市或将短期内推高资产价格

仲量联行的统计数据显示，作为连接生产与消费的重要载体，当前中国物流资产的投资净回报率能够达到5%左右，高标仓储的回报率还要更高，远胜于商办物业。而公募REITs的落地更有望吸引更多资金锚定需求刚性、收益稳定、风险较小的物流地产，其投资价值也将进一步凸显。

仲量联行中国区研究部总监姚耀表示：“与我们有合作的多家投资机构都在布局物流资产,这些机构中也包括了一些‘传统’的商业地产投资者，他们一向重仓办公楼、零售物业等核心资产，现在也对物流地产表现了浓厚的兴趣。更多参与者的进入，将进一步提升物流地产市场的流动性。”

从整个亚太区来看，多数机构投资者才刚开始战略性重新配置资产组合，为了有效地将资本投向到能够产生稳定收益的资产，他们需要在短期内增持40%-50%的物流地产资产。

新增供应高峰对项目收益率影响有限

需求旺盛、资本涌入、政府支持……在一系列积极因素照亮物流地产光明前景的同时，持续走高的价值和预期中大规模的新增供应是否会对收益率形成压力也让部分业内人士有所担忧。仲量联行预计，2021年中国物流地产新增供应面积将突破1000万平方米，创下历史新高，为市场增添大量供给。

仲量联行中国区投资及资本市场部负责人庞树东表示：“在短期内，此前录得较高收益率的物流地产在收益表现方面出现一些回调的可能性是存在的，但影响将会比较有限——大量资金注入和强韧的市场需求将会抵消收益紧缩。物流资产的收益率将得到支撑，在通胀预期下甚至仍有上涨空间。”

需求端稳健，物流地产将继续“吸金”

仲量联行此前发布的《中国物流地产市场白皮书》指出，中国当前人均仓储物流设施库存尚不足1平方米，仅相当于美国和日本的20%左右；同时，中国仓储物流设施中的现代化设施占比仅7%，低于一般发达国家水平。也正因为这些客观存在的差距，在物流领域，中国正展现着“迅速追赶”的本色，各地物流项目的建设进度也加快。

仲量联行中国区物流地产总监黄晖表示：“中国的物流市场给各类参与者提供了独特而巨大的应用空间——大量的消费模式创新、渠道创新、技术创新（比如自动化）被不断地推向市场，并且快速迭代发展，形成了独树一帜的中国特色。我们观察到传统的供应链设施建设正在不断优化升级，以满足市场需求；而供应链建设中的重要一环是从传统的仓储模式转向更现代化、更可靠、响应更快更精准的现代物流模式，使得市场对于高标仓库需求日益凸显。”

作为国家鼓励发展的重点行业之一，乘着新零售等数字经济创新业态的推动，物流地产未来的增值空间不可限量。而物流地产基金、公募基建REITs的引入和发展，已经为中国物流地产供需双方打开了“投融管退”的完整流通渠道，预计这一资产类别在大宗交易中占据的份额将进一步扩大；最后一个季度，我们或许会见证更多物流地产大宗交易的诞生。